Louer sans garantie locative

Vous cherchez un appartement à louer sans garantie locative, ou vous êtes bailleur et un candidat vous demande de renoncer à la caution ? La garantie locative est si répandue qu’on la croit obligatoire. Elle ne l’est pas. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que disent les textes wallons et bruxellois, les solutions pour le preneur qui n’a pas la somme, et les précautions du bailleur qui accepte une location sans caution. Pour le cadre général, montants et formes, commencez par notre article sur la garantie locative en Belgique.

La garantie n’est pas imposée par la loi

Le SPW Logement l’écrit sans détour : « La loi n’impose pas la constitution d’une garantie locative. » La plupart des contrats la prévoient, et la loi encadre alors sa constitution, mais rien n’oblige les parties à en convenir. La brochure juridique de Bruxelles Logement dit la même chose pour la Région bruxelloise : la garantie « n’est pas imposée par le Code » et n’est obligatoire que si le contrat la prévoit.

Un bail sans garantie est donc parfaitement valable, en Wallonie comme à Bruxelles. Deux conséquences pratiques en découlent :

• si le bail ne prévoit aucune garantie, le preneur n’a rien à verser ;
• si le bail en prévoit une, le preneur doit la constituer, dans les formes et plafonds prévus par la Région.

Pour une location sans caution, la seule vraie question est donc celle de la négociation avec le bailleur.

Pourquoi presque tous les bailleurs la demandent

La garantie couvre le bailleur si le preneur ne respecte pas ses obligations : loyers impayés, charges, dégâts locatifs. Le SPW Logement rappelle que le preneur qui ne constitue pas une garantie prévue au contrat commet une faute. Il conseille au bailleur de le mettre en demeure en lui donnant un dernier délai, puis, à défaut, de s’adresser au juge de paix pour obtenir la résolution du bail avec dommages et intérêts, ou la condamnation du preneur à constituer la garantie. Il recommande aussi de ne remettre les clés qu’une fois la garantie constituée.

C’est pourquoi un « bail sans caution » reste rare dans les annonces. Il se rencontre surtout lorsque le bailleur connaît le candidat, lorsque le loyer est modeste, ou lorsqu’il accepte d’autres garanties à la place d’une somme bloquée.

Pas d’épargne pour la garantie, les solutions

Le plus souvent, le problème n’est pas la garantie elle-même, mais la somme à réunir d’un coup, en plus du déménagement. Les textes offrent plusieurs réponses, sans que le preneur doive disposer de l’argent à la signature.

La garantie bancaire progressive

En Wallonie, l’article 62 du décret du 15 mars 2018 permet au preneur d’opter pour une garantie bancaire qu’il reconstitue par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans. La banque garantit d’emblée le montant au bailleur ; le preneur ne lui doit aucun intérêt débiteur, et elle lui accorde des intérêts dès que la garantie est entièrement constituée. La demande se fait auprès de l’institution financière où sont versés les revenus professionnels ou de remplacement du preneur, et le décret wallon précise que la banque ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à la solvabilité du locataire.

Bruxelles connaît le même mécanisme, avec les mêmes traits essentiels selon la brochure de Bruxelles Logement : mensualités sur trois ans au plus, aucun intérêt dû à la banque, et pas de refus possible pour cause de solvabilité.

La garantie via le CPAS

Troisième forme prévue dans les deux Régions : la garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. C’est alors le CPAS qui introduit la demande auprès de la banque, qui accorde la garantie au bailleur. En Wallonie, le décret prévoit un formulaire par lequel la banque atteste au bailleur que la garantie est octroyée, quelle que soit sa forme : le bailleur n’a pas à savoir si le CPAS intervient.

Le prêt à taux zéro en Wallonie

La Société wallonne du Crédit social propose un prêt à taux zéro pour constituer la garantie. Selon la page de la Wallonie consacrée à ce prêt, mise à jour en 2022, le logement doit être situé en Wallonie, hors des neuf communes germanophones, et le demandeur doit remplir des conditions de revenus, d’âge, de durée du bail et de propriété. Le prêt ne peut dépasser deux mois de loyer hors charges, la part individuelle en colocation, et se rembourse en 36 mois au plus, 24 mois pour un bail étudiant. La demande s’introduit via une application en ligne. Vérifiez les conditions à jour auprès de la SWCS.

L’aide du Fonds du Logement à Bruxelles

À Bruxelles, la brochure de Bruxelles Logement décrit une aide régionale à la constitution de la garantie, gérée par le Fonds du Logement. Selon la situation financière du locataire, il accorde soit un crédit sans intérêt, soit une aide via le fonds BRU-GAL. La page de la Région sur la garantie locative renvoie elle aussi à cette aide du Fonds du Logement.

La caution personnelle à Bruxelles

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le Code bruxellois ajoute deux formes aux trois précédentes : une sûreté réelle auprès d’une institution financière, au nom du locataire, et une caution personnelle. Selon la brochure, la caution personnelle peut se cumuler avec une autre forme seulement pour le bail étudiant. Le montant total reste plafonné à deux mois de loyer.

Pour un kot ou une colocation

Les étudiants cherchent souvent un kot sans caution. En Wallonie, le décret prévoit pour le bail étudiant un plafond de deux mois de loyer (article 82/1), et le prêt de la SWCS leur est ouvert avec un remboursement plus court. En colocation, chaque colocataire peut ne financer que sa part : le prêt wallon est d’ailleurs limité à la part individuelle du loyer. Les règles propres à ce cas sont détaillées dans notre guide sur la garantie locative en colocation.

Bailleur, louer sans garantie en connaissance de cause

Accepter de louer sans garantie peut se justifier : un candidat de confiance, un logement difficile à louer, un loyer modeste. Mais sans somme bloquée, les autres protections doivent être irréprochables.

• Un bail écrit et complet, qui indique clairement qu’aucune garantie n’est demandée, ou qu’une garantie sera constituée plus tard, avec une date.
• Un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire. En Wallonie, l’article 27 du décret l’impose, soit pendant que le logement est inoccupé, soit au cours du premier mois d’occupation. Sans lui, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend. Sans garantie, c’est la seule base pour réclamer des dégâts.
• Une assurance adaptée. À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur doit s’assurer contre l’incendie et le dégât des eaux et en fournir la preuve dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit la demande du bailleur.
• Un état des lieux de sortie, comparé point par point à celui d’entrée, pour chiffrer ce qui est dû.

Si le logement se trouve dans un immeuble à appartements, pensez aussi aux règles de l’immeuble et aux charges communes : notre guide pour louer un appartement en copropriété détaille ce qu’il faut transmettre au locataire.

Une garantie mal constituée vaut à peine mieux qu’aucune

Entre la location sans caution et la garantie en bonne et due forme, il existe une zone grise : la somme remise en espèces ou versée sur le compte du bailleur. Le SPW Logement conseille au preneur d’exiger un reçu ou de conserver la preuve du versement. Le bailleur qui ne place pas la garantie sur un compte individualisé au nom du preneur doit, selon le décret wallon comme selon le Code bruxellois, lui verser des intérêts depuis la remise de la somme. Et en fin de bail, la question se réglera comme pour toute garantie : amiablement, ou devant le juge de paix. Pour ce cas de figure, voyez notre guide sur la retenue sur la garantie locative.

En résumé : louer sans garantie locative est permis en Belgique, mais rare. Le preneur sans épargne a souvent intérêt à passer par une garantie bancaire progressive, le CPAS, le prêt de la SWCS en Wallonie ou le Fonds du Logement à Bruxelles ; le bailleur qui renonce à la garantie doit, lui, soigner le bail et les états des lieux.