Bail de location saisonnière

Maison à la mer, chalet en Ardenne, studio loué pour une saison de travail : la location saisonnière recouvre des réalités très différentes, et le droit belge ne leur réserve pas un régime unique. Ce guide de nos guides location et bail vous aide à déterminer quel texte s’applique à votre location de vacances, puis à rédiger un contrat solide. Pour les règles communes à toute location et la trame générale d’un contrat, voyez aussi notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce que recouvre la location saisonnière

On parle de location saisonnière, de location de vacances ou de bail de villégiature lorsqu’un logement est loué pour une période limitée, liée à une saison ou à des congés, à une personne qui garde sa résidence principale ailleurs. Deux situations doivent être distinguées dès le départ :

• le séjour touristique : un vacancier réserve une maison, un appartement ou une chambre pour quelques nuits ou quelques semaines, souvent via une plateforme de réservation ;
• la location d’un logement pour une période plus longue : une résidence secondaire louée pour l’été, un logement meublé loué à un travailleur saisonnier, un appartement occupé quelques mois sans y établir de domicile.

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation organise des régimes particuliers pour la résidence principale, la colocation, les étudiants et le bail glissant. Il ne prévoit aucun régime propre à la saison. Le « bail saisonnier » n’est donc pas une catégorie légale : c’est la qualification de la location qui détermine les règles.

Hébergement touristique ou bail d’habitation

En Wallonie

Le décret définit le bail d’habitation comme le bail relatif à un logement ou à une habitation légère, « à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du Tourisme » (article 2, 1°, dans la version consolidée publiée sur Wallex). Une location qui relève du tourisme échappe donc entièrement aux règles du bail d’habitation.

Selon Tourisme Wallonie, un hébergement touristique est tout logement proposé, de manière régulière ou occasionnelle, dans lequel des touristes peuvent séjourner au moins une nuit contre paiement : hôtel, chambre d’hôtes, meublé de tourisme, camping, village de vacances et hébergements plus insolites. Tout exploitant doit l’enregistrer avant de le mettre en location, en ligne et gratuitement, en fournissant notamment une attestation de sécurité incendie ou de contrôle simplifié et un extrait de casier judiciaire. Ces règles valent pour la Wallonie de langue française.

À Bruxelles

La brochure juridique de la Région rappelle que les dispositions du Code bruxellois du logement sur le bail d’habitation s’appliquent à tous les contrats portant sur un logement, « y compris les résidences secondaires », à l’exception des hébergements touristiques, notamment de type Airbnb, réglés par l’ordonnance du 8 mai 2014.

Selon Bruxelles Économie et Emploi, doit être enregistré tout logement proposé à des voyageurs, pour un séjour d’une nuit au moins et de 90 jours au plus, contre rémunération. Ne sont notamment pas visées la location de plus de 90 jours à des étudiants ou stagiaires et la location à une personne qui y établit sa résidence principale.

Tableau de synthèse

Le bail d’habitation hors résidence principale

Lorsque la location saisonnière n’est pas un hébergement touristique, c’est un bail d’habitation. Comme le locataire n’y fixe pas sa résidence principale, ce sont les règles générales qui s’appliquent, souvent appelées bail de droit commun. Elles laissent une large place au contrat, mais certaines obligations restent impératives.

Un contrat écrit

En Wallonie, « tout bail est établi par un écrit » (article 3) contenant au minimum l’identité des parties, la date de prise de cours, la durée, la désignation des lieux, le loyer et les charges. Le modèle-type de bail fixé par l’arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 a valeur indicative : il sert de base utile, à adapter à une occupation temporaire.

Une durée et un loyer librement fixés

Hors résidence principale, la durée se convient librement : une saison, quelques mois, avec ou sans reconduction. Écrivez clairement la date de début et la date de fin, et ce qui se passe si le locataire reste au-delà. Le loyer, lui aussi, se négocie ; précisez s’il est payé en une fois, par mois ou selon un échéancier, et ce qu’il comprend.

Garantie et précompte immobilier

Le plafond de deux mois de loyer applicable à la garantie figure dans le chapitre du décret wallon consacré à la résidence principale. Pour une location saisonnière hors résidence principale, la forme et le montant de la garantie se négocient : inscrivez-les dans le contrat, avec les conditions de restitution. Si le propriétaire souhaite en outre la caution d’un tiers, voyez notre guide sur le contrat de bail avec garant.

