État des lieux des parties communes

Un appartement ne se limite pas à la porte palière. Pour y entrer, le locataire traverse un hall, emprunte un escalier ou un ascenseur, relève son courrier, descend à la cave. Dans une colocation ou un kot, il partage aussi une cuisine, un salon ou une salle de bain. Ces espaces ne lui sont pas loués pour lui seul, mais leur état peut devenir un sujet de discussion, surtout après un déménagement. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique ce que les textes prévoient et ce qu’il est utile de noter. Pour la méthode générale, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Deux sens pour une même expression

On parle de parties communes dans deux situations très différentes, qu’il faut distinguer avant de savoir quoi décrire.

Les communs d’un immeuble en copropriété

Dans un immeuble à appartements, chaque propriétaire possède son lot privatif et une quote-part des parties communes : hall d’entrée, cage d’escalier, ascenseur, toiture, façades, terrain. Selon la brochure du SPF Justice sur la copropriété, les parties privatives forment la chose principale et les parties communes l’accessoire ; ces dernières ne peuvent pas être divisées. Le Code civil règle la copropriété forcée aux articles 3.78 à 3.100.

Ces communs sont gérés par l’association des copropriétaires. Le syndic est notamment chargé d’accomplir les actes conservatoires, comme faire exécuter des travaux d’entretien dans le hall de l’immeuble. Le locataire n’est pas membre de cette organisation : son seul interlocuteur est son bailleur.

Les espaces partagés d’un logement

Dans une colocation, une maison de kots ou un logement collectif, les parties communes sont les pièces que les occupants partagent : cuisine, salon, salle de bain, buanderie, jardin. Elles appartiennent au même propriétaire que les chambres et sont mises à la disposition des occupants par le bail. Ici, leur état fait directement partie de ce que le bailleur remet et de ce que les occupants rendront.

Ce que disent les textes

L’état des lieux porte sur le bien loué

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, qui décrit au minimum l’état apparent de chaque pièce, l’état et le fonctionnement des équipements présents, les index des compteurs et les clés, télécommandes, badges et puces remis au preneur. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement impose aussi un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs.

Aucun de ces textes ne demande de décrire les communs d’un immeuble en copropriété. Le modèle-type wallon d’état des lieux, à valeur indicative, le montre bien : il prévoit un « hall d’entrée privatif » et des escaliers et paliers décrits comme « partie privative ». La cage d’escalier commune d’un immeuble n’y figure pas en tant que telle.

La colocation, un cas prévu

Pour le logement partagé, le décret wallon est explicite. L’article 70 prévoit qu’à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui vise les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes. La brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation donne l’exemple de la chambre individuelle, pour le privatif, et de la cuisine, du salon et de la salle de bain, pour les communs. En cas de départ anticipé, l’avenant est établi aux frais du colocataire sortant, ou à frais partagés avec son remplaçant.

Dans un immeuble en copropriété, ce qu’il est utile de noter

Même si le texte ne l’exige pas, quelques mentions sur les communs rendent service, au bailleur comme au locataire.

Les dispositifs d’accès et les équipements partagés

Consignez tout ce qui ouvre une porte commune : clé ou badge de la porte d’entrée de l’immeuble, télécommande du garage, clé de la cave, du local vélos, du local poubelles et de la boîte aux lettres. Le modèle wallon consacre d’ailleurs une rubrique à la boîte aux lettres, avec le fonctionnement de sa porte et le nombre de clés remises. S’il y a des compteurs individuels, relevez leurs index ; à Bruxelles, l’article 220 impose alors le numéro des compteurs et les codes EAN, même lorsque les compteurs se trouvent dans un local commun.

L’état des communs d’accès, le jour de l’entrée

Une description courte, avec quelques photos datées, de l’état du hall, de la cage d’escalier, de l’ascenseur et des abords de la cave suffit. Le but n’est pas de dresser l’état de tout l’immeuble, mais de pouvoir répondre plus tard à une question simple : ce dégât existait-il avant l’arrivée du locataire.

C’est surtout utile autour des deux déménagements. Un meuble qui heurte les murs de la cage d’escalier ou la cabine de l’ascenseur laisse des traces. Nos conseils pour préparer le déménagement du locataire aident à anticiper cette journée.

Les éléments privatifs situés dans les communs

Certains éléments appartiennent au lot loué tout en se trouvant hors de l’appartement : cave, emplacement de parking, garage, grenier. Ceux-là font partie du bien loué et se décrivent comme n’importe quelle pièce. Le modèle wallon prévoit d’ailleurs des rubriques pour les caves et pour les emplacements de parking ou garage.

Dans un logement partagé, décrire les communs avec soin

Dans une colocation ou une maison de kots, les litiges de fin de bail portent souvent sur les pièces communes : une cuisine grasse, un four abîmé, un canapé taché. Qui en répond, si personne n’a décrit leur état à l’arrivée de chacun ?

Décrivez chaque pièce commune comme une pièce privée : sol, murs, plafond, fenêtres, équipements et leur fonctionnement, mobilier fourni. Précisez ce qui appartient au bailleur et ce qu’un occupant a apporté : le modèle wallon rappelle que tout ce qui est mentionné est la propriété du bailleur. Pour un petit logement partagé à deux, les points sont proches de ceux d’un état des lieux d’un studio ; pour une maison louée entière, voyez notre article sur l’état des lieux location maison individuelle.

Lorsque chaque occupant a son propre bail pour sa chambre, les textes ne prévoient pas d’avenant commun. Une description datée des espaces partagés à chaque arrivée reste le meilleur moyen de savoir ce qui a changé.

À la sortie, les mêmes repères

L’état des lieux de sortie se dresse après la libération des lieux et avant la remise des clés, à la demande de l’une ou l’autre partie, contradictoirement et à frais partagés. C’est le moment de reprendre la liste de l’entrée, ligne par ligne.

• Les clés et badges : vérifiez que chaque dispositif consigné à l’entrée est rendu, y compris ceux de la cave, du garage et de la boîte aux lettres. Un badge manquant se remplace, et la question de son coût se pose.
• Les pièces partagées : dans une colocation, comparez l’état de la cuisine, du salon et de la salle de bain avec le dernier avenant, et non avec l’état des lieux d’origine si plusieurs colocataires se sont succédé.
• Les communs d’accès : si un dégât apparaît dans le hall ou l’ascenseur après le déménagement, les photos datées de l’entrée et celles du jour du départ permettent de savoir s’il est nouveau.
• Les compteurs : relevez les index une dernière fois, même lorsque les compteurs se trouvent dans un local commun.

Quand un constat plus poussé se justifie

Un état des lieux décrit l’état apparent. Si un problème touche les communs d’un immeuble, comme une infiltration venue de la toiture ou une fissure dans la cage d’escalier, la question dépasse le bail : elle relève de la copropriété et, parfois, d’une expertise. La différence entre les deux démarches est expliquée dans notre guide expertise et état des lieux.

En résumé : dans un logement partagé, les parties communes font pleinement partie de l’état des lieux. Dans un immeuble en copropriété, l’état des lieux porte sur le lot loué, mais quelques lignes et quelques photos sur les communs d’accès, avec la liste complète des clés et badges, évitent bien des discussions.