État des lieux d’entrée d’une maison

Louer une maison, c’est louer bien plus que des pièces d’habitation : une cave, un grenier, un garage, une chaufferie, un jardin, parfois une citerne ou une fosse septique. Tout ce qui fait partie des lieux loués doit figurer dans l’état des lieux d’entrée, sans quoi rien ne pourra être comparé au départ. Cet article de nos guides sur l’état des lieux détaille ce qu’il faut constater dans une maison unifamiliale, en Wallonie et à Bruxelles. Pour la méthode générale, lisez d’abord notre article sur comment faire un état des lieux d’entrée.

Les règles, identiques pour une maison et un appartement

Le type de logement ne change rien aux obligations. En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, puis annexé au bail et soumis à l’enregistrement. Un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; celui que désigne une seule partie reste à sa charge.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement rend applicables à tous les baux d’habitation les règles du Code civil : un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs. Si la maison dispose de compteurs individuels, il comprend le relevé des index, les numéros des compteurs et les codes EAN de l’eau, du gaz et de l’électricité.

Ce qui change avec une maison, c’est l’ampleur du constat. Le décret wallon fixe un contenu minimum qui, dans une maison, s’étend à beaucoup plus d’éléments : état de chaque pièce, fonctionnement des équipements, documents d’entretien, index des compteurs et jauges des citernes, clés et télécommandes, équipements de sécurité. Pour comparer avec un logement en immeuble, voyez notre article sur l’état des lieux d’entrée d’un appartement.

Un modèle officiel qui couvre aussi la maison

Le Service public de Wallonie publie un modèle d’état des lieux d’entrée dont le titre vise expressément la « location d’un appartement ou d’une maison ». Il suffit de biffer les mentions inutiles. Le modèle prévoit notamment des rubriques pour les escaliers et paliers privatifs, la chaufferie et la buanderie, le grenier, le garage, les caves, le jardin, les balcons et terrasses, et les « autres » constructions comme une annexe ou une cabane de jardin. La Région de Bruxelles-Capitale publie son propre modèle-type, en français et en néerlandais.

L’intérieur, étage par étage

Adoptez un ordre de visite constant, par exemple de la cave au grenier, et décrivez chaque pièce du plafond au sol : murs, plinthes, revêtement, fenêtres et tablettes, portes et clés, volets, points lumineux, prises et interrupteurs.

Les constatations générales

Le modèle wallon s’ouvre sur des constatations générales valables pour toute la maison. Il y prévoit une mention sur l’humidité : si des traces d’humidité ascensionnelle, de murs poreux ou d’infiltration sont visibles, on indique où elles se situent, leur cause et l’éventuel traitement réalisé. Dans une maison, regardez particulièrement les pieds de murs du rez-de-chaussée, la cave et les plafonds sous toiture.

Escaliers et paliers

Marches, contremarches, rampe, garde-corps, revêtement : l’escalier d’une maison s’use vite et fait souvent débat à la sortie. Notez les éclats et les traces d’usure marche par marche lorsque c’est utile.

Chaufferie et buanderie

Chaudière ou chauffe-eau, raccordements, vannes, décharge de la machine à laver, état des murs et du sol. Faites fonctionner le chauffage et l’eau chaude pendant la visite.

Grenier et caves

Le modèle wallon rappelle qu’un grenier non aménagé ne peut pas être considéré comme pièce habitable, et que les caves ne peuvent pas davantage servir de pièces habitables. Elles n’en font pas moins partie des lieux loués : décrivez leurs murs, sols, portes, éclairage et, dans la cave, les éventuelles traces d’humidité.

Les extérieurs et les annexes

Le jardin

Le modèle wallon demande une description détaillée et des photos de « tous les arbres, plantes et fleurs du jardin ». Il prévoit aussi d’indiquer si les arbres ont été élagués récemment, et de décrire les points lumineux, interrupteurs et prises extérieurs. Ajoutez l’état de la pelouse, des haies, des clôtures, des portillons et des allées.

