Vente du logement loué : droits des parties

Vendre un logement occupé par un locataire est parfaitement possible. Ce qui change, c’est la personne du bailleur : le bail, lui, continue. Encore faut-il savoir ce que chaque partie peut exiger, et à quelles conditions l’acquéreur garde une marge de manœuvre. Ce guide de nos guides location et bail décrit les droits du vendeur, de l’acquéreur et du locataire, en Wallonie et à Bruxelles, puis ce que recouvre la vente du droit au bail, notion surtout utile au commerçant.

Le principe, la vente ne rompt pas le bail

Le vieil adage « vente passe location » ne décrit pas le droit belge du bail d’habitation. En Wallonie, l’article 63 du décret du 15 mars 2018 prévoit que, si le bail a une date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur, à titre gratuit ou onéreux, est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de l’acte authentique, « même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation ».

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement va dans le même sens. Selon la brochure juridique de la Région, le nouveau titulaire du droit réel « est subrogé pour l’avenir dans les droits et obligations du bailleur » et le remplace purement et simplement. Une clause autorisant l’expulsion du locataire en cas de vente ou de donation est réputée non écrite.

Concrètement, l’acquéreur reprend le même loyer, la même durée, les mêmes échéances et les mêmes facultés de congé que le vendeur. Il n’en a ni plus ni moins.

Les droits du vendeur

Le bailleur qui vend reste libre de vendre, à qui il veut et au prix qu’il fixe, sous une réserve bruxelloise que nous verrons plus bas. Il ne peut pas, en revanche, donner congé au motif de la vente : pour vendre un bien libre d’occupation, il doit passer par l’un des congés ordinaires prévus par la loi, à leurs conditions, ou convenir d’un départ à l’amiable avec son locataire.

Ses obligations de bailleur courent jusqu’à l’acte authentique. Il doit notamment entretenir le bien « en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué » et y faire les réparations autres que locatives (article 7 du décret wallon). Les manquements constatés avant la vente se règlent entre lui et le locataire, ou se négocient avec l’acquéreur dans le compromis.

À Bruxelles, le vendeur a deux obligations d’information supplémentaires :

• envers le candidat acquéreur : avant la convention de vente, il l’informe que le bien est loué et lui remet une copie du bail ; la convention mentionne la location et ses détails (article 229 du Code, selon la brochure) ;
• envers le locataire : pour un bail de résidence principale, il lui notifie son intention de vendre, par recommandé ou exploit d’huissier, avant toute communication publique sur la mise en vente.

Les droits de l’acquéreur

L’acquéreur prend la place du bailleur. Sa marge dépend, en Wallonie, de la date certaine du bail. Selon l’annexe explicative du modèle de bail wallon, un bail a date certaine s’il est notarié, à partir de son enregistrement, du décès de l’un des signataires ou du jour où son existence est établie par jugement ou par un acte d’officier public ; un bail verbal n’a jamais de date certaine.

Avant de signer, l’acquéreur a donc intérêt à réclamer le bail, la preuve de son enregistrement, l’état des lieux d’entrée, les avenants et le décompte de la garantie locative. Il vérifie aussi que le logement est en règle : salubrité, permis de location lorsqu’il est exigé, présence des détecteurs de fumée dans un logement loué. Les exigences varient selon la Région ; notre guide sur le code du logement : Bruxelles et Wallonie les résume.

Les droits du locataire

La vente ne change pas les droits du locataire. Il garde son bail, son loyer et ses propres facultés de congé. Dans un bail de résidence principale de neuf ans, il peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois ; pendant les trois premières années, une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer est due, selon l’annexe wallonne. Si l’acquéreur lui donne congé, il peut répondre par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité.

Pendant la mise en vente, il doit en général accepter l’affichage et les visites : le modèle de bail wallon prévoit que ces modalités (jours par semaine, heures par jour) sont à convenir dans le contrat.

