Garantie locative et décès du locataire

Le décès d’un locataire pose au bailleur et à la famille deux questions pratiques : quand le bail prend-il fin, et que devient la garantie locative constituée à l’entrée ? Ce guide de nos guides location et bail répond région par région, car la Wallonie, Bruxelles et la Flandre ont chacune leurs règles. Pour les principes généraux (montant, formes, constitution), commencez par notre article sur la garantie locative en Belgique.

Le bail ne s’arrête pas le jour du décès

L’ancien Code civil pose un principe simple : le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur (article 1742). Les trois Régions, compétentes pour le bail d’habitation, ont chacune adapté ce principe au décès du locataire. Retenez qu’aucune d’elles ne fait disparaître le bail le jour même : il existe toujours une période pendant laquelle le logement reste loué, et donc des loyers qui courent.

En Wallonie, une fin de plein droit trois mois après le décès

L’article 46 du décret wallon du 15 mars 2018 prévoit que le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur, sans préavis ni indemnité. Trois situations particulières sont réglées :

• Un proche vivait dans le logement. Toute personne domiciliée dans les lieux depuis plus de six mois au jour du décès dispose d’un mois, à compter du décès, pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail. Le bailleur a ensuite un mois pour s’y opposer, pour de justes motifs. Sans opposition, le bail continue aux mêmes conditions.
• Le logement est vide de tout bien. Le bailleur peut le faire constater par un huissier ; le bail est alors résilié de plein droit à la date du constat.
• Le logement est inoccupé mais encore meublé. L’huissier dresse un inventaire des biens ; à l’issue du délai de trois mois, le bailleur en dispose en bon père de famille, aux frais des ayants droit du défunt.

Ce régime ne s’applique pas au bail à vie, qui prend fin de plein droit au décès du preneur (article 55, § 8).

À Bruxelles, un bail qui continue en principe

Le Code bruxellois du logement ne fixe pas de fin automatique. Son article 232 permet au bailleur de considérer le bail comme résilié, sans préavis ni indemnité, à deux conditions cumulatives : le logement est inoccupé après le décès par les membres du ménage du preneur, et le loyer ou les charges restent impayés pendant deux mois à compter du décès. Hors de ce cas, la brochure juridique de la Région de Bruxelles-Capitale rappelle que le décès d’une partie ne met pas fin au bail. Selon Droits Quotidiens, ce sont alors les héritiers qui reprennent le bail : ils paient le loyer et peuvent y mettre fin par un congé régulier ou de commun accord avec le bailleur.

En Flandre, une fin au terme du deuxième mois

Pour un bail conclu depuis le 1er janvier 2019, l’article 42 du décret flamand prévoit qu’au décès du dernier locataire, le bail est dissous de plein droit à la fin du deuxième mois qui suit le décès, sauf si les héritiers déclarent dans ce délai vouloir le poursuivre. Une indemnité d’un mois de loyer est alors due au bailleur. Pour un bail d’étudiant flamand, la dissolution intervient le premier jour du mois qui suit le décès (article 64). Notre bureau n’intervient pas en Flandre : ces règles sont données à titre de comparaison.

À qui revient la garantie locative

La garantie constituée par le locataire lui appartient : le bailleur n’a qu’un privilège sur le compte, pour les créances nées de l’inexécution des obligations du preneur. Au décès, cette créance entre dans la succession. Droits Quotidiens le résume ainsi pour la Wallonie : le bailleur ne peut récupérer que la part nécessaire pour couvrir les dettes du défunt envers lui (loyers et charges impayés, dégâts locatifs), et le solde doit être restitué aux héritiers.

Concrètement, le bailleur peut imputer sur la garantie :

• les loyers et charges restés impayés jusqu’à la fin du bail, y compris ceux de la période qui suit le décès ;
• le coût des dégâts locatifs constatés à la sortie, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée ;
• en Flandre, le cas échéant, l’indemnité d’un mois de loyer prévue par l’article 42.

Il ne peut pas, en revanche, conserver la garantie « par principe » parce que le locataire est décédé. Les règles ordinaires d’une retenue sur la garantie locative s’appliquent : chaque montant doit correspondre à une dette réelle et justifiée.

Libérer la garantie avec les héritiers

Dans les trois Régions, la banque ne peut libérer la garantie, en principal et en intérêts, qu’au profit de l’une ou l’autre partie et sur production d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une copie d’une décision judiciaire (article 62, § 3, du décret wallon ; article 249, § 2, du Code bruxellois ; article 37, § 3, du décret flamand). Après un décès, l’accord se signe entre le bailleur et les héritiers.

