Bail commercial : vente du bien loué

Un immeuble de rapport avec un commerce au rez-de-chaussée se vend régulièrement, et l’acheteur se demande toujours la même chose : le commerçant reste-t-il ? Pour le preneur, la vente du bâtiment où il exploite son fonds de commerce est une source d’inquiétude légitime. La loi du 30 avril 1951 y répond par une protection forte. Ce guide de nos guides location et bail explique ce qui se passe lors de la vente d’un immeuble sous bail commercial, du côté du vendeur, de l’acheteur et du commerçant. Pour les règles générales du contrat, voyez notre article sur le bail commercial en Belgique.

De quelle vente parle-t-on

L’expression « vente d’un bail commercial » recouvre deux opérations très différentes, qu’il faut distinguer d’emblée.

• La vente de l’immeuble loué : le propriétaire vend les murs, et le commerçant reste en place. C’est l’objet de ce guide.
• La cession du bail avec le fonds de commerce : le commerçant vend son affaire, et le repreneur prend sa place face au bailleur. Cette opération suit une procédure propre de notification au bailleur, avec un délai d’opposition de trente jours.

Dans le langage courant, « acheter un bail commercial » désigne souvent la seconde opération. Juridiquement, on n’achète pas un bail : on reprend les droits du preneur, avec le fonds, ou on achète un immeuble déjà loué.

Le principe, le bail continue avec l’acquéreur

La loi sur les baux commerciaux consacre à « la transmission du bien loué » un article 12 très protecteur. Son premier alinéa vise l’acquéreur « à titre gratuit ou onéreux » : l’acheteur, mais aussi le donataire. Il ne peut expulser le preneur que dans des cas limités, et cela « lors même que le bail réserverait la faculté d’expulsion en cas d’aliénation ». Une clause du bail qui prévoit le départ du locataire en cas de vente ne permet donc pas de s’affranchir de la loi.

Le texte est consultable dans la version consolidée de la loi sur Justel. Depuis le 6 janvier 2014, les baux commerciaux relèvent des Régions, rappelle le SPW Économie ; dans la version consolidée, l’article 12 ne comporte pas de variante régionale et s’applique de la même façon à Bruxelles et en Wallonie.

Les seuls motifs de congé de l’acquéreur

L’acquéreur ne peut donner congé que pour l’un des motifs énumérés aux 1° à 4° de l’article 16, ceux qui permettent aussi de refuser un renouvellement :

Le simple souhait de relouer plus cher ou de vendre libre d’occupation n’en fait pas partie.

Un préavis d’un an, dans les trois mois

La forme compte autant que le motif. L’acquéreur doit donner un préavis d’un an, dans les trois mois de l’acquisition, en énonçant clairement le motif qui justifie le congé, « le tout à peine de déchéance ». Passé ce délai de trois mois, ou avec un congé mal motivé, l’acquéreur perd cette faculté et doit respecter le bail jusqu’à son terme.

Date certaine et occupation de six mois

En droit commun, un acquéreur n’est lié que par un bail ayant date certaine antérieure à la vente. La loi sur les baux commerciaux va plus loin. Son article 12, alinéa 2, applique la même protection « lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins ».

Un commerçant installé depuis plus de six mois est donc protégé, même si son bail n’a jamais été enregistré. Un bail ayant date certaine reste toutefois la situation la plus sûre, notamment pendant les premiers mois d’occupation, et il simplifie la preuve de ce qui a été convenu. Un bail notarié a date certaine dès sa signature ; un bail sous seing privé l’acquiert notamment par son enregistrement. Pour Bruxelles, hub.brussels indique que les parties doivent soumettre le contrat à l’enregistrement dans les quatre mois de sa conclusion.

L’indemnité d’éviction

Évincer un commerçant a un coût. L’article 26 prévoit qu’une indemnité d’éviction est « éventuellement due », dans les cas et selon les modalités des articles 25 et 27, par l’acquéreur qui expulse le preneur conformément à l’article 12. Son montant dépend du motif invoqué et de la suite donnée à l’éviction : faites-le chiffrer avec un conseil.

