Déménagement du locataire : préavis, état des lieux, garantie

Un déménagement de locataire se joue en trois temps : le renon, qui fixe la date de départ ; l’état des lieux de sortie, qui établit l’état du logement rendu ; la libération de la garantie locative, qui clôt les comptes. Ce guide de nos guides location et bail reprend chaque étape pour un bail de résidence principale, en Wallonie et à Bruxelles, avec un modèle de lettre à adapter.

Donner son renon dans les règles

Le délai de préavis

Pour un bail de résidence principale, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans motif, moyennant un congé de trois mois. La règle est la même dans les deux Régions : article 55, paragraphe 5, du décret wallon du 15 mars 2018 et article 237, paragraphe 5, du Code bruxellois du logement.

Pendant les trois premières années, le bailleur a droit à une indemnité : trois mois de loyer si le bail prend fin pendant la première année, deux mois pendant la deuxième, un mois pendant la troisième. Au-delà, aucune indemnité n’est due. À Bruxelles, la brochure officielle précise que l’indemnité n’a pas à être payée au moment du congé pour que celui-ci soit valable : elle se calcule dans le décompte final des sommes dues.

D’autres baux ont leurs propres règles. En Wallonie, le bail de courte durée (trois ans au plus) peut être résilié par le locataire à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer ; le bail étudiant se résilie avec deux mois de préavis, en principe contre une indemnité de trois mois de loyer, et pas après le 15 mars, sauf exceptions prévues par le décret. Pour une colocation ou un bail commercial, voyez les articles liés en bas de page.

Le point de départ

Le préavis ne commence pas le jour de l’envoi. Dans les deux Régions, lorsque le congé peut être donné à tout moment, « le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné » (article 30 du décret wallon ; article 231 du Code bruxellois). Un renon envoyé le 10 mars fait courir le préavis du 1er avril au 30 juin.

À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, la date retenue pour le congé est celle où le bailleur est présumé en avoir eu connaissance : pour un recommandé, le jour de sa présentation au domicile. Envoyez donc votre lettre quelques jours avant la fin du mois.

Si le bailleur a donné congé

Lorsque le bailleur met fin au bail pour occuper le logement, pour y faire des travaux ou sans motif moyennant indemnité, le locataire peut partir plus tôt avec un congé d’un mois, sans indemnité, en Wallonie comme à Bruxelles, même pendant les trois premières années. Ce mécanisme est détaillé dans notre article sur le contre préavis bail.

Modèle de lettre pour déménagement locataire

En Wallonie, l’article 30 du décret du 15 mars 2018 admet trois formes : l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier, ou la remise au bailleur, qui signe le double en indiquant la date de réception. Le recommandé reste la voie la plus simple. Voici une trame à adapter :

[Vos nom et prénom] [Adresse du logement loué]

[Nom et adresse du bailleur]

Envoi recommandé, [lieu], le [date]

Objet : congé du bail de résidence principale du [date du bail]

Madame, Monsieur,

Par la présente, je mets fin au bail de résidence principale qui nous lie pour le logement situé [adresse], conformément à [l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 / l’article 237, § 5, du Code bruxellois du logement].

Le préavis de trois mois prendra cours le [premier jour du mois suivant] et se terminera le [dernier jour du troisième mois]. [Le cas échéant : conformément à la loi, je vous verserai l’indemnité de [nombre] mois de loyer due pour un départ pendant la [première / deuxième / troisième] année.]

Je vous propose de dresser l’état des lieux de sortie contradictoire le [date] ou le [date], et de relever ensemble les compteurs à cette occasion.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]

Si plusieurs personnes ont signé le bail, faites signer la lettre par chacune d’elles. Gardez la preuve d’envoi avec la copie de la lettre.

Organiser l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie compare le logement rendu à celui décrit à l’entrée. En Wallonie, chaque partie peut exiger un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés (article 27, paragraphe 4). Il est établi « après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur » et comporte notamment les références du bail et de l’état des lieux d’entrée, le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes, la liste des clés et badges remis et les signatures. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

À Bruxelles, la brochure juridique de la Région retient les mêmes principes et ajoute que l’état des lieux de sortie se fait au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Le locataire rend le bien tel qu’il l’a reçu selon l’état des lieux d’entrée, sauf ce qui a péri ou s’est dégradé par vétusté ou force majeure. Sans état des lieux d’entrée détaillé, il est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. Relisez donc votre état des lieux d’entrée avant le départ : notre article sur l’état des lieux d’entrée côté locataire explique ce qu’il faut y vérifier.

Pour fixer la date, envoyez une proposition écrite ; notre modèle de lettre de convocation à l’état des lieux peut servir. Avant le rendez-vous, videz et nettoyez le logement, effectuez les petites réparations qui vous incombent et rassemblez toutes les clés.

Compteurs et changement d’adresse

Le jour de l’état des lieux, relevez les compteurs avec le bailleur ou le nouvel occupant. Pour l’électricité et le gaz, le document de reprise des énergies signé par les deux parties fixe les index ; à Bruxelles, Brugel demande de l’envoyer à votre fournisseur au plus tard sept jours après le départ. Pour l’eau, prévenez votre distributeur : la SWDE en Wallonie demande un dernier relevé en présence des parties pour établir la facture de clôture.

Déclarez ensuite votre nouvelle adresse à votre commune d’arrivée et communiquez-la à vos fournisseurs et à votre banque, notamment pour la libération de la garantie.

Récupérer la garantie locative

La garantie n’est pas libérée automatiquement. En Wallonie, il ne peut être disposé du compte ou de la garantie bancaire, au profit de l’une ou l’autre partie, que sur production d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une copie d’une décision judiciaire (article 62, paragraphe 3). Bruxelles applique la même règle.

Pour les baux bruxellois conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le Code prévoit en plus que la garantie doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés, sous réserve d’une procédure contentieuse ; dans un immeuble géré par un syndic, une partie peut rester bloquée jusqu’à la clôture annuelle des comptes. Un bailleur en retard doit alors une majoration égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois commencé (article 249 du Code bruxellois du logement).

En pratique, l’accord écrit se signe souvent à l’issue de l’état des lieux de sortie, une fois les éventuels dégâts et le décompte des charges chiffrés. Si le locataire décède en cours de bail, d’autres règles s’appliquent : voyez l’article garantie locative et décès du locataire.

Si le logement est vendu pendant votre bail

Un changement de propriétaire n’oblige pas le locataire à déménager. En Wallonie, l’acquéreur d’un logement loué ne peut en principe pas expulser un locataire dont le bail est authentique ou a date certaine, sauf si le bail l’a prévu. Lorsque le bail n’a pas date certaine mais que le locataire occupe le bien depuis six mois au moins, l’acquéreur ne peut y mettre fin que pour les motifs et aux conditions prévus pour le bailleur, avec un congé de trois mois notifié dans les trois mois de l’acte de vente. Le bail continue donc, et le locataire garde sa faculté de donner lui-même son renon.

En résumé : un renon envoyé avant la fin du mois, trois mois de préavis, un état des lieux de sortie contradictoire suivi du relevé des compteurs, puis un accord écrit pour libérer la garantie.