État des lieux par un architecte

« Il faudrait faire venir un architecte pour l’état des lieux » : la remarque revient souvent, chez des bailleurs qui veulent un document solide comme chez des voisins inquiets avant un chantier. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique ce que la loi belge prévoit, ce qu’un architecte peut apporter et les alternatives. Pour les règles générales, entrée, sortie, délais et valeur du document, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Qui peut dresser un état des lieux en Belgique

Aucun texte ne réserve l’état des lieux à une profession. En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoit que « les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire ». Elles peuvent aussi désigner un expert : conjointement, il est payé à parts égales ; par une seule partie, il reste à sa charge. L’expert commun est mandaté soit par une clause écrite du bail, soit par les deux parties d’un commun accord.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs. La page officielle de la Région sur l’état des lieux précise qu’il est dressé de préférence par un expert, dont les honoraires sont partagés, ou conjointement par le locataire et le bailleur.

Le décret wallon n’exige aucune qualification particulière de l’expert. Il fixe en revanche ce que l’état des lieux doit contenir au minimum, dont « l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations » et leur signature. Architecte, expert immobilier indépendant, agence, huissier : plusieurs professionnels proposent ce service. Ce qui compte, c’est la qualité de la description et la neutralité de son auteur.

Ce que fait un architecte, légalement

Le titre et la profession d’architecte sont protégés par la loi du 20 février 1939. Selon l’Ordre des architectes, « le recours à un architecte est obligatoire pour l’établissement des plans et le contrôle de l’exécution des travaux pour lesquels les lois, arrêtés et règlements imposent une demande préalable d’autorisation de bâtir ». Cela vise la construction et la transformation, mais aussi certains changements d’affectation ou la modification du nombre de logements.

Sa mission légale compte donc deux volets : la conception, avec les plans et documents nécessaires au permis, et le contrôle de l’exécution des travaux. L’état des lieux locatif ne figure pas dans ce monopole. Lorsqu’un architecte dresse un état des lieux, il intervient comme n’importe quel professionnel désigné par les parties, avec son expertise technique en plus.

Architecte ou ingénieur architecte

Les recherches mêlent souvent « architecte » et « ingénieur architecte ». Pour un état des lieux, le diplôme importe moins que la méthode. Deux vérifications suffisent :

• Le titre. Si la personne se présente comme architecte, vérifiez son inscription à l’Ordre des architectes : le titre est protégé par la loi.
• La mission. Demandez ce que contiendra le rapport : description pièce par pièce, photos, relevé des compteurs, signatures des parties. Un avis technique sur la stabilité ou l’origine d’un désordre est une autre mission, qui se facture autrement.

Quand un architecte est un vrai atout

Pour un logement standard, l’état des lieux consiste à décrire ce que l’on voit : murs, sols, plafonds, menuiseries, équipements, propreté. Un studio d’une pièce ou un appartement récent ne demande pas de compétence d’architecte ; notre guide sur l’état des lieux d’un studio montre à quel point la méthode compte plus que le titre.

Le regard d’un architecte peut en revanche apporter une vraie valeur dans quelques situations :

• Autour d’un chantier. Avant une construction mitoyenne ou une démolition, un professionnel habitué aux bâtiments repère les fissures existantes, leur orientation et les points sensibles.
• Pour un bâtiment ancien ou complexe. Une grande maison avec annexes, caves et charpente, où l’état des lieux touche à la structure. Notre guide sur l’état des lieux d’une maison détaille les points à ne pas oublier.
• Quand la question dépasse la description. Pourquoi cette fissure s’élargit-elle ? D’où vient cette humidité ? Là, on sort de l’état des lieux pour entrer dans l’expertise ; notre page expertise et état des lieux explique la différence.

Le piège de la neutralité

Un architecte qui intervient pour l’une des parties n’est pas neutre pour l’autre. C’est le cas de l’architecte du bailleur qui a conçu la rénovation du logement, ou de l’architecte du maître d’ouvrage qui dresse le constat des maisons voisines avant son chantier. Son document n’est pas sans valeur, mais l’autre partie pourra plus facilement le contester.

La solution est simple : un état des lieux contradictoire, établi en présence des deux parties et signé par elles, ou confié à un professionnel désigné d’un commun accord. En Wallonie, le décret prévoit expressément ce mandat commun, par une clause du bail ou par accord des parties.

Ce que doit contenir le rapport

Qu’il soit dressé par un architecte ou par un autre professionnel, l’état des lieux d’entrée doit respecter le même contenu. En Wallonie, le décret fixe, sauf convention contraire, des mentions minimales :

• la date du constat, l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations ;
• les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail ;
• une note générale sur l’état du bien, des matériaux et des équipements, et sur l’entretien et la propreté des pièces ;
• la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et de la propreté de chaque pièce ;
• l’état et le fonctionnement apparent des équipements ;
• le relevé des documents d’entretien, des index des compteurs et des jauges des citernes ;
• les clés, télécommandes, badges et autres dispositifs remis ;
• l’existence et la localisation des équipements de sécurité ;
• les signatures des parties, précédées de la mention « lu et approuvé », et celle de l’auteur des constatations.

À Bruxelles, l’article 220 ajoute, pour un logement pourvu de compteurs individuels, le relevé des index, les numéros de compteurs et les codes EAN de l’eau, du gaz et de l’électricité.

Un rapport d’architecte qui ne décrirait que la structure, sans les revêtements, les équipements ni les compteurs, serait incomplet pour un bail. À l’inverse, un état des lieux très précis n’a pas à contenir d’avis sur la stabilité du bâtiment : ce n’est pas son objet.

Préparer l’intervention

Quel que soit le professionnel choisi, quelques précautions rendent l’état des lieux plus utile :

1. Fixer la date pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, comme le prévoit le décret wallon pour l’entrée.
2. Réunir les documents : bail, ancien état des lieux, attestations d’entretien, relevés de compteurs, clés et badges.
3. Convoquer les deux parties ou leurs mandataires, pour que le document soit contradictoire.
4. Demander le format du rapport : photos numérotées, un exemplaire par partie, plus un exemplaire pour l’enregistrement avec le bail.

À la fin du bail, l’état des lieux de sortie s’organise de la même façon, après la libération des lieux et avant la remise des clés. Si vous êtes locataire, votre courrier de départ peut proposer une date : notre modèle de lettre pour déménagement locataire vous aide à le rédiger.

Et sans état des lieux

Attendre de trouver un architecte disponible n’est pas une bonne raison de reporter l’état des lieux. En Wallonie comme à Bruxelles, s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit (article 28 du décret wallon, article 1731 de l’ancien Code civil à Bruxelles). Pour le bailleur, cela signifie qu’il lui sera très difficile de réclamer la réparation d’un dégât. Mieux vaut un état des lieux précis dressé à temps par les parties elles-mêmes qu’un rapport d’architecte arrivé trop tard.

Notre position

Chez Mon état des lieux, nous sommes des experts immobiliers indépendants, pas un bureau d’architecture ni de géomètres-experts. Nous dressons des états des lieux d’entrée, de sortie, avant et après travaux, en Wallonie et à Bruxelles. L’état des lieux d’entrée ou de sortie démarre dès 80 € TVAC par partie, l’état des lieux avant travaux dès 90 € TVAC par partie. Lorsqu’une question dépasse la description et demande une analyse technique, nous vous le disons.

En résumé : un architecte peut dresser un état des lieux, mais il n’est jamais indispensable pour cette mission. Choisissez d’abord un professionnel neutre, méthodique et accepté par les deux parties ; réservez l’architecte aux questions de construction.