Les étapes, dans l’ordre

1. Identifier les héritiers. Ce sont eux, et non de simples proches, qui peuvent engager la succession. En pratique, le bailleur demande à la famille qui règle la succession et, s’il y a lieu, les coordonnées du notaire.
2. Organiser la sortie. Vider le logement, relever les compteurs, rendre les clés. Lorsque l’état des lieux de sortie est contradictoire, les héritiers y sont représentés.
3. Comparer avec l’état des lieux d’entrée. C’est la comparaison des deux documents qui permet de distinguer l’usure normale des dégâts imputables.
4. Établir un décompte écrit. Loyers, charges, éventuels dégâts, et solde revenant à la succession.
5. Signer l’accord de libération. Le formulaire de la banque, ou une lettre signée par le bailleur et les héritiers, précise la part revenant à chacun.

À Bruxelles, un délai de libération à respecter

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le Code bruxellois ajoute que, sous réserve d’une procédure contentieuse, la garantie est libérée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ; à défaut, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par période mensuelle commencée. Après un décès, ce délai suppose que les clés aient effectivement été rendues, ce qui incite à organiser rapidement la sortie avec la famille.

Sans héritier ou sans accord, la requête au juge de paix

Il arrive que personne ne se manifeste : pas d’héritier identifié, héritiers qui refusent la succession, ou désaccord sur le montant. Les textes wallon et bruxellois ouvrent alors une voie spécifique.

• En Wallonie, l’article 46, § 4, permet au bailleur de faire libérer la garantie à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent. Selon Droits Quotidiens, le bailleur n’a pas besoin d’avocat pour cette procédure, et un modèle de requête est proposé sur ce site.
• À Bruxelles, l’article 232 prévoit la même faculté en cas de résiliation, par requête unilatérale introduite par le bailleur ou son avocat auprès du juge compétent.

La requête unilatérale ne permet de récupérer que ce qui est dû. Le bailleur doit donc être en mesure de justifier chaque montant : décompte des loyers et charges, état des lieux d’entrée, constat de l’état du logement à la sortie. Le solde éventuel reste acquis à la succession.

Si des héritiers existent mais contestent le décompte, on revient à la procédure ordinaire devant le juge de paix du canton où se trouve le logement, qui tranche sur la base des pièces produites.

Plusieurs locataires, conjoint ou colocation

Le décès d’un locataire n’a pas les mêmes effets lorsqu’il n’était pas seul à signer le bail. Droits Quotidiens rappelle, pour Bruxelles, que le bail ne prend pas fin lorsqu’il a été signé par plusieurs locataires ou par un conjoint ou cohabitant légal pour le logement familial : le survivant conserve son droit au bail. En Flandre, la règle de l’article 42 ne vise d’ailleurs que le décès du dernier locataire.

Dans ce cas, la garantie reste en place tant que le bail continue : elle ne se libère qu’à la fin de la location, sur accord écrit ou décision de justice. Si elle avait été constituée en commun, la part qui revenait au défunt fait partie de sa succession ; la répartition entre le survivant et les héritiers se règle entre eux. Les situations propres aux logements partagés sont détaillées dans notre guide sur la garantie locative en colocation.

Garantie bancaire ou garantie via le CPAS

Toutes les garanties ne sont pas un montant bloqué sur un compte. Avec une garantie bancaire, la banque s’est engagée envers le bailleur et le locataire la reconstituait par mensualités. Le principe de libération est le même : la banque ne paie le bailleur, ou ne lève sa garantie, que sur accord écrit ou décision de justice. Ce que devient le solde de reconstitution encore dû par le défunt relève de la succession et du contrat avec la banque : les héritiers ont intérêt à interroger celle-ci dès le décès. Pour une garantie obtenue via le CPAS, c’est également la banque qui intervient au profit du bailleur, sur les mêmes documents.

L’état des lieux de sortie après un décès

Après un décès, l’état des lieux de sortie joue un rôle encore plus important qu’à l’ordinaire. Les héritiers ne connaissent pas toujours le logement ni son état d’origine ; le bailleur, de son côté, doit pouvoir justifier chaque retenue. La brochure wallonne sur le bail d’habitation rappelle que l’état des lieux de sortie permet la libération des lieux, la remise des clés et la libération de la garantie, et recommande de faire appel à un expert pour cette étape délicate.

En Wallonie, l’expert désigné conjointement par les parties est payé à parts égales ; celui qui est désigné par une seule partie reste à sa charge. Un document contradictoire, photographié et comparé point par point à l’état des lieux d’entrée, évite aux héritiers de contester des dégâts qu’ils n’ont pas vus naître, et au bailleur de devoir saisir le juge pour une retenue modeste.

En résumé : au décès du locataire, la garantie locative ne change pas de propriétaire. Elle couvre les dettes réelles envers le bailleur, et le solde revient à la succession. Un état des lieux de sortie précis et un accord écrit avec les héritiers sont le chemin le plus court pour clore le dossier.