Pourquoi faire un état des lieux ?

Le jour de la remise des clés, tout le monde est pressé. Le bailleur veut signer, le locataire veut emménager, et l’état des lieux paraît une formalité de plus. Pourtant, c’est l’un des rares documents du bail qui servira vraiment, parfois neuf ans plus tard, quand il faudra savoir si une tache, une fissure ou un appareil en panne étaient déjà là. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique à quoi sert ce document et pourquoi il s’enregistre avec le bail. Pour la méthode, pièce par pièce, lisez notre guide complet de l’état des lieux.

Un document obligatoire, sans amende

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose aux parties de dresser un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement rend applicable à tous les baux d’habitation l’article 1730 de l’ancien Code civil : les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs. Les règles générales sont reprises dans notre article sur l’état des lieux bail habitation.

Pourtant, la brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation le reconnaît : si aucun état des lieux d’entrée n’est dressé, aucune sanction n’est prévue. La vraie conséquence tient dans une règle de preuve.

La raison principale, la preuve

Un point de comparaison pour la sortie

La même brochure définit l’état des lieux comme un inventaire et une description détaillée de l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. C’est, selon ses termes, un document essentiel qui permet d’établir de manière précise les dommages survenus pendant la location et de déterminer à qui incombent les réparations.

Le mécanisme est simple. S’il a été fait un état des lieux détaillé, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. À la sortie, on compare les deux documents : ce qui a changé, et qui ne relève pas de l’usure normale, peut être mis à charge du locataire.

Sans état des lieux, une présomption

S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail. C’est l’article 28 du décret wallon, et l’article 1731 de l’ancien Code civil à Bruxelles. La preuve contraire reste possible, par toutes voies de droit, mais elle est plus difficile : il faut retrouver des photos, des factures, des témoins, alors qu’un seul document signé aurait suffi.

Ce que l’état des lieux apporte à chacun

Au bailleur

La brochure wallonne le dit sans détour : le bailleur a intérêt à faire dresser un état des lieux d’entrée, faute de quoi il devra apporter la preuve de l’état du logement au départ s’il veut réclamer des dégâts locatifs. L’état des lieux lui permet aussi de retenir sur la garantie locative, avec l’accord du locataire ou une décision du juge, ce qui correspond à des dégâts réels et chiffrés.

Au locataire

Le locataire a, lui aussi, intérêt à un état des lieux d’entrée : pour démontrer une dégradation qui existait déjà, ou pour prouver des travaux d’amélioration dont le bail prévoit l’indemnisation. Le modèle-type wallon d’état des lieux contient une remarque préalable qui montre l’enjeu : si aucun dégât n’est mentionné, les parties reconnaissent que ce qui est décrit est intact et en bon état. Un défaut oublié à l’entrée risque donc d’être reproché à la sortie.

Aux deux, pour la garantie

L’état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée, sert à fixer le montant d’une éventuelle indemnité et à libérer la garantie locative. Quand les deux documents sont précis, l’accord se trouve vite. Quand ils sont vagues, la garantie reste bloquée et la discussion peut finir devant le juge de paix.

Pourquoi l’état des lieux s’enregistre

Une annexe du bail

L’état des lieux d’entrée n’est pas un document isolé. En Wallonie, l’article 27 précise qu’il est annexé au contrat de bail écrit et qu’il est également soumis à enregistrement. L’article 1730 de l’ancien Code civil, applicable à Bruxelles, prévoit la même chose. La brochure wallonne conseille de l’établir en quatre exemplaires : un pour le bailleur, deux pour le locataire, dont un remis après l’enregistrement, et un pour le bureau de l’enregistrement.

Ce que l’enregistrement apporte

L’enregistrement incombe au bailleur, dans les deux mois de la signature du bail ; en Wallonie, il peut le faire en ligne via l’application MyRent du SPF Finances. La brochure du Service public de Wallonie explique son intérêt : un bail écrit entre les parties a date certaine à partir du jour de son enregistrement. Il devient alors opposable aux tiers, par exemple à un nouveau propriétaire, qui ne peut plus en ignorer l’existence. Entre le bailleur et le locataire, un bail non enregistré garde la même valeur, mais le locataire a intérêt à ce que la formalité soit faite, puisqu’elle protège ses droits vis-à-vis des tiers.

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement (article 228/1) soumet en outre les baux d’habitation, depuis le 1er janvier 2025, à un enregistrement régional sur la plateforme IRISrent.

Pourquoi faire appel à un expert

Les parties peuvent dresser l’état des lieux elles-mêmes, gratuitement. Elles peuvent aussi confier la mission à un expert unique, mandaté par une clause du bail ou d’un commun accord. En Wallonie, un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; désigné par une seule partie, il reste à sa charge.

Un expert en état des lieux apporte trois choses : une méthode complète, pièce par pièce, qui n’oublie ni les compteurs ni les clés ; une neutralité qui facilite la signature ; et des photos datées intégrées au rapport. Pour la sortie, la brochure wallonne recommande l’appel à un expert, car il faut non seulement constater les dégâts, mais aussi les évaluer et les imputer à l’une ou l’autre partie. Lorsqu’une question dépasse l’état apparent, comme une humidité dont il faut rechercher la cause, l’état des lieux ne suffit plus : notre guide expertise et état des lieux explique la différence. Chez nous, un état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie.

Trois idées reçues

« Le logement est neuf, inutile de le décrire. » Un logement neuf a lui aussi des défauts : une plinthe mal posée, une rayure sur le plan de travail, une porte qui frotte. Le modèle-type wallon prévoit d’ailleurs une mention facultative pour la première occupation, qui constate que les équipements sont neufs. Cette mention ne remplace pas la description.

« On se connaît, on se fait confiance. » La confiance d’aujourd’hui ne dit rien de la situation dans cinq ou neuf ans, après un changement de propriétaire, une succession ou un simple oubli. L’état des lieux ne sert pas à soupçonner l’autre, mais à fixer des faits que personne ne pourra plus discuter.

« Quelques photos suffisent. » Des photos datées sont précieuses, mais seules, elles ne sont pas un état des lieux détaillé et contradictoire. Elles prennent toute leur valeur intégrées dans un document signé par les deux parties, qui décrit chaque pièce, chaque équipement, les compteurs et les clés.

Au bon moment, le jour de l’entrée

Un état des lieux se dresse de préférence dans un logement vide, avant l’emménagement. La brochure wallonne déconseille d’attendre le premier mois d’occupation, même si la loi le permet : les lieux sont alors meublés, et peut-être déjà abîmés. À la sortie, il se fait après le départ du locataire et avant la remise des clés ; nos conseils sur le déménagement du locataire aident à caler ce rendez-vous.

En résumé : on ne fait pas un état des lieux parce qu’une amende menace, mais parce qu’il est la seule preuve simple de l’état du logement. Détaillé, signé par les deux parties, annexé au bail et enregistré avec lui, il protège autant le bailleur que le locataire.