Travaux dans un logement loué : qui décide ?

Une fuite à réparer, une chaudière à remplacer, une salle de bain à rénover, un mur à repeindre : pendant un bail, les travaux sont inévitables. Le bailleur et le locataire ne décident pas seuls pour autant. Ce guide de nos guides location et bail explique qui décide, qui paie et ce que devient le loyer, selon que le logement est situé en Wallonie ou à Bruxelles, avec un détour par le bail commercial.

Le principe, à chacun ses réparations

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation fixe la répartition de base. Le bailleur délivre le logement « en bon état de réparations de toute espèce », l’entretient en état de servir à l’usage prévu et y fait toutes les réparations nécessaires « autres que locatives » (article 7). Il ne change pas la forme du bien loué. Le preneur, lui, est tenu des réparations locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire des réparations « de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux » (article 15). Les réparations locatives causées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent à charge du bailleur (article 8).

À Bruxelles, la brochure juridique régionale résume l’article 223 du Code bruxellois du logement dans le même sens : le preneur effectue les réparations locatives et le menu entretien pendant le bail, sauf celles occasionnées par la vétusté ou un cas de force majeure.

Les travaux de peinture, de plomberie ou de salle de bain se classent donc selon leur nature. Une petite réparation due à l’usage normal relève du menu entretien ; une réparation causée par l’usure du temps relève du bailleur. En Wallonie, le Gouvernement arrête une liste non limitative des réparations locatives (article 8) ; à Bruxelles, la Région publie aussi un document type de répartition des travaux entre bailleur et preneur. Pour les équipements de sécurité, comme le détecteur de fumée, les règles sont précisées dans notre guide dédié.

Les travaux du bailleur pendant le bail

Les réparations urgentes

Si le logement a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du bail, le locataire « doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent », même s’il est privé d’une partie du logement pendant le chantier (article 21 du décret wallon). En Wallonie, la même règle vaut pour les travaux économiseurs d’énergie repris dans une liste du Gouvernement et réalisés aux conditions qu’il fixe. À Bruxelles, la brochure rappelle le même principe, tiré de l’article 1724 de l’ancien Code civil : pendant le bail, le bailleur ne peut en principe exécuter que les réparations urgentes, en plus de celles qui lui incombent.

C’est aussi la réponse à une question fréquente : un locataire ne peut pas refuser l’accès à son logement pour des réparations urgentes. En pratique, le bailleur prévient, fixe les rendez-vous et limite la gêne ; en cas de blocage, c’est le juge de paix qui tranche.

Les travaux énergétiques à Bruxelles

Le Code bruxellois ajoute un régime propre (article 221). Selon la brochure juridique de la Région, pour les baux de neuf ans ou plus, le bailleur peut, sans l’accord du preneur et au maximum une fois tous les trois ans, réaliser des travaux non urgents destinés à améliorer la performance énergétique du logement ou à l’adapter à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du preneur. Il doit l’en informer par courrier recommandé au moins un mois à l’avance.

Ces travaux sont encadrés :

• ils ne peuvent pas durer plus de nonante jours depuis leur début ;
• le logement doit rester occupable pendant le chantier ;
• ils ne peuvent entraîner ni une diminution de l’usage normal du bien après leur exécution, ni une diminution déraisonnable pendant celle-ci ;
• ils ne peuvent pas viser la mise en conformité aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement.

Le logement non conforme

En Wallonie, sauf bail à rénovation, le logement loué doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon de l’habitation durable (article 9). Si le bailleur, mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires, le preneur peut exiger leur exécution ou demander la résolution du bail avec dommages et intérêts ; en attendant, le juge peut accorder une diminution du loyer. À Bruxelles, la brochure décrit les mêmes options et ajoute que le juge peut, dans certains cas, imposer au bailleur les frais de relogement du preneur, par exemple en cas de résolution du bail aux torts du bailleur.

Le dédommagement du locataire pour travaux

La loi ne prévoit pas d’indemnité forfaitaire, mais plusieurs mécanismes protègent le locataire :

Les travaux du locataire

Repeindre, aménager, transformer

Le locataire use du bien « en bon père de famille » et suivant la destination prévue au bail (article 14 du décret wallon). Aucun texte lu ne lui donne un droit général de transformer un logement d’habitation. Avant de repeindre dans une autre couleur, de poser une cuisine ou d’abattre une cloison, relisez donc votre bail et demandez un accord écrit qui précise les travaux autorisés, qui les paie, et ce qu’ils deviendront à la sortie : laissés en place, avec ou sans indemnité, ou remise dans l’état d’origine.

Le locataire qui fait des travaux sans autorisation

Le preneur répond des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16 du décret wallon). Des travaux non autorisés se discutent donc le plus souvent à la sortie, en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Notre guide sur l’état des lieux de sortie locataire détaille comment s’y préparer.

Les travaux ne sont pas le seul sujet où le bail fixe des limites. Pour les animaux dans un logement loué, par exemple, une clause d’interdiction pure et simple n’est plus valable à Bruxelles dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.

Bail commercial, les travaux réalisés par le locataire

Le bail commercial suit une logique différente. La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux donne au preneur le droit d’effectuer toute transformation utile à son entreprise, dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, sans compromettre la sécurité, la salubrité ni l’esthétique du bâtiment (article 7). La procédure est stricte :

1. le preneur avise le bailleur au préalable, par lettre recommandée ou exploit d’huissier, avec les plans et devis ;
2. le bailleur dispose de trente jours pour s’y opposer pour de justes motifs ; à défaut, il est réputé consentir ;
3. en cas d’opposition, le preneur qui maintient son projet cite le bailleur dans les trente jours.

Des travaux exécutés sans accord ni autorisation peuvent être arrêtés sur ordonnance du juge de paix. Le bailleur peut exiger la remise des locaux dans leur état antérieur, en cours de bail ou à son expiration ; s’il conserve les aménagements, il ne doit aucune indemnité. Les travaux du preneur s’effectuent à ses risques et périls, et le bailleur peut exiger qu’il s’assure (article 8).

Travaux importants, loyer et fin du bail

Augmenter le loyer après des travaux

En Wallonie, le juge peut accorder au bailleur une augmentation de loyer s’il établit que la valeur locative normale a augmenté de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués à ses frais, à l’exception des travaux de mise en conformité ; une telle augmentation suppose un bail écrit et enregistré (article 58). À Bruxelles, pour les travaux énergétiques ou d’adaptation de l’article 221, les parties peuvent convenir d’une augmentation au plus tard un mois avant le début des travaux ; en cas de désaccord, la commission paritaire locative peut rendre un avis.

Congé pour travaux et vente

À Bruxelles, le bailleur peut mettre fin au bail à l’échéance du premier ou du deuxième triennat pour reconstruire, transformer ou rénover, moyennant un congé de six mois motivé ; le bail peut exclure ou limiter cette faculté. Le décret wallon prévoit lui aussi un congé pour travaux, sous conditions. Si le logement est vendu en cours de chantier, les règles de la vente droit au bail s’appliquent : en Wallonie, l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur lorsque le bail a date certaine antérieure à la vente (article 63).

En résumé : le bailleur décide des grosses réparations et des urgences, que le locataire doit supporter moyennant, au-delà de quarante jours, une baisse de loyer ; le locataire assume le menu entretien et ne transforme le logement qu’avec l’accord prévu au bail. Dans un bail commercial, c’est la procédure de la loi de 1951 qui s’applique.