État des lieux par un géomètre-expert

« Il faut faire venir un géomètre pour l’état des lieux » : la remarque revient souvent, chez des bailleurs qui veulent un document solide comme chez des locataires qui s’interrogent sur la valeur de celui qu’on leur présente. Le géomètre-expert est une profession réglementée, dont le titre est protégé, mais l’état des lieux locatif ne lui est pas réservé. Cet article de nos guides sur l’état des lieux présente cette profession et sa place dans l’état des lieux. Pour les règles générales, entrée, sortie et délais, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Le géomètre-expert, une profession réglementée

La profession est encadrée par la loi du 9 février 2023 protégeant la profession et le titre de géomètre-expert et créant un Ordre des géomètres-experts, publiée au Moniteur belge le 19 juin 2023. Elle a créé un Ordre qui tient un tableau divisé en quatre listes : personnes physiques, personnes morales, géomètres-experts honoraires et stagiaires.

Plusieurs règles de cette loi intéressent directement le client :

• le titre : seules les personnes inscrites au tableau, avec la mention « actif », peuvent porter le titre de géomètre-expert (article 6) ;
• l’accès à la profession : l’inscription suppose une qualification professionnelle, une prestation de serment, un stage accompli avec succès et un examen d’aptitude (article 7) ;
• l’assurance : toute personne autorisée à exercer les activités professionnelles doit être couverte par une assurance (article 23) ;
• l’indépendance : le géomètre-expert ne se place pas, et ne se laisse pas placer, dans une situation de conflit d’intérêts, d’incompatibilité ou de concurrence déloyale (article 21).

Ce que le géomètre-expert est seul à pouvoir faire

L’article 3 de la loi réserve au géomètre-expert le bornage de terrains, ainsi que l’établissement et la signature de plans devant servir notamment à une reconnaissance de limites, à une mutation ou à un règlement de mitoyenneté. Pour ces missions, il n’y a pas d’alternative : seul un géomètre-expert inscrit peut les accomplir.

L’état des lieux d’un logement loué ne figure pas dans cette liste. C’est une mission que le géomètre-expert peut exercer, mais qui ne lui est pas réservée.

Le géomètre-expert et l’état des lieux locatif

L’Ordre des géomètres-experts cite les états des lieux parmi les domaines d’activité de ses membres. Il les définit comme « une description précise d’une structure ou d’un élément structurel, qui comprend la vérification et l’enregistrement des matériaux », et distingue deux familles :

• l’état des lieux locatif, qui établit l’état du bien remis au locataire ;
• l’état des lieux constructif, dressé avant des travaux pour documenter l’état des constructions voisines et les défauts qui existent déjà.

Les Régions lui font une place, sans lui accorder d’exclusivité. À Bruxelles, la brochure juridique de la Région sur les baux d’habitation (janvier 2025) indique que les parties peuvent se mettre d’accord pour désigner « un tiers spécialisé (géomètre-expert immobilier, architecte…) », dont les honoraires sont partagés. Pour la Wallonie, Droits Quotidiens mentionne également les géomètres-experts et les architectes parmi les experts possibles.

Aucun texte n’impose un géomètre-expert

Il n’existe pas en Belgique de « loi sur l’état des lieux par géomètre ». En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoit que les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; elles peuvent désigner un expert, sans qu’aucune qualification particulière soit exigée. Le décret impose seulement que le document mentionne l’identité et la qualité des auteurs des constatations, et qu’ils le signent.

À Bruxelles, la brochure régionale confirme que le preneur et le bailleur peuvent établir l’état des lieux eux-mêmes, et la Région recommande qu’il soit dressé de préférence par un expert aux honoraires partagés. Le choix de cet expert est libre : géomètre-expert, architecte, expert en état des lieux indépendant ou autre professionnel. Ce qui fait la valeur du document, c’est son caractère détaillé et contradictoire, pas le titre de son auteur.

