Louer un logement en étant fiché à la Banque nationale

Être enregistré pour un défaut de paiement à la Banque nationale inquiète beaucoup de candidats à la location : le propriétaire va-t-il le savoir, faut-il chercher un « prêt pour personne fichée » pour payer la garantie ? Ce guide de nos guides location et bail répond à ces questions à partir des textes officiels : ce qu’est réellement ce fichier, ce qu’un bailleur peut vous demander en Wallonie et à Bruxelles, et comment constituer la garantie locative sans emprunter.

Ce que signifie être fiché à la Banque nationale

L’expression vise la Centrale des crédits aux particuliers (CCP), gérée par la Banque nationale de Belgique. Selon la fiche de synthèse de la Banque nationale, elle enregistre les crédits à la consommation et les crédits hypothécaires contractés par des personnes physiques à des fins privées, ainsi que les éventuels défauts de paiement qui y sont liés : c’est cette partie que l’on appelle couramment la « liste noire ». Les règlements collectifs de dettes y sont également enregistrés. Son but affiché est la lutte contre le surendettement.

Ce fichier ne recense donc ni vos loyers, ni vos factures d’énergie, ni vos éventuels litiges avec un ancien bailleur. Il concerne uniquement le crédit.

Combien de temps dure l’enregistrement

La Banque nationale indique les délais de conservation suivants pour les défauts de paiement :

Rembourser un arriéré a donc un effet concret : l’inscription disparaît un an plus tard, au lieu de rester jusqu’à dix ans.

Qui peut consulter la Centrale des crédits

Les prêteurs sont légalement tenus de consulter la Centrale avant d’accorder un crédit. Pour le reste, la Banque nationale précise qu’un nombre limité de personnes est habilité à recevoir ces informations : les médiateurs de dettes, les avocats mandatés par la personne concernée et les administrateurs de biens ou de personnes, sur présentation du jugement.

Un propriétaire, une agence immobilière ou un employeur ne font pas partie de cette liste. Autrement dit, le bailleur ne peut pas vérifier lui-même si un candidat locataire est fiché.

Ce que le bailleur peut vous demander

Le choix du locataire reste libre, mais il doit se faire sans discrimination, et chaque Région a fixé la liste des renseignements qu’un bailleur peut exiger. Pour la liste pratique des pièces à préparer, voyez aussi notre guide des documents à fournir pour location Belgique.

En Wallonie

L’article 6 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, disposition d’ordre public, énumère les données générales que le bailleur peut solliciter, avec les justificatifs éventuels :

• nom et prénom du ou des candidats ;
• un moyen de communication et l’adresse ;
• la date de naissance ou une preuve de la capacité à contracter ;
• la composition de ménage ;
• l’état civil, s’il est marié ou cohabitant légal ;
• le montant des ressources financières dont dispose le candidat ;
• la preuve du paiement des trois derniers loyers.

Aucune autre donnée ne peut être exigée, sauf si elle poursuit une finalité légitime et que la demande est justifiée par des motifs sérieux, proportionnés à cette finalité. Wallex signale que la Cour constitutionnelle, dans son arrêt n° 23/2020, a considéré que ces informations n’étaient pas excessives. Un relevé de la Centrale des crédits ne figure pas dans la liste ; s’il vous est réclamé, demandez au bailleur de justifier sa demande au regard de ces conditions.

À Bruxelles

Le Code bruxellois du logement organise la demande en trois étapes, reprises dans un formulaire de candidature officiel et dans la brochure juridique de la Région :

1. avant la visite : les nom et prénom du ou des candidats et un moyen de communication ;
2. à l’appui de la candidature : le montant des ressources financières ou son estimation, et le nombre de personnes qui composent le ménage ;
3. en vue de la conclusion du bail : un document qui atteste l’identité et la capacité de contracter, et l’état civil si le candidat est marié ou cohabitant légal.

La brochure est sans ambiguïté : « Toutes informations ou tous documents qui ne figurent pas dans cette liste ne peuvent pas être demandés. » Elle précise aussi que ni l’origine ni la nature des ressources ne peuvent être prises en considération, et que l’identité du débiteur des revenus ne peut en principe pas être demandée : vous pouvez noircir ce nom sur vos extraits de compte. Les justificatifs de ressources sont au choix du locataire, selon le formulaire de candidature bruxellois. Le Service d’inspection régionale du logement peut réaliser des tests de discrimination et infliger une amende administrative.

