Mettre son bien en location : les étapes

Vous souhaitez mettre en location votre maison ou votre appartement ? En Belgique, le bail d’habitation relève des Régions : un logement situé en Wallonie se loue selon le décret wallon du 15 mars 2018, un logement bruxellois selon le Code bruxellois du logement. Les étapes se ressemblent pourtant beaucoup. Ce guide de nos guides location et bail les reprend dans l’ordre, de la vérification du logement à l’enregistrement du contrat, en signalant chaque fois ce qui change d’une Région à l’autre.

Étape 1, vérifier que le logement peut être loué

Avant toute annonce, posez-vous deux questions : pouvez-vous louer ce bien, et le logement est-il en état de l’être ?

La première question vise surtout les situations particulières. Un bien en indivision, par exemple après une succession, se loue avec l’accord des copropriétaires ; un appartement en copropriété peut être soumis à des règles de l’acte de base ou du règlement d’ordre intérieur ; un logement acheté avec un crédit peut être concerné par des conditions de la banque. Relisez vos actes avant de vous engager. Pour un bien reçu en héritage dont vous ne connaissez pas tous les ayants droit, commencez par trouver le propriétaire d’un bien et les personnes qui doivent signer.

La seconde question est juridique. À Bruxelles, la brochure officielle sur le bail rappelle que le bailleur doit remettre un bien qui peut servir à l’usage prévu et qui respecte les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement fixées par le Code et ses arrêtés d’exécution (article 219). La Wallonie impose, elle aussi, des critères de salubrité aux logements loués, et certains petits logements ou logements collectifs y requièrent un permis de location. Si des travaux sont nécessaires, faites-les avant l’état des lieux d’entrée : ils seront ainsi décrits dans le bon état.

Étape 2, faire établir le certificat PEB

Le certificat de performance énergétique (PEB) est la première pièce à réunir, car il conditionne l’annonce.

• En Wallonie, le Service public de Wallonie Énergie indique que le certificat doit être obtenu avant de proposer le logement à la location. Les annonces reprennent ses indicateurs : code unique du certificat, consommation totale et consommation spécifique d’énergie primaire, classe énergétique. Une copie est remise au candidat locataire avant la signature du bail, et le bail le constate.
• À Bruxelles, Bruxelles Environnement précise que le certificat est établi avant la mise sur le marché du bien, par un certificateur agréé. L’annonce mentionne la classe énergétique et la performance du logement, et le certificat est remis gratuitement au locataire au plus tard à la signature du bail.

Dans les deux Régions, le certificat est établi par un professionnel agréé. Si le vôtre est ancien ou si vous avez rénové, vérifiez qu’il est toujours valable avant de publier.

Étape 3, publier l’annonce et choisir le locataire

Vous pouvez louer vous-même ou confier la mise en location à une agence ou à un gestionnaire. Dans tous les cas, l’annonce reprend les informations PEB exigées par la Région. À Bruxelles, le Code impose en outre une obligation générale d’information précontractuelle : la brochure officielle cite notamment le loyer de référence et, pour un bail de courte durée, le montant du dernier loyer appliqué ; un manquement peut entraîner une amende administrative.

Les visites peuvent se faire sur place ou, pour un premier tri, à distance. Pour le choix du candidat, restez sur des critères objectifs et liés au bail. Si vous hésitez sur la solvabilité d’un candidat, la formule du bail de location avec garant permet d’ajouter un tiers qui s’engage à payer à sa place.

Étape 4, rédiger un bail écrit

Le bail d’habitation doit en principe être écrit et signé par les deux parties. Il précise au minimum l’identité des parties, la date de prise de cours et la durée, la désignation de tous les locaux loués, le loyer hors charges, les charges et leur nature forfaitaire ou provisionnelle. Les deux Régions publient des modèles de bail à valeur indicative, avec leur annexe explicative, qu’il est prudent d’utiliser comme base.

