État des lieux lors d’une vente d’une maison

On associe l’état des lieux à la location. Pourtant, lors de l’achat d’une maison, la question se pose aussi : dans quel état exact le vendeur vous remet-il le bien, et comment le prouver si un dégât apparaît entre la dernière visite et la remise des clés ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique ce que dit la loi et à quoi sert un état des lieux lors de l’achat d’une maison. Pour la méthode de description elle-même, pièce par pièce, lisez notre guide complet de l’état des lieux.

Aucune obligation légale, mais un vrai enjeu

Contrairement au bail d’habitation, pour lequel le décret wallon et le Code bruxellois imposent un état des lieux d’entrée, la vente d’une maison n’impose aucun état des lieux. C’est une précaution, que l’acheteur ou le vendeur choisit de prendre.

L’enjeu vient du Code civil. L’ancien Code civil, au titre de la vente, pose deux obligations principales du vendeur : délivrer et garantir la chose vendue (article 1603). Il doit délivrer « une chose conforme au contrat » (article 1604), et l’article 1614 précise que « la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente ». Si la maison se dégrade entre la vente et la remise des clés, par exemple lors du déménagement du vendeur, encore faut-il pouvoir comparer.

Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux dont la vente, a été publié au Moniteur belge le 23 septembre 2026 et entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. D’ici là, ce sont les articles de l’ancien Code civil qui s’appliquent.

Vice apparent, vice caché, ce que l’acheteur accepte

Le Code civil distingue deux catégories de défauts :

Notaire.be le résume dans ses conseils pour réussir une visite immobilière : ce que vous pouviez voir, vous l’acceptez en achetant. D’où l’intérêt de visiter méthodiquement (ouvrir les placards, tester la pression de l’eau, vérifier les fenêtres, repérer humidité, fissures et moisissures) et de garder une trace de ce que l’on a vu. Les recours en cas de défaut découvert après l’achat sont détaillés dans notre article sur l’achat immobilier vice caché.

À quoi sert un état des lieux à l’achat

Un état des lieux à l’achat, parfois appelé état des lieux acquisitif, est un constat descriptif et photographique de la maison, pièce par pièce, à une date donnée. Il sert à plusieurs choses :

• comparer l’état du bien entre le compromis et la remise des clés : plusieurs mois séparent souvent les deux signatures, et le vendeur continue d’occuper les lieux ;
• documenter ce qui est visible : fissures, traces d’humidité, état des châssis, des sols, des équipements, pour savoir plus tard ce qui était apparent le jour de la vente ;
• vérifier ce qui est vendu avec la maison : l’article 1615 du Code civil précise que la délivrance comprend les accessoires et « tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel » ; cuisine équipée, luminaires, volets, citerne et son contenu, abri de jardin sont autant de points à constater ;
• relever les compteurs et les clés remises, pour les transferts de contrats ;
• garder une référence avant travaux : si vous rénovez, l’état initial est fixé, pour vous comme pour vos voisins.

Notaire.be indique que l’acheteur reçoit normalement les clés lors de la signature de l’acte authentique : c’est le moment le plus utile pour dresser l’état des lieux, idéalement dans une maison vidée par le vendeur.

État des lieux ou expertise avant achat

Les deux démarches se complètent mais ne se confondent pas.

• L’état des lieux décrit et photographie l’état apparent du bien à une date donnée. Il ne se prononce ni sur l’origine d’un défaut, ni sur la valeur de la maison.
• L’expertise avant achat analyse un problème technique, comme une humidité, une fissure ou l’état d’une toiture, ou éclaire le prix. Elle intervient plutôt avant l’offre ou avant le compromis, pour décider d’acheter ou de négocier.

La différence entre les deux démarches est détaillée dans notre page expertise et état des lieux. Notaire.be conseille d’ailleurs de visiter plusieurs fois et de se faire accompagner d’un professionnel, architecte ou entrepreneur, pour repérer les problèmes invisibles au premier regard. Notre bureau n’est pas architecte : il décrit, constate et photographie.

Le point de vue du vendeur

L’état des lieux n’intéresse pas que l’acheteur. Un vendeur qui fait constater l’état de sa maison avant de la mettre en vente, puis au moment de la remise des clés, peut montrer ce qui était visible et ce qu’il a remis. Nous détaillons cette démarche dans notre article sur l’état des lieux vente. Rappelons que le notaire, selon notaire.be, n’est pas tenu de visiter le bien : personne d’autre que les parties ne vérifie son état.

Achat maison état des lieux, si la maison est louée

Si vous achetez une maison occupée par un locataire, le bail ne s’arrête pas avec la vente. En Wallonie, l’article 63 du décret du 15 mars 2018 prévoit que, si le bail a date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de l’acte authentique. Il en va de même lorsque le bail n’a pas de date certaine si le locataire occupe le bien depuis six mois au moins ; l’acquéreur peut alors, dans certaines conditions, mettre fin au bail.

Concrètement, l’état des lieux d’entrée dressé au début de la location reste la référence pour la sortie du locataire. Demandez-en une copie au vendeur avant de signer, avec le bail et ses avenants. Si vous comptez ensuite louer la maison vous-même, notre article sur l’état des lieux location maison individuelle détaille la suite.

Les documents à réunir en parallèle

L’état des lieux ne remplace pas les documents que le vendeur doit fournir. Dans ses conseils de visite, notaire.be invite l’acheteur à vérifier après la visite la présence des documents obligatoires, dont il cite le certificat PEB, le rapport de contrôle de l’installation électrique et l’attestation du sol, et à prévoir des conditions suspensives dans l’offre si des documents manquent. Il rappelle aussi qu’une offre, même en ligne, engage : on ne peut pas la retirer.

L’ordre logique est donc le suivant : visiter plusieurs fois, éventuellement avec un professionnel ; faire une offre prudente ; signer le compromis ; puis, au moment de la remise des clés, faire constater l’état de la maison. Chaque étape laisse une trace, et l’état des lieux est la dernière.

Ce qu’un état des lieux d’achat doit contenir

1. En-tête : date, adresse, identité du vendeur et de l’acheteur, référence du compromis ou de l’acte.
2. Extérieurs : façades, toiture visible depuis le sol, gouttières, châssis, jardin, clôtures, annexes.
3. Intérieur, pièce par pièce : plafonds, murs, sols, portes, fenêtres, éclairage, prises, chauffage.
4. Équipements : cuisine, sanitaires, chaudière, boiler, ventilation, détecteurs, avec leur fonctionnement apparent.
5. Éléments vendus avec la maison : ce qui reste, ce qui a été retiré.
6. Compteurs et citerne : numéros, index, jauge.
7. Clés, badges et télécommandes remis.
8. Photos datées et signatures des parties présentes.

En résumé : l’état des lieux lors de l’achat d’une maison n’est pas obligatoire, mais il fixe l’état du bien que le vendeur doit délivrer, garde la trace de ce qui était visible et facilite toute discussion ultérieure. Il complète, sans la remplacer, une expertise lorsque la maison soulève une question technique.