Expert en état des lieux : pourquoi faire appel à un professionnel

Rien n’oblige le bailleur et le locataire à passer par un professionnel pour dresser l’état des lieux : ils peuvent le faire eux-mêmes, ensemble. Alors, pourquoi faire appel à un expert en état des lieux ? Ce guide de nos guides sur l’état des lieux répond en partant des textes wallons et bruxellois, puis de ce que nous voyons sur le terrain. Pour le cadre général (obligation, délais, contenu, enregistrement), commencez par notre guide complet de l’état des lieux.

Ce que fait un expert en état des lieux

L’expert parcourt le bien pièce par pièce et décrit, du plafond au sol, l’état apparent de chaque élément : murs, plinthes, revêtements, menuiseries, vitrages, équipements sanitaires et de cuisine, installations visibles. Il relève les index des compteurs, consigne les clés, badges et télécommandes remis, et photographie les défauts. Il rédige ensuite un rapport que les deux parties relisent et signent.

À la sortie, son rôle change : il compare l’état du bien à l’état des lieux d’entrée, repère les différences et aide à distinguer ce qui relève de l’usure normale de ce qui constitue un dégât locatif. C’est là que le regard d’un professionnel pèse le plus.

L’expert décrit ce qu’il voit. Il ne démonte rien, ne sonde pas les murs et ne recherche pas la cause d’une humidité : ce travail relève d’une expertise technique, distincte de l’état des lieux.

Ce que disent les textes en Wallonie et à Bruxelles

Dans les deux Régions, l’état des lieux d’entrée doit être détaillé et contradictoire, c’est-à-dire établi en présence des deux parties ou de leurs représentants, puis signé par elles. Aucun texte n’impose qu’il soit dressé par un professionnel.

La Région de Bruxelles-Capitale va un pas plus loin dans sa communication : sa page consacrée à l’état des lieux indique qu’il est dressé de préférence par un expert, ou à défaut par les deux parties ensemble. Sa brochure de janvier 2025 ajoute que le modèle officiel « ne remplace donc pas la compétence et l’expérience pratique d’un expert ».

Expert commun ou expert d’une seule partie

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 règle la question des frais : en cas de désignation conjointe d’un expert, l’état des lieux s’établit à frais communs et à part égale ; si une seule partie désigne un expert, elle en assume les frais. L’expert commun est mandaté par une clause écrite du bail ou par les deux parties d’un commun accord. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement prévoit un état des lieux d’entrée dressé contradictoirement et à frais communs, et la brochure régionale précise que chaque partie peut se faire accompagner d’un expert de son choix, qu’elle paie seule.

L’expert désigné par le juge de paix

Si les parties ne s’entendent pas, le juge de paix peut désigner un expert. En Wallonie, pour l’entrée, la requête est introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois ; pour la sortie, avant la remise des clés. À Bruxelles, la sortie suit la même logique : le juge doit être saisi avant la remise des clés. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Droits Quotidiens le résume ainsi : avec un expert désigné par le juge de paix, l’état des lieux « s’impose à vous et à votre propriétaire ».

Six raisons de faire appel à un professionnel

Un tiers neutre

Bailleur et locataire n’ont pas les mêmes intérêts. Un expert désigné ensemble n’est le conseil d’aucune des deux parties : il décrit, il ne plaide pas. Cette neutralité facilite la signature le jour même.

Une méthode qui n’oublie rien

Le décret wallon énumère le contenu minimum d’un état des lieux d’entrée : date, identité des auteurs, références du bail, note générale, description de chaque pièce, état et fonctionnement apparent des équipements, documents d’entretien, index des compteurs et jauges des citernes, clés et badges, équipements de sécurité, signatures. Un professionnel suit cette trame à chaque visite.

Des descriptions précises plutôt que des formules

« L’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » : la brochure bruxelloise rappelle qu’une telle clause de style n’est pas un état des lieux. Un expert note la matière, la couleur, la localisation et l’étendue de chaque défaut.

Des photos datées et légendées

Les photos ne remplacent pas la description, mais elles l’appuient. Intégrées au rapport, numérotées et rattachées à une pièce, elles évitent les discussions sur « ce qui était déjà là ».