Deux règles protègent encore le preneur :

• tant qu’il n’a pas reçu l’indemnité à laquelle il a droit, ou la partie qui n’est pas sérieusement contestée, il peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement complet, sans être tenu de payer un loyer (article 27) ;
• l’action en paiement de l’indemnité doit être intentée dans le délai d’un an à dater du fait qui y donne droit (article 28).

Du côté du vendeur

Le propriétaire qui vend un bien loué à un commerçant a intérêt à jouer la transparence. Informez l’acheteur de l’existence du bail dès les premières visites et remettez-lui les pièces du dossier : un acquéreur mal informé découvrira de toute façon, après l’acte, qu’il ne peut pas libérer les lieux à sa guise.

Prévenez aussi le preneur. La loi ne subordonne pas la vente à son accord, et il ne dispose pas, au titre de la loi de 1951, d’un droit de préférence pour acheter les murs. Mais un commerçant informé s’organise mieux, et les visites se passent plus facilement. Si le bail contient une clause particulière en cas de vente, relisez-la avec votre notaire : elle ne peut pas priver le preneur de la protection de l’article 12.

Enfin, pensez aux sommes en cours : garantie locative, provisions pour charges, éventuelle régularisation. Leur sort entre vendeur et acheteur se règle dans le compromis, sous peine de discussions ultérieures avec le preneur.

Acheter un immeuble sous bail commercial

Pour un investisseur, acheter un bien loué à un commerçant, c’est acheter un revenu et un locataire. Avant de signer le compromis, demandez au vendeur :

• le bail, ses avenants et la preuve de son enregistrement ;
• l’état des lieux d’entrée et ses éventuelles mises à jour ;
• l’historique des loyers, de l’indexation et des révisions triennales ;
• la garantie constituée par le preneur ;
• les échanges récents : demande de renouvellement, préavis, avis de travaux ou oppositions.

Vérifiez aussi les dates des triennats et du terme du bail : elles déterminent quand le preneur peut partir et quand se posera la question du renouvellement. Le bail d’un rez commercial avec logement à l’étage suit, pour l’ensemble, la durée légale du bail commercial lorsque les conditions de l’article 4 de la loi sont réunies.

Le mécanisme de la vente d’un bien loué n’est pas le même pour tous les contrats. Si le bien est occupé en vertu d’un bail à vie, voyez notre guide sur la vente avec bail à vie ; s’il est grevé d’une emphytéose, notre article sur l’achat bail emphytéotique.

Option d’achat et promesse de vente

Certains baux commerciaux sont assortis d’une option d’achat ou d’une promesse de vente au profit du preneur. La loi du 30 avril 1951 n’organise pas ce mécanisme : c’est une convention distincte, dont le prix, la durée, les conditions de levée et la fiscalité doivent être réglés avec précision, de préférence avec un notaire. Elle ne supprime pas les protections légales du preneur tant qu’elle n’a pas été exercée.

Le constat de l’état du local

Au moment de la vente, l’état du local change d’importance : l’acquéreur hérite d’un bail en cours, avec ses obligations de restitution à la sortie. Un état des lieux d’entrée d’un bien commercial signé au début du bail est donc une pièce essentielle du dossier de vente. S’il n’existe pas, ou s’il est ancien, un constat actualisé évite bien des discussions. En fin de bail, c’est le bail commercial état des lieux de sortie qui permettra de comparer.

En résumé : la vente de l’immeuble ne met pas fin au bail commercial. L’acquéreur reprend le contrat et ne peut évincer le commerçant que pour un motif légal, dans des délais stricts et, le cas échéant, contre indemnité. Pour l’acheteur comme pour le preneur, un dossier complet, bail, enregistrement et état des lieux, fait toute la différence.