État des lieux d’entrée en colocation

Dans une colocation, un seul bail lie le bailleur à plusieurs preneurs, qui partagent une cuisine, un salon ou une salle de bain tout en disposant chacun d’une chambre. L’état des lieux d’entrée doit refléter cette organisation, sans quoi la sortie, ou le simple départ d’un colocataire, tourne vite au casse-tête. Cet article de nos guides sur l’état des lieux détaille les règles propres à la colocation en Wallonie et à Bruxelles. Pour la méthode générale, pièce par pièce, commencez par notre article : comment faire un état des lieux d’entrée.

Un bail de colocation, un état des lieux commun

En Wallonie

Le décret wallon du 15 mars 2018 définit le bail de colocation comme la location d’un même bien par plusieurs colocataires qui ont signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du bail. La brochure du Service public de Wallonie sur le bail de colocation précise qu’il s’agit d’un contrat unique entre le bailleur et les colocataires, pour une habitation comprenant au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun.

La même brochure est claire : « Il est obligatoire de faire un état des lieux d’entrée. » La règle générale de l’article 27 du décret s’applique : un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et soumis à l’enregistrement.

À Bruxelles

Le Code bruxellois du logement organise un régime de colocation auquel les parties choisissent d’adhérer en signant un pacte de colocation (articles 257 et suivants). Quel que soit le régime retenu, l’article 220 rend l’état des lieux d’entrée obligatoire pour tous les baux d’habitation : il est détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs. Si le logement a des compteurs individuels, il reprend les index, les numéros de compteurs et les codes EAN. La page de la Région sur l’état des lieux rappelle qu’il se fait avant l’occupation ou au cours du premier mois du bail.

Qui signe l’état des lieux d’entrée

En Wallonie comme à Bruxelles, les colocataires sont solidairement tenus envers le bailleur des obligations du bail (article 66 du décret wallon, article 259 du Code bruxellois). Concrètement, le bailleur pourra réclamer à n’importe lequel d’entre eux la totalité d’un dégât constaté à la sortie, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les autres.

C’est la meilleure raison pour que chaque colocataire signataire assiste à l’état des lieux d’entrée, le relise et le signe. Aucun des textes consultés n’impose la présence physique de chacun ; mais celui qui ne peut pas venir devrait au minimum donner une procuration écrite à un autre colocataire ou à une personne de confiance. Signer sans avoir vu, c’est accepter une description dont on répondra plus tard.

Chambres et parties communes, deux niveaux de description

Un état des lieux de colocation doit permettre, des années plus tard, de savoir où se trouvait chaque défaut. Nous le structurons en deux blocs :

• les parties privatives : chaque chambre, identifiée sans ambiguïté (étage, position, numéro sur la porte), avec ses murs, sols, plafonds, menuiseries, prises, radiateur et, le cas échéant, son lavabo ou sa salle d’eau ;
• les parties communes : hall, cuisine et ses équipements, salon, salle de bain partagée, toilettes, buanderie, cave, jardin ou terrasse.

Cette séparation n’est pas un simple confort. En Wallonie, l’article 70 du décret prévoit qu’à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, l’avenant à l’état des lieux vise « les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes ». Un état des lieux d’entrée qui mélange tout rend cet avenant impossible à rédiger proprement.

Pour le reste, le contenu est celui de tout état des lieux d’entrée. En Wallonie, sauf convention contraire, l’article 27 en fixe le minimum : date du constat, identité des auteurs, références du bail, note générale, description pièce par pièce, état et fonctionnement apparent des équipements, documents d’entretien, index des compteurs, clés et badges remis, équipements de sécurité, signatures. Les particularités d’un logement en immeuble sont traitées dans notre guide de l’état des lieux d’entrée d’un appartement, celles d’une maison avec jardin, cave ou grenier dans l’article sur l’état des lieux d’entrée d’une maison.

