Visite d’un logement à louer : le guide

Une visite immobilière dure souvent vingt minutes, parfois moins lorsque plusieurs candidats se succèdent. C’est pourtant sur cette base que vous allez vous engager pour plusieurs années. Ce guide de nos guides location et bail vous aide à préparer la visite d’un logement à louer, à savoir quoi regarder sur place et quels documents réclamer avant de signer, en Wallonie comme à Bruxelles. Il ne remplace pas l’état des lieux d’entrée, qui reste la seule photographie contradictoire du logement au jour de la remise des clés.

Avant la visite, lire l’annonce et préparer ses questions

Une bonne visite commence à la lecture de l’annonce. Les régions imposent plusieurs mentions qui vous permettent de trier les offres avant même de vous déplacer.

En Wallonie, l’article 5 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation exige que toute communication publique de mise en location indique le montant du loyer hors charges, le montant et la nature des charges communes et privatives éventuelles, et leur caractère forfaitaire ou provisionnel. Le décret prévoit une amende administrative en cas de manquement.

Pour l’énergie, les deux régions exigent que l’annonce reprenne les indicateurs du certificat de performance énergétique. Le Service public de Wallonie précise les mentions PEB obligatoires : la classe énergétique et le code unique du certificat pour une annonce purement textuelle, et davantage d’indicateurs pour une annonce illustrée. À Bruxelles, l’annonce mentionne la classe énergétique du logement et sa performance exprimée en kWh/m²/an.

Avant de prendre rendez-vous, notez vos questions :

• le loyer, les charges et ce qu’elles couvrent (eau, chauffage, entretien des communs) ;
• la date de disponibilité et la durée du bail proposé ;
• la garantie locative demandée et sa forme ;
• la présence de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité ;
• les règles de la copropriété : animaux, vélos, caves, parkings.

Les points à contrôler pendant la visite

Sur place, prenez le temps de regarder au-delà de la décoration. Un logement vide révèle davantage qu’un logement encore meublé par le locataire sortant, mais une visite pendant l’occupation permet de poser des questions à celui qui y vit.

Murs, plafonds et humidité

Cherchez les traces d’humidité : auréoles au plafond, taches noires dans les angles, peinture qui cloque, odeur de moisi, surtout dans la salle de bains, sous les fenêtres et dans les pièces orientées au nord. Une peinture fraîche dans une seule pièce mérite une question. Observez aussi les fissures, en distinguant les fines fissures de finition des fissures qui traversent un mur ou suivent un linteau.

Fenêtres, portes et isolation

Ouvrez et fermez les fenêtres, vérifiez l’état des joints et du vitrage, la présence de condensation entre deux vitres, le fonctionnement des volets. Testez la porte d’entrée et sa serrure. Le simple vitrage, les courants d’air et l’absence d’isolation se répercutent directement sur votre facture ; le certificat PEB vous donne une première indication.

Chauffage, eau chaude et électricité

Demandez le type de chauffage, l’âge de la chaudière et la date du dernier entretien. Faites couler l’eau chaude, vérifiez la pression et l’évacuation des éviers et de la douche. Repérez le tableau électrique, le nombre de prises par pièce et l’état des interrupteurs. Regardez aussi si des détecteurs de fumée sont installés.

Parties communes et environnement

Dans un immeuble, observez le hall, la cage d’escalier, les boîtes aux lettres, la cave et le local vélos : leur entretien en dit long sur la gestion de la copropriété. Écoutez les bruits (circulation, voisins, ascenseur), repérez les transports, les commerces et le stationnement. Si possible, revenez dans le quartier à une autre heure.

Les documents à demander avant de signer

Une visite réussie se conclut par des documents, pas seulement par une impression. Le plus important est le certificat PEB. En Wallonie, il doit être communiqué au candidat locataire avant la signature de la convention de location. À Bruxelles, Bruxelles Environnement indique que le propriétaire doit le faire établir et le transmettre au locataire au plus tard à la signature du bail, pour tout logement individuel de 18 m² ou plus ; le certificat est valable dix ans.

Demandez également :

• un projet de bail, pour le lire à tête reposée ;
• le détail des charges, leur caractère forfaitaire ou provisionnel et, dans un immeuble à plusieurs logements, leur mode de répartition ;
• les conditions de la garantie locative ;
• le règlement d’ordre intérieur de l’immeuble, s’il en existe un.