Une sortie mieux maîtrisée

La brochure wallonne sur le bail d’habitation recommande de faire appel à un expert pour l’état des lieux de sortie, « car c’est une étape délicate à négocier » : il faut constater les dégâts, les évaluer et les imputer à l’une ou l’autre partie, en tenant compte de la vétusté et de l’amortissement des décors. Une peinture de dix ans ne s’évalue pas comme une peinture refaite l’an dernier.

Du temps gagné

Un état des lieux complet prend du temps, surtout dans une maison avec cave, grenier et jardin. Confier la visite et la rédaction à un professionnel évite de bâcler un document qui servira de preuve pendant toute la durée du bail.

Ce qu’on lit parfois, et ce qu’il en est

On lit parfois qu’un état des lieux dressé par un expert serait « reconnu par les tribunaux » ou incontestable. Ce n’est pas l’intervention d’un professionnel qui donne sa force au document, mais son caractère détaillé et contradictoire et la signature des parties. Seul l’état des lieux de l’expert désigné par le juge s’impose sans discussion.

On lit aussi qu’il faudrait un expert « agréé ». Il n’existe pas d’agrément pour dresser un état des lieux locatif.

Enfin, on lit qu’un état des lieux fait « entre amis » ne vaudrait rien. C’est faux : s’il est détaillé, contradictoire et signé, il a la même valeur. L’expert apporte la méthode et la neutralité, pas une validité que le document n’aurait pas sans lui.

Qui peut se dire expert

Le titre d’expert immobilier n’est pas protégé en Belgique. D’autres professions le sont : le géomètre-expert, dont la profession et le titre sont protégés par la loi du 9 février 2023, qui a aussi créé son Ordre ; l’architecte ; l’agent immobilier inscrit à l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). Chacun peut dresser un état des lieux, mais aucun de ces titres n’est exigé pour le faire. Notre article sur l’état des lieux par un géomètre-expert détaille les missions que cette profession est seule à pouvoir accomplir, comme le bornage.

Notre bureau est composé d’experts immobiliers indépendants. Nous ne sommes ni géomètres-experts, ni experts judiciaires, ni « agréés » : nous dressons des états des lieux et réalisons des expertises et des estimations, en Wallonie et à Bruxelles.

Combien coûte un expert en état des lieux

Il n’existe pas de tarif légal. Chez nous, un état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie, et un état des lieux avant travaux dès 90 € TVAC par partie. Le montant exact dépend du bien et figure dans un devis gratuit. Lorsque l’expert est désigné ensemble, chaque partie paie sa moitié.

Comparez ce coût à celui d’un désaccord en fin de bail : sans document précis, le bailleur a du mal à prouver un dégât, et le locataire à démontrer qu’un défaut existait déjà. Pour mesurer ce que l’état des lieux protège, lisez aussi pourquoi faire un état des lieux.

Au-delà de l’état des lieux locatif

Le même savoir-faire sert avant des travaux, chez un voisin ou dans une copropriété, à la réception d’un logement neuf, ou pour un local commercial. Lorsque la question dépasse l’état apparent, par exemple une fissure qui évolue ou une humidité dont il faut trouver la cause, il faut passer à une expertise. Notre guide expertise et état des lieux explique la différence entre les deux missions.

Bien choisir son expert

Avant de mandater un professionnel, posez quelques questions simples :

• Indépendance : est-il proposé et payé par les deux parties, ou par l’une d’elles seulement ?
• Méthode : suit-il le contenu minimum du décret wallon ou du modèle bruxellois, pièce par pièce ?
• Photos : sont-elles intégrées au rapport, datées et rattachées à chaque pièce ?
• Compteurs et clés : le relevé des index, des numéros de compteurs et des codes EAN est-il prévu ?
• Délai : quand le rapport est-il remis, et sous quelle forme les parties le signent-elles ?
• Devis : le prix est-il annoncé par partie, TVA comprise ?

En résumé : un expert n’est pas obligatoire, mais il apporte trois choses que les parties ont du mal à réunir seules, à savoir la neutralité, une méthode complète et des photos exploitables. C’est à la sortie, quand il faut comparer, évaluer et imputer les dégâts, que son intervention change le plus le résultat.