État des lieux d’une maison

Louer une maison, c’est confier au locataire bien plus qu’une suite de pièces : un jardin, une cave, un grenier, parfois un garage, une chaudière, une citerne à mazout ou une cheminée. L’état des lieux doit tout décrire, parce que ce qui n’est pas noté à l’entrée ne pourra pas être comparé à la sortie. Ce dossier de nos guides sur l’état des lieux rassemble les règles et les points propres à une maison louée. Pour les principes communs à tous les logements, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Ce que dit la loi pour une maison louée

Il n’existe pas de régime particulier pour les maisons : ce sont les règles du bail d’habitation de la Région où se trouve le bien qui s’appliquent.

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail et soumis à enregistrement. Un expert désigné ensemble est payé à frais communs et à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À défaut d’accord, le juge de paix est saisi par requête dans les quinze jours qui suivent l’expiration du premier mois.

À Bruxelles, l’article 220 du Code du logement prévoit un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs. La page de la Région sur l’état des lieux précise qu’il se fait avant l’occupation ou au cours du premier mois, et qu’au-delà, aucune partie ne peut plus être contrainte à cette formalité.

À la sortie, dans les deux Régions, chaque partie peut demander un état des lieux contradictoire et à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés ; à Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Ce que l’état des lieux d’une maison doit contenir

Le décret wallon fixe, sauf convention contraire, un contenu minimal : date du constat, identité et qualité des auteurs, références du bail, note générale sur l’état du bien, description de chaque pièce avec ses dégâts et son état de propreté, état et fonctionnement des équipements, relevé des documents d’entretien, index des compteurs et jauges des citernes, clés et dispositifs remis, équipements de sécurité, et signatures. C’est une bonne trame partout en Belgique.

Les pièces, de la cave au grenier

Pour chaque pièce, on décrit les sols, murs, plafonds, portes, châssis et vitrages, prises, interrupteurs et radiateurs. Dans une maison, les escaliers, les paliers, la cave et le grenier sont souvent visités en hâte : ce sont pourtant des endroits où l’humidité, les fissures ou les traces d’infiltration apparaissent. Les annexes louées avec la maison, garage, abri de jardin ou véranda, se décrivent comme des pièces à part entière.

Le jardin et les abords

Si un jardin est loué avec la maison, il fait partie de l’état des lieux. Selon la liste wallonne des réparations locatives, le locataire est tenu de l’entretien permanent du jardin et doit le restituer, avec tous ses composants, dans le même état d’entretien et de développement qu’à son entrée, y compris la dimension des haies, des arbustes et des plantations ; il le rend dans sa « toilette de saison ». La brochure bruxelloise cite elle aussi la tonte et l’entretien du jardin parmi les obligations du locataire. Photographiez donc pelouse, haies, arbres, clôtures, terrasse et allées, en notant la saison.

La chaudière, la cheminée et la citerne

L’état des lieux note l’état et le fonctionnement apparent de la chaudière et relève les attestations d’entretien disponibles. À Bruxelles, la brochure régionale range l’entretien et le contrôle périodique de la chaudière et le ramonage de la cheminée parmi les réparations à charge du locataire, et le remplacement d’une chaudière défectueuse parmi celles du bailleur. La liste wallonne prévoit un ramonage annuel de la cheminée par le locataire, qui doit pouvoir en fournir la preuve à sa sortie si le bailleur la demande. Pour une citerne à mazout, l’état des lieux relève la jauge à l’entrée et à la sortie.

Les compteurs, les clés et la sécurité

Notez le numéro et l’index de chaque compteur d’eau, de gaz et d’électricité ; à Bruxelles, la loi ajoute les codes EAN ou autres codes d’identification. Comptez toutes les clés, y compris celles de la cave, du garage, de l’abri de jardin et de la boîte aux lettres, ainsi que les télécommandes. En Wallonie, l’état des lieux d’entrée mentionne aussi l’existence et la localisation des équipements de sécurité, en particulier les détecteurs de fumée : à défaut de norme d’installation, ils se placent dans le hall ou sur le palier donnant accès aux chambres, puis dans le hall d’entrée, puis dans la pièce où débouche le haut d’un escalier.

Les points sensibles d’une maison louée

Quelques éléments posent plus souvent question à la sortie d’une maison qu’à celle d’un appartement :

• les menuiseries extérieures : châssis, portes, volets, dont l’état à l’entrée doit être décrit ;
• l’humidité : traces en cave, sur les murs ou aux plafonds, à noter dès l’entrée, pour ne pas les imputer plus tard au locataire ;
• la toiture et les gros travaux, qui restent à charge du bailleur, comme le rappelle la brochure bruxelloise ;
• les équipements techniques : adoucisseur, pompe, ventilation, dont le mode d’emploi et l’entretien gagnent à être précisés.

Le locataire répond en outre de l’incendie, à moins de prouver qu’il s’est déclaré sans sa faute ; à Bruxelles, aussi du dégât des eaux, avec une obligation d’assurance pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Un état des lieux précis facilite le règlement d’un sinistre.

L’entrée et la sortie d’une maison

Pour l’entrée, le plus simple est de faire l’état des lieux pendant que la maison est encore vide. Le déroulement et la check-list sont détaillés dans notre article sur l’état des lieux d’entrée d’une maison.

À la sortie, la maison doit être vide et propre. La comparaison se fait pièce par pièce avec l’entrée ; s’il y a eu un état des lieux d’entrée détaillé, le locataire rend la maison telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure, et, précise la brochure bruxelloise, par l’usage normal du bien. S’il n’y en a pas eu, il est présumé l’avoir reçue dans l’état où elle se trouve à la fin du bail. Les étapes pratiques du départ, relevé des compteurs, vidage des annexes et remise des clés, rejoignent celles du déménagement du locataire.

La vente d’une maison obéit à d’autres logiques que la location : pour savoir quand un constat s’impose ou se recommande dans ce cas, voyez notre article sur l’état des lieux vente maison obligatoire.

Faire soi-même ou faire appel à un expert

Le bailleur et le locataire peuvent dresser l’état des lieux eux-mêmes, éventuellement sur un modèle régional indicatif, dont la brochure bruxelloise dit qu’il « ne remplace donc pas la compétence et l’expérience pratique d’un expert ». Ils peuvent aussi désigner ensemble un tiers, dont les honoraires sont partagés.

Pour une maison, avec ses annexes, son jardin et ses équipements, l’intervention d’un expert indépendant apporte la neutralité et la méthode. Chez nous, l’état des lieux d’entrée ou de sortie commence à 80 € TVAC par partie ; le prix exact dépend de la taille de la maison et de son ameublement. L’état des lieux décrit l’état apparent du bien : il ne remplace pas une expertise technique, dont la différence est expliquée dans notre article expertise et état des lieux.

Pour aller plus loin

Ce dossier se prolonge dans deux articles :

• pour rédiger le document vous-même, voyez notre modèle d’état des lieux d’une maison gratuit ;
• pour le budget, lisez notre article sur le prix d’un état des lieux d’une maison : combien ça coûte.

En résumé : l’état des lieux d’une maison obéit aux règles régionales du bail d’habitation, mais il demande de penser à tout ce qui est loué au-delà des pièces : jardin, annexes, chaudière, citerne, compteurs, clés et détecteurs. Bien fait à l’entrée, il rend la sortie simple et la garantie facile à libérer.