Bail notarié : vente du bien loué

Vendre une maison ou un appartement loué, c’est vendre un bien occupé par quelqu’un qui a des droits. Au moment de signer chez le notaire, une question revient toujours : le bail tient-il face à l’acheteur ? La réponse dépend en grande partie de sa forme et de sa date. Ce guide de nos guides location et bail fait le point, région par région. Pour les principes généraux de l’acte authentique, lisez d’abord notre article sur le bail notarié.

Le principe, la vente ne rompt pas le bail

Le propriétaire d’un logement loué peut le vendre sans l’accord de son locataire. Mais l’acquéreur n’achète pas un bien libre : lorsque le bail lui est opposable, il reprend la position du bailleur, avec le loyer, la durée et les obligations en cours. Ce mécanisme s’appelle la subrogation.

Le bail notarié joue ici un rôle précis. Selon notaire.be, le bail authentique « acquiert une date certaine dès sa signature », ce qui garantit notamment que le nouveau propriétaire reste lié au contrat. Un bail sous seing privé n’obtient date certaine qu’à son enregistrement ou au décès d’une partie.

En Wallonie, date certaine et subrogation

Le décret wallon du 15 mars 2018 consacre plusieurs articles à la vente du bien loué.

Le bail authentique ou à date certaine

L’article 40 pose la règle de base : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins que soit réservé ce droit au bailleur ou à l’acquéreur par le contrat de bail. » Les articles 41 à 43 encadrent cette réserve : si le bail l’a prévue sans fixer d’indemnité, le bailleur doit indemniser le preneur d’un montant égal au loyer pendant le délai entre le congé et la sortie, l’acquéreur doit avertir le preneur dans les délais prévus, et le preneur ne peut être expulsé avant d’avoir reçu cette indemnité.

L’article 63, propre au bail de résidence principale, va plus loin : si le bail a date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur « à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation ». Pour une résidence principale, une clause d’expulsion en cas de vente ne protège donc pas l’acheteur face à un bail qui a date certaine.

Le bail sans date certaine

L’article 44 prévoit que si le bail n’est pas fait par acte authentique ou n’a point de date certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages et intérêts. Pour la résidence principale, l’article 63 tempère cette règle : si le preneur occupe le bien depuis six mois au moins, l’acquéreur est tout de même subrogé. Il peut cependant mettre fin au bail, pour les motifs de l’article 55, §§ 2 à 4 (occupation personnelle, travaux, congé sans motif avec indemnité), moyennant un congé de trois mois notifié, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent l’acte authentique de vente.

À Bruxelles, subrogation et information de l’acheteur

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024, l’article 229 du Code bruxellois du logement prévoit trois règles :

1. Informer l’acheteur : avant la conclusion de la convention de vente, le bailleur informe le candidat acquéreur que le bien est loué et lui fournit une copie du contrat de bail.
2. Mentionner le bail dans l’acte : le contrat de transfert mentionne que le bien est loué et reprend les données du bail.
3. Subroger l’acquéreur : le nouveau titulaire du droit réel est « subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur ». Toute clause du bail qui réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation est réputée non écrite.

Le même Code précise que l’enregistrement du bail « confère date certaine au contrat et le rend opposable aux tiers » (article 228/2). Un bail sous seing privé correctement enregistré offre donc, sur ce point, une protection comparable à celle d’un bail notarié.

Le droit de préférence du locataire

Bruxelles prévoit en outre une protection particulière : un droit de préférence. Selon l’article 247/1, inséré par une ordonnance du 28 septembre 2023, en cas de mise en vente d’un logement qui fait l’objet d’un bail de résidence principale, le preneur domicilié dans le logement dispose d’un droit de préférence, pour lui-même ou certains proches domiciliés avec lui. Ce droit ne vaut pas pour les baux de courte durée, sauf s’ils sont réputés conclus pour neuf ans, et plusieurs ventes en sont exclues : ventes entre proches, ventes de nue-propriété ou d’usufruit, vente d’un immeuble entier occupé par plusieurs locataires, entre autres. Le notaire chargé de la vente vérifie si ce droit s’applique et comment le purger.

Les baux de plus de neuf ans et les baux à vie

Pour un bail long, la date certaine ne suffit pas. Selon notaire.be, les baux de plus de neuf ans et les baux à vie « nécessitent obligatoirement le recours à un notaire », parce qu’ils doivent être transcrits au bureau des hypothèques, aujourd’hui bureau Sécurité juridique. Le Code civil n’admet en effet à la transcription que les jugements, les actes authentiques et les actes sous seing privé reconnus en justice ou devant notaire (article 3.31).

C’est cette transcription qui rend toute la durée du bail opposable à l’acquéreur. Un vendeur qui a consenti un bail de longue durée a donc intérêt à vérifier, avant la mise en vente, que l’acte notarié a bien été passé et transcrit. Pour un droit d’emphytéose, qui est un droit réel et non un simple bail, la logique est différente : notre dossier bail emphytéotique vente bien en détaille les règles.

Location-vente, une autre opération

Beaucoup de recherches portent sur un « contrat de location-vente de maison chez le notaire ». Il faut distinguer deux situations très différentes :

• la vente d’un bien loué, objet de ce guide : le propriétaire vend à un tiers un logement occupé par un locataire, qui garde son bail ;
• la location-vente, parfois appelée location avec option d’achat : l’occupant loue le bien avec la perspective de l’acheter, une partie des loyers pouvant être imputée sur le prix.

Les textes du bail d’habitation que nous avons consultés n’organisent pas ce second montage, qui touche à la fois à la location, à la vente et à la fiscalité. S’il vous est proposé, faites-le préparer par un notaire, qui en vérifiera la qualification et les conséquences pour chaque partie. Pour un fonds de commerce ou un local professionnel, la question est encore différente : voyez comment acheter un bail commercial et ce que cela implique.

Ce que le vendeur doit préparer

Un dossier complet évite les mauvaises surprises au compromis comme à l’acte :

1. Le bail et ses annexes, avec les avenants éventuels.
2. La preuve de la date certaine : acte notarié, ou preuve d’enregistrement du bail sous seing privé.
3. L’acte de transcription, pour un bail de plus de neuf ans ou à vie.
4. L’état des lieux d’entrée, qui permettra au nouveau propriétaire de comparer l’état du bien au départ du locataire.
5. La situation de la garantie locative et des charges, à régler entre vendeur et acheteur.

Le notaire chargé de la vente reprend ces éléments dans l’acte. Ses honoraires, frais et taxes figurent dans un décompte remis avant la signature, selon notaire.be.

Ce que le locataire garde

Pour le locataire, la vente change d’interlocuteur, pas de contrat. Le loyer, la durée, la garantie et l’état des lieux d’entrée restent ceux du bail. Le nouveau propriétaire ne peut mettre fin au bail que dans les cas et selon les formes que la loi lui ouvre. En cas de doute sur la date certaine de son bail, le locataire a intérêt à vérifier qu’il a bien été enregistré.

En résumé : un bail notarié, ou un bail enregistré avant la vente, suit le bien et s’impose à l’acquéreur, en Wallonie comme à Bruxelles. Pour un bail de plus de neuf ans, seule la transcription d’un acte authentique protège toute sa durée. Et la location-vente est une autre opération, à préparer avec un notaire.