Le contenu du rapport d’un géomètre-expert

Le rapport d’état des lieux d’un géomètre-expert n’obéit à aucune règle propre à sa profession : il doit respecter le même contenu que tout état des lieux. En Wallonie, l’article 27 du décret fixe un contenu minimum pour l’état des lieux d’entrée, notamment :

• la date du constat, et l’identité et la qualité des auteurs des constatations ;
• les références du bail et les coordonnées des parties ;
• un aperçu de l’état général du logement ;
• la description de l’état apparent de chaque pièce et l’état des équipements ;
• le relevé des documents d’entretien et les index des compteurs ;
• les clés et dispositifs d’accès remis, et les équipements de sécurité ;
• les signatures des parties présentes ou de leur mandataire, précédées de la mention « lu et approuvé », et celle des auteurs des constatations.

À Bruxelles, la brochure régionale exige un état des lieux daté, signé et détaillé ; si le logement a des compteurs individuels, il comprend les index, les numéros de compteurs et les codes EAN. Un rapport qui se limiterait à des mesures ou à un plan, sans description de l’état de chaque pièce, ne remplirait pas ce rôle.

Qui paie le géomètre-expert

Les règles de frais sont les mêmes quel que soit le métier de l’expert.

En Wallonie, l’article 25/1 du décret répute en outre non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location, sauf si le preneur en est le commanditaire. Un bailleur ne peut donc pas faire venir seul son géomètre-expert et en reporter la facture sur le locataire par une clause du bail.

Quant au prix, il n’existe pas de barème officiel : chaque professionnel fixe ses honoraires. Demandez une proposition écrite qui précise l’étendue de la mission, le contenu du rapport, le nombre de photos, le prix et les frais éventuels.

Quand le regard d’un géomètre-expert est utile

Pour un appartement ou un studio loué, un expert rompu à l’état des lieux locatif suffit généralement. Le géomètre-expert trouve surtout sa place quand la mission touche à ce qui fait sa spécificité :

• un bien avec terrain, lorsque des limites, une clôture ou une servitude pourraient être discutées : pour un état des lieux d’une maison avec jardin, il peut situer précisément les éléments ;
• un état des lieux avant travaux, lorsque des constructions voisines doivent être décrites avant un chantier ;
• un dossier qui combine état des lieux et mesurage, par exemple lorsqu’une superficie doit aussi être établie.

Si la question porte sur l’origine d’une fissure, d’une infiltration ou d’un défaut de construction, on sort de l’état des lieux pour entrer dans l’expertise technique : notre page expertise et état des lieux explique la différence entre les deux missions.

Pour un bail à ferme, les règles de l’état des lieux sont propres à ce régime et ne sont pas traitées ici.

Les questions à poser avant de le mandater

• Est-il inscrit au tableau de l’Ordre avec la mention « actif » ? La vérification se fait sur le site de l’Ordre.
• Qui le désigne ? Un géomètre-expert désigné par les deux parties rédige un constat commun ; désigné par une seule partie, il agit pour elle et son constat peut être contesté.
• Que contient le rapport ? Description pièce par pièce, photos datées, relevé des compteurs, liste des clés, signatures des parties.
• Quand intervient-il ? L’état des lieux d’entrée se dresse pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation ; l’état des lieux de sortie, après la libération des lieux et avant la remise des clés.
• Quel prix, pour quelle mission ? Exigez une proposition écrite avant la visite.

Pensez aussi aux formalités qui entourent la visite : les relevés de compteurs figurant dans l’état des lieux servent au transfert des contrats d’énergie, que le locataire signale avec sa lettre pour déménagement locataire.

Et notre bureau

Pour éviter toute confusion : Mon état des lieux n’est pas un bureau de géomètres-experts, et nos experts immobiliers ne portent pas ce titre. Nous dressons des états des lieux d’entrée, de sortie et avant travaux, mais nous ne réalisons ni bornage ni plan de délimitation. Pour ces missions, adressez-vous à un géomètre-expert inscrit au tableau de l’Ordre.

En résumé : faire appel à un géomètre-expert pour un état des lieux est possible, et son titre garantit une formation, une assurance et des règles de déontologie. Mais il n’est jamais obligatoire pour un logement loué, et son rapport obéit aux mêmes règles de contenu, de contradiction et de frais que celui de tout autre expert.