Garant pour une location : lettre et engagement

Premier logement, revenus jugés trop justes, contrat de travail récent : le bailleur demande parfois un garant avant d’accepter une candidature. Se porter garant pour une location en Belgique n’est pas un geste anodin, et le mot recouvre des réalités différentes selon la Région. Ce guide de nos guides location et bail vous aide à comprendre l’engagement, à rédiger une lettre de garant claire et à éviter les pièges.

Garantie locative et garant, deux choses différentes

Dans le langage courant, on dit souvent « caution » pour parler de la garantie locative. Juridiquement, ce sont deux mécanismes distincts.

• La garantie locative est une somme d’argent ou une garantie bancaire qui couvre le bailleur si le locataire part sans payer ses loyers ou ses charges, ou sans réparer les dégâts locatifs.
• Le garant, appelé caution au sens juridique, est une personne qui s’engage envers le bailleur à payer à la place du locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations. On parle aussi de sûreté personnelle.

Pour le locataire comme pour le garant, la différence est essentielle : la garantie locative est plafonnée par la réglementation régionale, alors que l’engagement d’un garant porte sur ce que dit l’acte qu’il signe. D’où l’importance de bien le rédiger.

À Bruxelles, la sûreté personnelle parmi les formes de garantie

À Bruxelles, les règles ont changé pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024. Selon la page de la Région de Bruxelles-Capitale sur la garantie locative, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement :

1. un compte individualisé au nom du locataire, dont les intérêts sont capitalisés ;
2. une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre le CPAS et une institution financière ;
3. une garantie bancaire que le locataire reconstitue par mensualités, sur trois ans au plus ;
4. une sûreté réelle auprès d’une institution financière ;
5. une sûreté personnelle, c’est-à-dire l’engagement d’un garant.

C’est la réforme que beaucoup de candidats recherchent sous le nom de « nouvelle loi garant location appartement ». Le garant y apparaît comme une forme de garantie locative parmi d’autres, dans le même plafond. Si l’on vous demande, pour un bail bruxellois récent, à la fois une garantie complète et un garant, faites vérifier la situation avant de signer.

En Wallonie, trois formes de garantie et parfois une caution en plus

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoit trois formes de garantie locative, au choix du preneur : un compte individualisé, une garantie bancaire reconstituée progressivement, ou une garantie bancaire obtenue par l’intermédiaire du CPAS. Depuis le 1er juin 2023, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme. Le décret, tel que nous l’avons consulté, ne cite pas la caution personnelle parmi ces formes.

En pratique, Droits Quotidiens constate que, « en plus de la garantie locative, certains propriétaires exigent qu’une personne se porte caution » pour le locataire, par exemple les parents pour leur enfant. Le service publie un modèle de contrat de cautionnement en matière de bail. La question de savoir jusqu’où un bailleur peut cumuler garantie et caution relève de l’analyse de votre bail : en cas de doute, demandez conseil à un service d’information juridique ou à un avocat.

Ce que couvre l’engagement du garant

Le garant s’engage pour les obligations du locataire que l’acte énumère. Selon la rédaction, cela peut viser :

• les loyers impayés ;
• les charges impayées ;
• les dégâts locatifs constatés à la sortie ;
• les indemnités éventuellement dues, par exemple en cas de départ anticipé ;
• les frais liés à un litige.

Plus la liste est large, plus l’engagement pèse. Un acte qui parle de « toutes les obligations du locataire » sans montant maximal ni durée expose le garant à des sommes difficiles à prévoir. C’est pourquoi nous conseillons, au minimum, de préciser :

• le bail garanti : adresse du logement, date du bail, noms des parties ;
• les obligations couvertes : loyers, charges, dégâts, indemnités ;
• le montant maximal de l’engagement, en chiffres et en lettres ;
• la durée : le bail initial seulement, ou aussi ses prolongations et renouvellements ;
• la situation de plusieurs garants : chacun pour sa part ou chacun pour le tout.

