État des lieux d’une location saisonnière ou de vacances

Un week-end dans un gîte, une semaine dans un appartement réservé en ligne, une maison louée pour tout l’été : la location de vacances prend bien des formes. Au départ, la même question revient toujours : ce verre ébréché, cette tache sur le canapé, étaient-ils déjà là ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux vous aide à savoir quelles règles s’appliquent, puis à réaliser un état des lieux d’arrivée et de départ qui tienne la route. Pour les principes communs à tous les états des lieux, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Hébergement touristique ou bail d’habitation

Tout dépend d’une première question : le vacancier est-il un touriste de passage, ou loue-t-il un logement pour l’habiter pendant une période ? Le droit belge ne traite pas ces deux situations de la même façon.

Le séjour touristique

En Wallonie, l’article 2 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation définit le bail d’habitation comme le bail relatif à un logement destiné à servir d’habitation, « à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du Tourisme ». Selon Tourisme Wallonie, un logement entre dans cette définition dès que des touristes peuvent y séjourner au moins une nuit moyennant paiement, de façon régulière ou occasionnelle. L’enregistrement est obligatoire avant toute mise en location, gratuit, avec notamment une attestation de sécurité-incendie et un extrait de casier judiciaire.

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement exclut lui aussi de la notion de bail d’habitation les hébergements touristiques au sens de l’ordonnance du 8 mai 2014. La brochure juridique de la Région cite expressément Airbnb. Bruxelles Économie et Emploi vise les logements loués à titre payant à des personnes en déplacement, pour une nuit au moins et 90 jours au plus, et soumet leur exploitation à un enregistrement préalable.

La location d’un logement pour la saison

À l’inverse, une résidence secondaire louée pour l’été, un meublé occupé quelques mois sans y établir son domicile ou un logement loué à un travailleur saisonnier restent en principe des baux d’habitation. La brochure bruxelloise précise que le Code s’applique à tous les contrats concernant un logement, « y compris les résidences secondaires ». Le contrat lui-même obéit alors aux règles que nous détaillons dans notre article sur le bail de location de vacances.

Séjour touristique : un état des lieux de preuve

Pour un gîte loué au week-end ou un logement réservé sur une plateforme, aucun texte du bail d’habitation n’impose d’état des lieux. La présomption favorable au locataire, prévue lorsque l’état des lieux d’entrée manque, ne joue pas directement non plus. Mais une règle de bon sens demeure : celui qui réclame une indemnité doit prouver le dégât, son montant et son lien avec le séjour. L’état des lieux devient alors un outil de preuve, à adapter à la rotation rapide des séjours.

À l’arrivée

L’hôte prépare un document de référence, mis à jour régulièrement plutôt que refait à chaque séjour :

1. un inventaire du mobilier, de la vaisselle, du linge et des équipements, pièce par pièce, avec les quantités ;
2. des photos datées de chaque pièce, et des gros plans des éléments sensibles : canapé, plan de travail, parquet, literie ;
3. une note sur les équipements : électroménager, chauffage, télévision, poêle ou feu ouvert, spa, barbecue ;
4. les consignes d’utilisation et de restitution, communiquées avant l’arrivée.

Le vacancier qui constate un défaut à son arrivée a tout intérêt à le signaler aussitôt, par écrit et photo à l’appui. C’est la meilleure protection contre une réclamation injustifiée.

Au départ

• faire le tour avant le ménage : une tache constatée après le nettoyage, ou après l’arrivée des occupants suivants, est difficile à rattacher au bon séjour ;
• vérifier l’inventaire et tester les équipements ;
• photographier chaque anomalie, avec une vue d’ensemble et un gros plan ;
• écrire rapidement au vacancier si un problème apparaît, photos jointes.

Pour une trame complète à recopier, voyez notre modèle d’état des lieux d’une location de courte durée gratuit.

Le cas des plateformes

Les plateformes de réservation appliquent leurs propres règles de caution, de dommages et de délais de réclamation, qui relèvent du contrat passé avec elles et que nous ne détaillons pas ici. Quel que soit le canal, les mêmes preuves comptent : un état des lieux d’arrivée, un constat de départ dressé tôt, des photos datées et des échanges écrits.

Location saisonnière soumise au bail : les règles de tout état des lieux

Dès que la location est un bail d’habitation, la saison ne change rien aux règles de l’état des lieux.

En Wallonie

L’article 27 du décret impose aux parties de dresser un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail écrit et soumis à enregistrement. Lorsque les parties désignent ensemble un expert, ses frais se partagent à parts égales ; l’expert désigné par une seule partie est à sa charge. Sauf convention contraire, le texte fixe un contenu minimal : date, auteurs, références du bail, note générale, description de chaque pièce, état et fonctionnement des équipements, relevé des compteurs, clés remises, signatures.

À Bruxelles

L’article 220 du Code bruxellois du logement rend l’article 1730 de l’ancien Code civil applicable à tous les baux d’habitation, sous-location comprise : état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, dressé pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Si le logement a des compteurs individuels, l’état des lieux relève les index, les numéros de compteurs et les codes EAN.

À la sortie

Dans les deux régions, chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés ; à Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, au plus tard dans le mois de la libération des lieux. À défaut d’accord, le juge saisi avant la remise des clés désigne un expert. Le constat se fait dans un logement vidé des affaires de l’occupant, en comparant chaque pièce et chaque objet de l’inventaire à leur description d’entrée.

Ce qui fait un bon état des lieux de location de vacances

Un logement de vacances est presque toujours meublé et équipé. L’état des lieux doit donc couvrir trois couches :

Évitez les formules vagues comme « bon état ». Préférez des descriptions vérifiables : « canapé gris trois places, une tache claire de 2 cm sur l’accoudoir gauche ».

Dans une maison partagée entre plusieurs familles ou amis, la question de savoir qui répond de quoi se pose comme en état des lieux en colocation et sous-location : précisez dès la réservation qui est le signataire du contrat et qui sera présent à l’arrivée et au départ.

Le contrat, premier allié de l’état des lieux

L’état des lieux ne règle pas tout : c’est le contrat qui fixe la caution, les conditions de sa restitution, le ménage de fin de séjour et ce qui se passe en cas de casse. Préparez-le avec soin, par exemple à partir de notre trame de bail de location saisonnière : modèle gratuit, et faites-y référence à l’inventaire et à l’état des lieux, annexés et signés.

Un état des lieux dressé par un expert indépendant apporte enfin ce qu’un constat entre hôte et vacancier peut difficilement offrir : un regard neutre, une description homogène d’une saison à l’autre et des photos classées par pièce. Pour un gîte ou une maison de vacances louée chaque année, il sert de référence durable, à compléter avant chaque séjour.