Garant dans un bail

Étudiant, premier emploi, revenus irréguliers : il arrive qu’un bailleur accepte un candidat locataire à condition qu’une autre personne se porte garante. Ce garant, souvent un parent, s’engage à payer si le locataire ne paie pas. L’engagement est sérieux et mérite d’être compris avant de signer. Ce guide de nos guides location et bail explique le rôle du garant, la différence avec la garantie locative et les règles propres à Bruxelles et à la Wallonie. Pour le cadre général du contrat, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le garant, une caution personnelle

Dans le langage juridique, le garant est une caution personnelle. Droits Quotidiens, le service d’information juridique en langage clair, la définit ainsi : « La caution personnelle est une personne qui s’engage à payer la dette du débiteur, si celui-ci ne paie pas » (lexique de Droits Quotidiens). La caution rassure le créancier : si le débiteur ne paie pas, il peut se tourner vers elle.

Dans un bail, le débiteur est le locataire, le créancier est le bailleur, et la caution est le garant. Droits Quotidiens met en garde contre une confusion fréquente : la caution personnelle ne doit pas être confondue avec la caution dite réelle, où la garantie porte sur un bien ou une somme d’argent, et non sur l’engagement d’une personne.

Garant et garantie locative, deux choses différentes

Dans la vie courante, on dit souvent « la caution » pour parler de la garantie locative. Il s’agit pourtant de deux mécanismes distincts.

En Wallonie

La garantie locative ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 (article 62 du décret du 15 mars 2018, modifié par le décret du 19 mai 2023). Le garant s’ajoute parfois à cette garantie : selon Droits Quotidiens, « en plus de la garantie locative, certains propriétaires exigent qu’une personne se porte caution pour vous », par exemple les parents pour les engagements de leur enfant (Droits Quotidiens, garantie locative en Wallonie).

À Bruxelles

La réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024 a changé la place du garant. Pour les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer et prend, au choix du preneur, l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement : compte individualisé, garantie bancaire via le CPAS, garantie bancaire constituée progressivement, sûreté réelle auprès d’une institution financière, et caution personnelle. La brochure régionale ajoute que « la caution personnelle est autorisée en cumul avec les modes 1° à 4° pour le bail étudiant » (brochure bruxelloise sur les baux d’habitation).

Autrement dit, pour un bail bruxellois ordinaire conclu depuis cette date, le garant est une forme de garantie parmi d’autres, choisie par le locataire, et non un supplément que le bailleur ajoute d’office. Pour les baux conclus avant le 1er novembre 2024, la brochure explique que le Code réglementait trois formes de garantie, mais qu’il en existait d’autres, « par exemple, une caution des parents », qui n’étaient pas réglementées par le Code.

Le contrat de bail avec garant

Le garant doit-il signer le bail

L’engagement du garant doit être signé par lui. Deux présentations sont courantes : le garant intervient dans le bail, par une clause qu’il signe à côté du bailleur et du locataire ; ou il signe un acte de cautionnement séparé, qui renvoie au bail qu’il garantit. Dans les deux cas, le garant doit recevoir un exemplaire du bail : il ne peut mesurer son engagement sans connaître le loyer, les charges et la durée.

Que le contrat soit un bail d’habitation classique, un bail meublé ou un bail notarié, le principe reste le même : un engagement écrit, clair et signé par le garant.

Ce que doit préciser l’acte de cautionnement

Un acte de cautionnement de bail bien rédigé répond au moins à ces questions :

• Qui : identité complète du garant, du locataire et du bailleur ; référence du bail garanti (adresse, date, durée).
• Quoi : obligations couvertes, par exemple loyers, charges, indemnités d’occupation, dégâts locatifs.
• Combien : un montant maximal, exprimé par exemple en mois de loyer ou en euros.
• Combien de temps : la durée du bail initial, ou une durée précise ; le sort de l’engagement en cas de prolongation ou de reconduction.
• Comment : caution simple ou solidaire, et modalités d’information du garant en cas d’impayé.

Un montant maximal et une durée protègent le garant, qui sait jusqu’où il s’engage, et le bailleur, qui dispose d’un engagement clair, moins exposé à la contestation.

Caution simple ou caution solidaire

La plupart des bailleurs proposent une caution « solidaire ». En principe, cette mention permet au bailleur de réclamer directement le paiement au garant, sans devoir d’abord poursuivre le locataire. Le garant peut donc être appelé dès le premier loyer impayé. Avant de signer une clause de caution solidaire dans un bail d’habitation, le garant doit en mesurer la portée, et s’interroger sur sa capacité à payer si le locataire ne le fait pas.

Jusqu’où va l’engagement du garant

L’engagement du garant va aussi loin que ce que prévoit l’acte, dans le cadre du bail qu’il garantit. Deux points méritent l’attention.

La reconduction du bail. En Wallonie, l’article 34 du décret du 15 mars 2018 prévoit que, sauf stipulation contraire, lorsqu’un bail à durée déterminée est reconduit parce que le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, « les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit » (décret wallon du 15 mars 2018). Si le bailleur veut que le garant reste tenu, l’acte doit le prévoir expressément.

Les dégâts locatifs. Lorsque l’acte couvre les dégâts, le garant a tout intérêt à ce qu’un état des lieux d’entrée détaillé existe. C’est la comparaison entre l’entrée et la sortie qui permet d’établir ce qui est imputable au locataire.

Le garant a aussi intérêt à ce que le logement soit en règle dès le départ. Selon le cas, le bailleur doit disposer d’un permis de location en Wallonie ; à Bruxelles, voyez les règles du permis de location à Bruxelles. Un logement non conforme est une source de litiges dont le garant se passerait bien.

Les bons réflexes du bailleur

Un engagement de garant ne vaut que ce que vaut sa rédaction et sa conservation. Côté bailleur, quelques habitudes évitent bien des déconvenues :

• identifier précisément le garant, avec ses coordonnées complètes, et conserver un original signé de son engagement ;
• viser clairement le bail garanti dans l’acte, par son adresse, sa date et sa durée, pour éviter toute discussion sur le contrat couvert ;
• informer rapidement le garant d’un retard de paiement, plutôt que de laisser les arriérés s’accumuler ;
• à Bruxelles, vérifier la date du bail : pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er novembre 2024, la caution personnelle entre dans le choix des formes de garantie ouvert au preneur ;
• documenter l’état du logement à l’entrée et à la sortie, pour pouvoir justifier toute somme réclamée au titre des dégâts.

Comment se retirer garant d’un bail

Le garant qui a signé un engagement pour la durée d’un bail ne peut pas, en principe, s’en délier seul en cours de route. Les pistes réalistes sont les suivantes :

1. Obtenir l’accord du bailleur, par écrit, par exemple si un autre garant ou une autre forme de garantie le remplace.
2. Attendre le terme prévu par l’acte ou la fin du bail, puis s’assurer que l’état des lieux de sortie et le décompte final sont réglés.
3. Vérifier la reconduction : en Wallonie, sauf clause contraire, l’engagement ne s’étend pas au bail reconduit après un bail à durée déterminée.

Pour un engagement à durée indéterminée, les sources officielles consultées ne précisent pas les conditions d’une résiliation par le garant ; en cas de doute, faites-vous conseiller avant d’agir.

En résumé : le garant dans un bail est une personne qui répond des dettes du locataire, à distinguer de la garantie locative. Son engagement doit être écrit, précis et limité, et il se lit différemment en Wallonie et à Bruxelles.