À Bruxelles, le locataire bénéficie en outre :

• d’un droit d’information sur la mise en vente, auquel il ne peut pas renoncer à l’avance ; il peut ainsi enregistrer son bail pour le rendre opposable, ou faire une offre d’achat ;
• d’un droit de préférence, depuis le 6 janvier 2024 selon la page de la Région, pour un bail de résidence principale de neuf ans ou plus lorsqu’il est domicilié dans le logement : la notification du bailleur vaut offre de vente et il dispose de trente jours pour répondre. Les baux de courte durée et les ventes entre membres de la famille sont exclus.

Le locataire wallon n’a pas de priorité d’achat légale ; il la tient seulement d’une clause du bail, s’il en a négocié une.

Vendre son droit au bail, la cession

Dans le langage courant, « vendre son droit au bail » désigne l’inverse : c’est le locataire qui cède son bail à un repreneur, contre un prix ou non. La question se pose surtout pour le commerçant qui vend son fonds.

Le bail commercial

Selon l’article 10 de la loi du 30 avril 1951, une clause interdisant de céder le bail ne peut faire obstacle à une cession faite en même temps que la cession du fonds de commerce et portant sur l’intégralité des droits du locataire. Le preneur notifie le projet au bailleur par recommandé ou par exploit d’huissier ; le bailleur dispose de trente jours pour s’y opposer par une opposition motivée. L’opposition est notamment justifiée si le preneur exploite le commerce depuis moins de deux ans, ou si le bail a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf circonstances exceptionnelles. Le cessionnaire devient alors le locataire direct du bailleur (article 11), comme on peut le lire sur la version consolidée de la loi sur Justel.

Quand c’est au contraire le propriétaire des murs qui vend, l’article 12 protège le commerçant : l’acquéreur ne peut l’expulser que pour des motifs limités et moyennant un préavis d’un an. Les commerçants qui ont négocié un bail commercial avec option d’achat doivent en outre vérifier comment la clause joue face au nouveau propriétaire.

Le bail d’habitation

Pour un logement, la cession suit les règles régionales du bail d’habitation. À Bruxelles, pour un bail de résidence principale, le silence du bailleur pendant trente jours après la demande vaut acceptation de la cession ; un état des lieux de sortie intermédiaire est alors obligatoire, et ses frais sont partagés entre le bailleur, le cédant et le cessionnaire.

Les droits réels de longue durée

L’emphytéose obéit à une logique différente : l’emphytéote dispose d’un droit réel, et non d’un simple bail. Sa cession est soumise à un droit d’enregistrement de 5 % depuis le 1er janvier 2024 et doit être transcrite. Notre guide sur l’achat bail emphytéotique explique ce que reprend l’acheteur.

Préparer la transition entre les parties

Une vente bien préparée évite la plupart des litiges. Le vendeur transmet à l’acquéreur le bail et ses annexes, la preuve de l’enregistrement, l’état des lieux d’entrée et les coordonnées du compte de garantie. Le locataire est informé du nom du nouveau bailleur et du compte sur lequel payer le loyer à partir de l’acte. En Wallonie, l’enregistrement du bail repose sur le bailleur (article 53 du décret) : un acquéreur qui reprend un bail non enregistré a intérêt à régulariser.

S’il n’existe pas d’état des lieux d’entrée, ou s’il est trop sommaire, l’acquéreur et le locataire peuvent convenir d’en dresser un : ce document servira de référence à la sortie, que le locataire parte dans six mois ou dans six ans.

En résumé : la vente d’un logement loué ne rompt pas le bail. L’acquéreur reprend les droits et obligations du vendeur, avec en Wallonie une marge limitée lorsque le bail n’a pas de date certaine ; le locataire garde ses droits et, à Bruxelles, gagne un droit d’information et parfois de préférence. La vente du droit au bail, elle, relève de la cession, encadrée strictement pour le commerçant.