Du côté du candidat, préparez votre propre dossier : notre guide sur les documents à fournir pour la location d’un appartement détaille les pièces utiles.

Ce que le bailleur peut vous demander

La visite est aussi le moment où le bailleur ou l’agence recueille des informations sur vous. Les deux régions limitent ce qu’il peut exiger.

À Bruxelles, en exécution de l’article 200ter du Code bruxellois du logement, un formulaire de candidature standardisé découpe la démarche en trois étapes :

1. avant la visite : l’adresse du bien, vos nom, prénom et un téléphone ou une adresse électronique ;
2. après la visite, à l’appui de la candidature : le nombre de personnes du ménage et le montant de vos ressources financières, avec les justificatifs de votre choix (fiche de salaire, avis d’imposition, attestation de solvabilité, extraits de compte…) ;
3. si votre candidature est retenue : un document attestant votre identité et votre capacité de contracter, et votre état civil (marié ou cohabitant légal).

En Wallonie, l’article 6 du décret dresse la liste des données que le bailleur peut demander : identité, moyen de communication, adresse, composition du ménage, état civil, montant des ressources financières et preuve du paiement des trois derniers loyers. Aucune autre donnée ne peut être exigée, sauf finalité légitime justifiée par des motifs sérieux et proportionnés.

La Région de Bruxelles-Capitale rappelle aussi que le choix d’un candidat ne peut pas reposer sur un critère discriminatoire, comme l’origine, la nationalité, l’état de santé, le handicap ou l’orientation sexuelle. Si votre situation financière est fragile, une agence immobilière sociale peut être une autre porte d’entrée vers un logement.

Bon de visite et frais de visite en agence

Certaines agences font signer un bon de visite : un document qui garde la trace de votre passage dans un bien qu’elles proposent. Ce n’est ni une candidature ni un engagement de louer. Lisez-le avant de signer et méfiez-vous de toute mention qui vous ferait supporter des frais.

Sur la question des frais, le décret wallon est clair. Son article 25/1 répute non écrite « toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers », quelle que soit leur qualification, relatifs à la location d’un bien d’habitation, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. Autrement dit, lorsque le bailleur a confié son bien à une agence, les frais de visite ou de dossier facturés au candidat locataire ne peuvent pas lui être imposés par le bail. Le texte complet est consultable dans la version consolidée du décret sur Wallex.

Contre-visite et visite à distance

Une contre-visite, c’est-à-dire une deuxième visite, est souvent le meilleur investissement avant de s’engager. Revenez à une autre heure, par temps de pluie si possible, avec un mètre et une personne de confiance. Vérifiez ce que la première visite a laissé en suspens et comparez avec vos notes.

Si vous êtes loin, une visite virtuelle d’un logement permet de trier les annonces, mais elle ne montre ni les odeurs, ni les bruits, ni l’état réel des installations. Rien dans les textes consultés n’impose de visiter physiquement avant de signer ; c’est toutefois prudent, au besoin par l’intermédiaire d’un proche.

Les visites pendant le préavis du locataire sortant

Il arrive que vous visitiez un logement encore occupé, pendant le préavis de son locataire. Le décret wallon ne fixe pas lui-même de jours ni d’heures de visite : c’est en pratique le bail qui organise l’affichage et les visites en fin de location. Respectez les créneaux convenus avec l’occupant et évitez de photographier ses effets personnels.

Après la visite, de la candidature à l’état des lieux d’entrée

Si le logement vous convient, envoyez votre candidature rapidement, avec les seules informations demandées. Une fois votre dossier accepté, relisez le bail, vérifiez qu’il reprend bien le loyer et les charges annoncés, puis organisez l’état des lieux d’entrée. C’est lui, et non vos souvenirs de visite, qui fera foi à la fin du bail : faites-y noter chaque défaut que vous aviez repéré.

En résumé : lisez l’annonce, visitez avec méthode, réclamez le certificat PEB et le projet de bail avant de signer, ne livrez que les données prévues par la loi, et faites dresser un état des lieux d’entrée complet le jour de la remise des clés.