Préparer une candidature solide

Être fiché ne se voit pas dans votre dossier : ce qui compte pour le bailleur, c’est votre capacité à payer le loyer et les charges. Concrètement :

• montrez des ressources régulières : fiches de salaire, allocations ou revenus de remplacement, selon ce que la Région permet de demander ;
• en Wallonie, préparez la preuve des trois derniers loyers payés : c’est l’un des éléments prévus par le décret et, pour un candidat qui a connu des difficultés de crédit, c’est souvent le plus parlant ;
• choisissez un loyer adapté à vos ressources : c’est la meilleure garantie de ne pas retomber dans l’arriéré ;
• venez préparé à la visite : questions, relevés de compteurs, état du logement ; notre guide pour réaliser une bonne visite immobilière vous aide à ne rien oublier.

Un tiers peut aussi se porter garant pour rassurer le bailleur ; cette question est traitée dans notre guide consacré au garant, listé en bas de page.

Constituer la garantie locative sans emprunter

Beaucoup de personnes fichées cherchent un prêt pour payer la garantie. Or un prêteur doit consulter la Centrale avant d’accorder un crédit, et un nouvel emprunt alourdit les charges. La loi prévoit d’autres formes de garantie, qui ne passent pas par un crédit à la consommation.

Le plafond de deux mois de loyer

En Wallonie, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 (décret du 19 mai 2023 modifiant l’article 62 du décret du 15 mars 2018) ; le modèle officiel de bail wallon, plus ancien, mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement, au choix du preneur.

La garantie bancaire progressive

Le locataire obtient de sa banque une garantie immédiate au profit du bailleur, qu’il reconstitue par mensualités constantes pendant le bail, sur trois ans au maximum. Il ne doit aucun intérêt débiteur. La demande se fait auprès de la banque où sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement.

Point essentiel pour une personne fichée : l’article 62 du décret wallon précise qu’une institution financière « ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du locataire », et que les règles du Code de droit économique sur le crédit à la consommation ne s’y appliquent pas. La brochure bruxelloise indique de même que l’institution financière ne peut refuser cette garantie en raison de l’état de solvabilité du preneur.

La garantie via le CPAS

Troisième voie prévue dans les deux Régions : une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. C’est le CPAS qui introduit la demande auprès de la banque, laquelle accorde la garantie au bailleur. Le CPAS examine votre situation ; adressez-vous à celui de votre commune pour connaître ses conditions.

En Wallonie, le décret prévoit un formulaire par lequel la banque atteste auprès du bailleur que la garantie est octroyée, « peu importe la manière dont cette garantie est constituée ». À Bruxelles, la brochure juridique sur les baux décrit en outre une aide régionale à la constitution de la garantie, gérée avec le Fonds du Logement et les CPAS, conçue pour être accessible « de façon anonyme afin de lutter contre la discrimination ».

Vérifier et faire corriger vos données

Avant de chercher un logement, il est utile de savoir exactement ce qui est enregistré à votre nom. La consultation est gratuite :

• en ligne, avec un lecteur de carte d’identité électronique ou l’application itsme, jusqu’à trois fois par jour selon la Banque nationale ;
• par courrier signé accompagné d’une copie recto verso de la carte d’identité ;
• par e-mail, avec les documents signés ;
• au guichet de la Banque nationale, sur présentation de la carte d’identité.

Ce droit d’accès est personnel. Si une donnée est inexacte, la Banque nationale renvoie vers le prêteur qui l’a déclarée : c’est lui qui doit la rectifier, pour autant que vous puissiez prouver l’erreur. Une fois l’arriéré remboursé, vérifiez que la régularisation a bien été déclarée : le délai d’un an court à partir de cette date.

Une fois le bail signé

Le bail signé, vos obligations sont celles de tout locataire : payer le loyer aux termes convenus, entretenir le logement et répondre des dégradations. Pour que la garantie vous soit rendue sans discussion, l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement au début du bail, est votre meilleure protection : il fixe l’état du logement tel que vous l’avez reçu. Si vous envisagez plus tard d’aménager le logement, lisez d’abord notre guide sur les travaux dans un logement loué, proposé ci-dessous.

En résumé : être fiché à la Banque nationale n’empêche pas de louer. Le bailleur ne peut ni consulter la Centrale des crédits ni exiger d’autres renseignements que ceux de la liste légale, et la garantie locative peut être constituée sans nouveau crédit, par une garantie bancaire progressive ou avec l’aide du CPAS.