État des lieux avant la vente d’une maison

Vous vendez votre maison, le compromis est signé et l’acte authentique suivra dans quelques semaines. Pendant ce temps, la maison continue de vivre : un hiver, une fuite, un déménagement, des meubles qui partent. Le jour de la remise des clés, l’acheteur découvre une trace au plafond ou un équipement manquant, et la discussion commence. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique à quoi sert un état des lieux avant la vente, ce que prévoit le compromis et comment le faire. Pour les principes communs à tout état des lieux, voyez notre guide complet de l’état des lieux.

Un état des lieux vente maison obligatoire

La question revient souvent, et la réponse est non. Les textes que nous avons lus n’imposent aucun état des lieux lors de la vente d’une maison, ni en Wallonie, ni à Bruxelles. L’état des lieux obligatoire concerne la location : le décret wallon du 15 mars 2018 et le Code bruxellois du logement l’imposent à l’entrée d’un bail d’habitation, pas lors d’une vente.

La vente repose sur un autre principe, que le modèle de compromis de notaire.be formule ainsi : « Le bien est vendu et sera délivré dans son état actuel. L’acquéreur déclare qu’il connaît l’état du bien et qu’il a pu le visiter. » L’état des lieux avant vente n’est donc pas une formalité légale ; c’est un outil de preuve que vendeur et acheteur choisissent d’utiliser.

Ce que le compromis prévoit sur l’état du bien

Nous avons lu le modèle de compromis en langage clair publié par notaire.be pour un bien situé à Bruxelles. Chaque compromis est rédigé au cas par cas, mais ces clauses donnent le cadre habituel.

La garantie des vices renvoie aux articles 1641 et suivants de l’ancien Code civil : le vendeur n’est pas tenu des vices apparents « dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (article 1642). Le modèle précise qu’un vendeur professionnel, face à un acheteur consommateur, doit garantir tous les vices non apparents. Un nouveau livre 7 du Code civil, sur les contrats spéciaux, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, ces articles restent applicables.

Les moments où l’état des lieux est utile

Au compromis

C’est le moment de référence. Le vendeur s’engage à conserver la maison dans l’état où elle se trouve au jour du compromis : encore faut-il pouvoir montrer cet état. Un constat daté, photos à l’appui, dressé en présence des deux parties, règle la question d’avance. Il décrit aussi ce qui reste dans la maison et ce qui part : équipements de cuisine, luminaires, mobilier compris ou non dans la vente.

Avant la signature de l’acte de vente

La visite dans les 48 heures qui précèdent l’acte sert à vérifier que rien n’a changé et à relever les compteurs. Avec un constat du compromis en main, l’acheteur compare pièce par pièce ; sans lui, il compare à ses souvenirs de visite. Si un dommage est apparu, il est signalé avant l’acte, quand tout est encore négociable.

Quand le vendeur reste après l’acte

Le modèle de compromis prévoit le cas où le vendeur continue d’occuper la maison après l’acte jusqu’à une date convenue, gratuitement ou contre une indemnité. Il s’engage alors à conserver le bien dans son état et à assurer ses risques d’occupant, et le modèle ajoute : « Un état des lieux peut être dressé par les signataires. » C’est la situation où il est le plus utile, puisque l’acheteur est déjà propriétaire d’un bien qu’il n’occupe pas encore.

Quand la maison vendue est louée

Si la maison est louée, l’acheteur reprend les droits et obligations du bailleur. Le modèle demande au vendeur d’indiquer s’il existe un état des lieux d’entrée et de le remettre à l’acheteur avec le bail et les documents de la garantie locative, et de le convoquer à l’état des lieux de sortie si le locataire part avant l’acte. Un bail sans état des lieux d’entrée est un point faible : sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend (article 28 du décret wallon du 15 mars 2018 ; règle identique à Bruxelles).

Ce que l’état des lieux avant vente doit contenir

Il n’existe pas de modèle officiel d’état des lieux vente maison. La trame d’un état des lieux d’une maison en location sert de base, adaptée à la vente :

1. L’identification : adresse, parties, date du compromis, date du constat, auteur des constatations.
2. L’extérieur : façades, toiture visible, gouttières, menuiseries extérieures, jardin, clôtures, abords.
3. Chaque pièce : sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, radiateurs, prises et éclairage, avec photos datées.
4. Les équipements : chaudière, production d’eau chaude, cuisine équipée, sanitaires, ventilation, panneaux solaires s’il y en a ; présence et fonctionnement apparent.
5. Ce qui est compris dans la vente : liste des biens meubles et équipements qui restent.
6. Les compteurs : numéros et index de l’eau, du gaz et de l’électricité.
7. Les clés et accès : clés, télécommandes, badges, codes.
8. Les signatures : vendeur et acheteur, sur chaque exemplaire.

Le constat décrit l’état visible. Il ne remplace ni les documents que le notaire réclame pour la vente, ni un examen technique : pour un doute sur l’origine d’une humidité ou d’une fissure, voyez la différence entre expertise et état des lieux.

Vendeur ou acheteur, qui a intérêt à le demander

Le vendeur se protège contre une réclamation tardive : ce que l’acheteur a vu, décrit dans un document qu’il a signé, ne pourra pas être présenté ensuite comme un vice caché. Il montre aussi qu’il a respecté son engagement de conserver la maison. S’il veut en outre connaître l’état technique ou la valeur de sa maison avant de la mettre en vente, une expertise avant la vente d’un bien répond à cette autre question.

L’acheteur obtient une référence pour la visite avant l’acte et la remise des clés. Les conseils propres à l’acquéreur, notamment pour une maison louée, sont détaillés dans notre article sur l’état des lieux lors d’une vente d’une maison.

Le plus simple est de le décider ensemble au moment du compromis, d’en partager les frais et de mentionner son existence dans le compromis. Le notaire reste votre interlocuteur pour la rédaction des clauses ; notaire.be détaille d’ailleurs les étapes d’un achat immobilier, de la visite à l’acte.

Un exemple pour fixer les idées

Une maison est vendue en mars ; l’acte est prévu en juin. Au compromis, vendeur et acheteur font dresser un constat : le plafond de la salle de bains est sain, la chaudière fonctionne, la cuisine équipée et les luminaires du séjour restent dans la vente. En mai, une fuite de toiture tache le plafond d’une chambre ; le vendeur déménage et emporte, par erreur, la hotte de la cuisine.

Lors de la visite qui précède l’acte, l’acheteur compare avec le constat. La tache et la hotte manquante apparaissent immédiatement. Le vendeur, qui garde les risques jusqu’à l’acte, déclare le sinistre à son assurance et restitue la hotte ; l’acte est signé sans discussion. Sans constat, la même situation aurait opposé deux souvenirs de visite.

En résumé

L’état des lieux avant la vente d’une maison n’est pas obligatoire, mais le compromis lui donne tout son sens : le bien est vendu dans son état actuel, le vendeur doit le conserver jusqu’à l’acte et l’acheteur peut le visiter juste avant de signer. Un constat daté au compromis, signé par les deux parties, transforme ces engagements en une référence vérifiable.