Garage, terrasse et annexes

Pour le garage ou l’emplacement de parking, le modèle reprend la même grille qu’une pièce, portes et nombre de clés compris ; les télécommandes des portes électriques se notent avec les clés. Pour les balcons et terrasses, on décrit le revêtement et la balustrade. Les annexes et cabanes de jardin ont leur propre rubrique.

Façades et abords visibles

Les éléments extérieurs visibles depuis le sol, comme les gouttières, les descentes d’eau, les seuils ou les boîtes aux lettres, peuvent être décrits. L’état des lieux reste un constat de l’état apparent : le modèle wallon précise d’ailleurs qu’aucun examen n’est fait de ce qui se trouve à l’intérieur des murs, des sols et des plafonds. Pour un diagnostic plus poussé du bâti, un autre type de mission s’impose ; notre page expertise et état des lieux fait la différence.

Les équipements propres à une maison

Le décret wallon range ces relevés dans le contenu minimum : documents d’entretien et date de leur exécution, index des compteurs et jauges des citernes, existence et localisation des équipements de sécurité. Le preneur reconnaît avoir reçu une copie des attestations, et le modèle prévoit aussi la remise des modes d’emploi des appareils.

En Wallonie, pour les détecteurs de fumée, l’arrêté du Gouvernement wallon du 21 octobre 2004 prévoit, à défaut de norme d’installation, un emplacement dans le hall ou sur le palier qui donne accès aux chambres, puis dans le hall d’entrée, puis dans la pièce où débouche le haut d’un escalier. Dans une maison à étages, vérifiez donc chaque niveau.

Clés, compteurs et signatures

La maison multiplie les clés : porte d’entrée, porte arrière, garage, abri de jardin, boîte aux lettres. Comptez-les une à une et notez les télécommandes. Relevez ensuite chaque compteur avec son numéro et son index, et les codes EAN.

L’état des lieux se termine par une déclaration de propreté, les autres remarques (par exemple des travaux que le bailleur s’engage à réaliser), puis les signatures précédées de la mention « lu et approuvé ». Chaque page est paraphée par les deux parties. La brochure du Service public de Wallonie conseille quatre exemplaires : un pour le bailleur, deux pour le preneur et un pour l’enregistrement.

Le jour de l’entrée, le locataire relève aussi ces index pour ses contrats d’énergie ; notre modèle de lettre pour déménagement locataire l’aide à prévenir fournisseurs et administrations. Et si vous cherchez un panorama qui couvre aussi la sortie, lisez notre article sur l’état des lieux d’une maison.

Maison rénovée, neuve ou avec travaux promis

Plusieurs remarques préalables du modèle wallon, facultatives, sont faites pour ces situations. L’une permet d’indiquer qu’il s’agit d’une première occupation et que tous les équipements et appareils sont neufs ; une autre, que le bailleur a fait repeindre murs, plafonds, portes, armoires et plinthes, sans défraîchissement à signaler. Ne les cochez que si elles sont exactes pour toute la maison : une maison repeinte au rez-de-chaussée seulement doit être décrite pièce par pièce.

Si le bailleur s’est engagé à réaliser des travaux après l’entrée, par exemple remplacer une porte de garage ou réparer une clôture, notez-le dans la rubrique « autres remarques ». Le modèle invite à y indiquer, si possible, leur délai d’exécution. Une fois les travaux faits, et s’ils modifient la maison de façon importante, chaque partie peut demander un avenant à l’état des lieux.

Faire appel à un expert pour une maison

Plus le logement est grand, plus le risque d’oubli augmente. Un expert désigné ensemble suit une méthode constante, photographie chaque constat et remet un document neutre, que ni le bailleur ni le locataire ne peut soupçonner de pencher d’un côté. En Wallonie, ses frais sont partagés à parts égales. Chez nous, l’état des lieux d’entrée est proposé dès 80 € TVAC par partie ; pour une maison, le devis tient compte de sa taille et de ses annexes.

En résumé : l’état des lieux d’entrée d’une maison suit les mêmes règles qu’un appartement, mais s’étend à tous les espaces loués, du grenier au fond du jardin. Suivez un ordre de visite constant, n’oubliez ni les annexes ni les équipements techniques, relevez compteurs, citerne et clés, puis signez et annexez le document au bail.