Le précompte immobilier suit la même logique. À Bruxelles, la brochure officielle précise que les parties choisissent qui le supporte pour les baux autres que ceux de résidence principale, étudiants, glissants et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, de colocation. En Wallonie, l’interdiction de le mettre à charge du preneur est prévue pour la résidence principale.

Assurance et responsabilité

Le décret wallon, dans ses dispositions générales, rend le preneur responsable de l’incendie, sauf s’il prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute, et prévoit que cette responsabilité est couverte par une assurance (article 17). Dans une location saisonnière, vérifiez qui assure quoi : l’assurance du propriétaire contient-elle un abandon de recours, le locataire est-il couvert par sa propre police ?

Location meublée et inventaire

Une location de vacances est presque toujours meublée. L’inventaire du mobilier et des équipements, pièce par pièce, est alors aussi important que la description du logement : vaisselle, literie, électroménager, mobilier de jardin, barbecue. Pour les règles propres à ce type de contrat, voyez notre guide sur le bail meublé.

Joignez l’inventaire au contrat et faites-le signer à l’entrée comme à la sortie. En cas de désaccord sur un objet manquant ou abîmé, c’est la seule pièce qui permet de trancher.

L’état des lieux d’entrée et de sortie

Pour un bail d’habitation en Wallonie, l’article 27 du décret impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Si les parties désignent ensemble un expert, les frais sont partagés à parts égales ; si une seule partie en désigne un, elle en assume les frais. L’état des lieux est annexé au bail écrit.

Pour un séjour touristique de quelques nuits, ce décret ne s’applique pas. Un constat à l’arrivée, même simplifié, reste pourtant votre meilleure protection : sans lui, il est difficile de prouver qu’une tache, une vitre fêlée ou un meuble abîmé date du séjour. Les particularités de ce constat sont détaillées dans notre guide sur l’état des lieux d’une location saisonnière ou de vacances.

Rédiger le contrat de location saisonnière

Que vous louiez une maison de vacances ou un appartement pour la saison, le contrat devrait au minimum préciser :

1. Les parties : identité complète du propriétaire et du locataire, et nombre d’occupants autorisés.
2. Le logement : adresse, description, pièces et annexes, équipements, capacité d’accueil.
3. La période : date et heure d’arrivée, date et heure de départ, sans reconduction automatique si ce n’est pas voulu.
4. La destination : logement occupé à titre de résidence de vacances ou secondaire, sans établissement de la résidence principale.
5. Le prix : montant, échéances, acompte éventuel et conditions d’annulation.
6. Les charges : forfait compris dans le prix ou consommations réelles, et ce que couvre le forfait (énergie, eau, linge, nettoyage final).
7. La garantie : montant, forme et délai de restitution après l’état des lieux de sortie.
8. L’inventaire et l’état des lieux : annexés au contrat, signés par les deux parties.
9. Le règlement de la maison : animaux, tabac, nuisances, entretien du jardin ou de la piscine.
10. L’assurance : couverture du propriétaire, abandon de recours éventuel, assurance du locataire.

Un modèle de contrat commenté, clause par clause, est proposé dans notre guide bail de location saisonnière : modèle gratuit. Si le contrat doit être opposable à des tiers ou s’inscrit dans une opération plus large, un notaire ou un avocat peut aussi vous conseiller.

Les erreurs fréquentes

• Louer à la nuitée sans enregistrement : en Wallonie comme à Bruxelles, l’hébergement touristique doit être enregistré avant la première location.
• Qualifier de « saisonnier » un bail de résidence principale : si le locataire s’installe durablement et s’y domicilie, les règles protectrices peuvent s’appliquer, quel que soit le titre du contrat.
• Oublier l’inventaire : dans un logement meublé, c’est lui qui prouve la présence et l’état du mobilier.
• Rester flou sur les charges : « charges comprises » doit être défini pour éviter toute contestation sur l’énergie ou le nettoyage.

En résumé : une location saisonnière est soit un hébergement touristique, enregistré et soumis au droit du tourisme, soit un bail d’habitation hors résidence principale, écrit, précédé d’un état des lieux d’entrée et librement négocié pour le reste. Qualifier correctement la location est la première étape d’un contrat qui tient.