Les meubles et les clés

Deux points méritent une attention particulière en colocation :

• les meubles : l’état des lieux décrit ceux que le bailleur met à disposition. Les biens apportés par les colocataires relèvent du pacte : en Wallonie, il doit contenir « l’inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire » (article 72). Sans cette distinction, un canapé abandonné ou une table abîmée devient source de disputes au départ de l’un d’eux ;
• les clés : notez combien de clés, badges et télécommandes chaque colocataire reçoit, pour sa chambre et pour les accès communs. À la sortie, chacun saura ce qu’il doit rendre.

Qui paie l’état des lieux d’entrée

Face au bailleur, les colocataires forment ensemble le côté preneur. En Wallonie, si les parties désignent ensemble un expert, l’état des lieux est à frais communs et à part égale ; si une seule partie désigne un expert, elle en assume les frais. À Bruxelles, l’article 220 prévoit un état des lieux à frais communs, et le modèle régional de bail de colocation précise qu’en cas de recours à un expert, « les frais sont partagés entre les parties ».

Les textes ne disent pas comment les colocataires répartissent entre eux leur part. Le plus simple est de le prévoir dans le pacte de colocation, par exemple en parts égales ou au prorata du loyer de chacun. À titre indicatif, nos états des lieux d’entrée sont proposés dès 80 € TVAC par partie ; pour une colocation, le prix dépend du nombre de chambres et de pièces à décrire, et un devis précis vous est remis avant la visite.

Quand un colocataire arrive ou s’en va

La colocation vit : un étudiant termine ses études, un colocataire part pour un nouvel emploi, un autre le remplace. Le constat d’entrée initial reste la référence, mais il doit être complété.

À Bruxelles, lorsqu’un colocataire cède sa place par une cession de bail, le modèle régional prévoit un état des lieux de sortie intermédiaire, dressé contradictoirement en présence du cessionnaire, à frais partagés entre les trois parties ; joint à l’état des lieux initial, il vaut état des lieux d’entrée pour le nouveau venu.

Le colocataire qui part doit aussi prévenir par écrit le bailleur et ses colocataires : notre modèle de lettre pour déménagement locataire vous aide à la rédiger. Et lorsque le désaccord porte sur l’origine d’un dégât dans une pièce commune, humidité ou installation défaillante, une simple description ne suffit plus toujours : voyez notre page expertise et état des lieux.

Enregistrement et garantie locative

L’état des lieux d’entrée est annexé au bail et soumis à l’enregistrement, qui incombe au bailleur. Le modèle bruxellois de bail de colocation prévoit l’enregistrement du bail, de ses annexes signées et de l’état des lieux d’entrée dans les deux mois de la signature. Selon le SPF Finances, l’enregistrement de l’état des lieux est gratuit lorsque le bien est affecté exclusivement à l’habitation, qu’il soit présenté avec le bail ou après lui.

La garantie locative, elle, se règle aussi entre colocataires. En Wallonie, le pacte de colocation fixe « les conditions de constitution et de libération de la garantie locative ». À Bruxelles, le pacte contient au minimum la clé de répartition du loyer et la ventilation des dégâts locatifs, avec leur imputation sur la garantie. Dans les deux Régions, c’est l’état des lieux d’entrée, confronté à celui de sortie, qui permettra de savoir quels dégâts existaient déjà.

Nos conseils pour l’état des lieux d’une colocation

• Signez le pacte avant l’état des lieux : en Wallonie, il doit l’être au plus tard à la signature du bail, et il règle la répartition des frais et des meubles.
• Réunissez tout le monde : bailleur et colocataires, ou leurs mandataires munis d’une procuration écrite.
• Numérotez les chambres sur le plan et dans le constat, et gardez la même numérotation pour tous les avenants.
• Photographiez chaque pièce commune sous plusieurs angles : ce sont elles qui concentrent l’usure et les litiges.
• Relevez les compteurs et notez les clés remises à chacun.
• Conservez un exemplaire par colocataire, avec le bail et le pacte.

En résumé : l’état des lieux d’entrée en colocation suit les règles générales, détaillé, contradictoire, dans le premier mois au plus tard, mais il doit distinguer les chambres des parties communes, être signé par tous les colocataires et servir de base aux avenants qui accompagneront chaque arrivée et chaque départ.