Les dégâts locatifs se prouvent en comparant l’état du logement à la sortie avec celui décrit à l’entrée. Le garant a donc tout intérêt à ce qu’un état des lieux d’entrée détaillé soit dressé : sans lui, il est difficile de contester ce qui sera réclamé. Il peut aussi vérifier que le locataire a souscrit l’assurance bien immobilier en location qui couvre sa responsabilité en cas de sinistre.

Modèle de lettre de garant pour une location

Voici une trame à adapter. Les champs entre crochets sont à compléter ; supprimez les options inutiles. Pour un acte plus complet, partez du modèle de contrat de cautionnement publié par Droits Quotidiens.

Engagement de caution pour un bail d’habitation

Je soussigné(e) [nom, prénoms], né(e) le [date], domicilié(e) [adresse complète], déclare me porter caution de [nom et prénoms du locataire], locataire du logement situé [adresse du logement], en vertu du bail conclu avec [nom du bailleur] le [date du bail], prenant cours le [date].

Mon engagement couvre [le paiement des loyers et des charges / les dégâts locatifs constatés par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie / les indemnités dues en vertu du bail], dans la limite d’un montant maximal de [montant en chiffres] euros ([montant en lettres] euros).

Il vaut pour [la durée du bail initial / la durée du bail initial et de ses prolongations], soit jusqu’au [date], et prend fin au plus tard [condition de fin].

Je reconnais avoir reçu une copie du bail et en avoir pris connaissance.

Fait à [lieu], le [date], en [nombre] exemplaires.

[Signature du garant, précédée de la mention manuscrite « Bon pour caution à concurrence de [montant en lettres] euros »]

La mention manuscrite du montant n’est pas une formule magique, mais elle montre que le garant a mesuré l’étendue de son engagement. Remettez un exemplaire signé au bailleur, un au locataire, et conservez le vôtre avec une copie du bail.

Les documents demandés au garant

Le bailleur voudra savoir si le garant peut réellement payer. Les textes régionaux qui listent les données exigibles visent le candidat locataire, pas le garant ; le principe de minimisation des données personnelles vaut néanmoins pour tous. En pratique, un garant fournit souvent :

• une preuve de son identité ;
• un justificatif de ses revenus, choisi par lui : fiche de salaire, avis d’imposition ou attestation de revenus ;
• ses coordonnées.

Masquez sur les copies ce qui n’est pas utile et ajoutez un filigrane précisant l’usage du document. Ce dossier s’ajoute aux pièces du candidat lui-même, que nous détaillons avec la lettre de présentation dans notre guide sur la lettre de motivation pour une location.

Trouver un garant, et si l’on n’en a pas

Beaucoup de candidats n’ont pas de proche en mesure de se porter garant. Ce n’est pas une fatalité.

• Le CPAS peut intervenir dans la constitution de la garantie locative : en Wallonie comme à Bruxelles, c’est une des formes prévues par les textes.
• La garantie bancaire progressive permet de constituer la garantie par mensualités, sans verser la somme d’un coup.
• Un dossier solide : revenus réguliers, preuve du paiement des loyers précédents, présentation soignée.

Un bailleur ne peut pas refuser un candidat en raison de la source de ses revenus, par exemple parce qu’il perçoit des allocations de chômage ou une aide du CPAS. Unia, qui a contribué à un formulaire-type pour sélectionner les locataires sans discriminer en Wallonie, reçoit les signalements de discrimination dans l’accès au logement.

La fin de l’engagement

L’engagement du garant prend fin selon ce que prévoit l’acte : à une date fixée, à la fin du bail initial, ou après les prolongations qu’il vise. À la sortie du locataire, un état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée permet de clore les comptes : si aucune somme n’est due, demandez au bailleur une confirmation écrite que le garant est libéré. Conservez-la avec l’acte d’engagement.

En résumé, se porter garant pour une location en Belgique, c’est promettre de payer à la place d’un autre. À Bruxelles, pour les baux récents, cette promesse est une des formes de la garantie locative, plafonnée à deux mois de loyer ; en Wallonie, elle s’ajoute parfois à la garantie. Dans tous les cas, un écrit précis, limité en montant et en durée, protège le garant autant que le locataire.