Choisissez le type de bail en connaissance de cause. Pour un logement où le locataire établit sa résidence principale, la durée de principe est de neuf ans ; un bail de courte durée ne peut dépasser trois ans au total. Un logement loué meublé, une colocation ou un étudiant appellent des clauses propres. Le bail peut être signé sous seing privé ; le passage devant notaire reste possible. Si votre projet est plutôt une formule de location-vente, lisez notre article sur le contrat location vente maison notaire, qui obéit à d’autres logiques.

Étape 5, constituer la garantie locative

La garantie n’est pas obligatoire, mais elle est presque toujours prévue. Son montant est plafonné :

Dans les deux Régions, la garantie en argent n’est pas versée sur le compte personnel du bailleur : elle est placée sur un compte individualisé au nom du preneur, à moins que les parties ne choisissent une autre forme prévue par le texte régional, comme la garantie bancaire.

Étape 6, dresser l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est la pièce qui servira de référence au départ du locataire. En Wallonie, l’article 27 du décret impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; si les parties désignent ensemble un expert, ses frais sont partagés à parts égales, et un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À Bruxelles, la brochure officielle exige qu’il soit contradictoire, daté, signé par les deux parties ou leurs représentants, et détaillé : une clause de style du type « l’immeuble est en bon état d’entretien » ne vaut pas état des lieux. Si le logement a des compteurs individuels, les relevés d’index, les numéros de compteurs et les codes EAN y figurent.

Sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend à la fin du bail. C’est donc au bailleur de le prouver s’il veut obtenir réparation de dégâts. Un logement loué meublé demande en plus un inventaire précis du mobilier.

Étape 7, enregistrer le bail

L’enregistrement est une obligation du bailleur. Selon le SPF Finances, il est gratuit pour un bien affecté exclusivement au logement s’il est fait dans les deux mois de la signature, en ligne via MyRent ou au bureau compétent. L’état des lieux d’entrée s’enregistre aussi, gratuitement lorsqu’il accompagne le bail ou suit son enregistrement. En cas de retard, une amende est due.

Ne pas enregistrer coûte cher. À Bruxelles, tant que le bail n’est pas enregistré après ce délai, le locataire est dispensé des délais de congé et des indemnités, le loyer ne peut pas être indexé ni révisé à la hausse, rappelle la brochure juridique bruxelloise sur le bail. En Wallonie, l’indexation suppose aussi un bail enregistré, et le locataire peut partir sans préavis ni indemnité si une mise en demeure d’enregistrer reste sans suite pendant un mois.

Étape 8, organiser l’assurance et la remise des clés

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur doit souscrire une assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux avant son entrée dans les lieux, sauf si les parties en conviennent autrement, et en apporter chaque année la preuve du paiement. À défaut, le bailleur peut faire ajouter une clause d’abandon de recours à sa propre assurance et en répercuter le coût. En Wallonie, le décret prévoit aussi que la responsabilité du preneur en cas d’incendie soit couverte par une assurance. Côté bailleur, vérifiez que votre police couvre bien un bien loué.

Le jour de l’entrée, relevez les compteurs, remettez les clés contre signature et transmettez au locataire les modes d’emploi utiles (chaudière, détecteurs, ventilation).

Les frais d’une mise en location

Mettre un bien en location entraîne quelques frais : le certificat PEB, l’état des lieux d’entrée, éventuellement la rédaction du bail ou la commission d’une agence si vous la mandatez. L’enregistrement d’un bail de logement, lui, est gratuit dans le délai. Demandez plusieurs devis et vérifiez ce que chaque prestation comprend.

En résumé : un logement conforme, un certificat PEB avant l’annonce, un bail écrit, une garantie plafonnée, un état des lieux d’entrée détaillé et un enregistrement dans les deux mois. Ce sont ces étapes, respectées dans l’ordre, qui rendent la location sereine pour le bailleur comme pour le locataire.