État des lieux d’un local professionnel ou de bureaux

Un plateau de bureaux, un cabinet médical, un atelier ou un entrepôt ne se louent pas comme un appartement. Le bail n’obéit pas aux mêmes textes, la surface est souvent destinée à être réaménagée, et les installations techniques pèsent lourd dans la valeur du bien. L’état des lieux y joue donc un rôle encore plus important qu’en logement. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique les règles applicables aux locaux professionnels en Wallonie et à Bruxelles ; pour la méthode générale, commencez par notre guide complet de l’état des lieux.

Quel texte s’applique à un local professionnel

Bail commercial ou bail de droit commun

Le premier réflexe est de qualifier le bail. La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux vise, selon son article 1er, les baux de locaux « affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public ». Elle impose notamment une durée d’au moins neuf ans (article 3).

Des bureaux administratifs, un entrepôt ou un bâtiment industriel sans accueil de clientèle de ce type ne relèvent donc pas, en principe, de cette loi : c’est le droit commun du louage, c’est-à-dire l’ancien Code civil, qui s’applique, complété par le contrat. Une boutique, un salon de coiffure ou un restaurant relèvent en revanche du bail commercial ; leur cas est traité dans notre article sur l’état des lieux commerce.

L’article 1730, pour tous

Pour l’état des lieux, la distinction compte peu : la loi de 1951 ne contient pas de règle propre à l’état des lieux, et c’est l’article 1730 de l’ancien Code civil qui s’applique dans les deux cas. Il est net : « les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs », soit pendant que les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Les dispositions contractuelles contraires sont nulles ; seuls les baux à ferme y échappent.

• En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 n’a abrogé l’article 1730 que « pour ce qui relève du bail d’habitation ». Pour des bureaux ou un entrepôt, il reste pleinement applicable.
• À Bruxelles, l’article 1730 est toujours en vigueur, dans sa version bruxelloise, et s’applique aussi aux locaux professionnels.

Un nouveau livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été publié au Moniteur le 23 septembre 2026 ; selon le SPF Justice, il entre en vigueur le 1er septembre 2027. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Quand dresser l’état des lieux

L’article 1730 laisse deux fenêtres : la période où les locaux sont inoccupés, ou le premier mois d’occupation. Pour un local professionnel, le premier mois est souvent déjà trop tard. Dès la remise des clés, le preneur fait poser ses cloisons, son câblage, sa signalétique ou ses rayonnages ; une fois le chantier commencé, l’état d’origine ne peut plus être décrit. Le bon moment est donc la période où le local est vide, entre la signature du bail et les premiers travaux.

Si une partie refuse ou ne répond pas, l’autre peut saisir le juge de paix par requête ; selon l’article 1730, celle-ci doit être introduite avant l’expiration du délai d’un mois ou de quinze jours selon le cas, et le juge désigne un expert pour procéder à l’état des lieux.

Que décrire dans des bureaux ou un entrepôt

Aucun texte ne fixe le contenu minimum d’un état des lieux de local professionnel. La liste de l’article 27 du décret wallon, qui vaut pour le logement, reste un bon canevas : note générale, description de chaque local, fonctionnement apparent des équipements, documents d’entretien, index des compteurs, clés, télécommandes et badges remis, signatures. Nous l’adaptons à la surface de travail.

Pour chaque poste, nous décrivons ce qui est présent et fonctionne, et pas seulement les défauts : un équipement absent de l’état des lieux sera difficile à réclamer au départ du preneur.

Compteurs, documents et accès

Les compteurs se relèvent avec leur numéro et leur index ; à Bruxelles, pour le logement, l’article 220 du Code bruxellois exige même les codes EAN, une bonne pratique à reprendre pour un local professionnel. Notez aussi les attestations et documents d’entretien remis au preneur, avec leur date, et chaque clé, badge, télécommande ou code d’alarme. Dans un immeuble de bureaux à plusieurs occupants, précisez ce qui relève des parties privatives louées et ce qui relève des parties communes.

Bâtiment industriel et installations lourdes

Dans un entrepôt ou un atelier, l’état des lieux porte souvent sur des éléments coûteux : portes motorisées, quais niveleurs, ponts roulants, installations électriques renforcées. Le constat décrit leur état apparent et leur fonctionnement le jour de la visite ; il ne remplace pas un contrôle technique réglementaire, qui relève d’organismes spécialisés. Si l’état d’une structure ou d’une toiture pose question, une analyse technique est un autre exercice, que nous présentons dans notre article sur l’expertise et état des lieux.

Le déroulement de la visite

L’état des lieux est contradictoire : bailleur et preneur y assistent, ou s’y font représenter par un mandataire muni d’une procuration écrite. Lorsque le preneur est une société, vérifiez que la personne présente peut l’engager. Ayez sous la main le bail et ses plans, pour vérifier que toutes les surfaces louées sont visitées, ainsi que toutes les clés et tous les badges.

La surface se parcourt dans un ordre fixe, de l’entrée vers le fond, niveau par niveau, puis les annexes ; chaque poste décrit est photographié. Pour une grande surface, cette méthode est le travail d’un expert en état des lieux : un document cohérent de bout en bout se compare plus facilement à la sortie. Le constat est relu ensemble, signé par les deux parties, et chacune en reçoit un exemplaire. L’article 1730 prévoit qu’il est annexé au contrat de bail écrit et soumis à l’enregistrement.

Aménagements en cours de bail et sortie

Un local professionnel évolue : cloisons déplacées, câblage refait, rayonnages fixés au sol. L’article 1730 l’a prévu : si des modifications importantes ont été apportées aux lieux après l’état des lieux, chacune des parties peut exiger un avenant rédigé contradictoirement et à frais communs. Cet avenant fixe l’état après travaux.

Le sort des aménagements en fin de bail dépend ensuite du contrat et, pour un bail commercial, des règles propres de la loi de 1951. Dans tous les cas, il suppose de connaître l’état d’origine : sans état des lieux d’entrée, personne ne peut dire ce qu’il faudrait remettre en état.

À la sortie, l’article 1731 de l’ancien Code civil s’applique. S’il existe un état des lieux détaillé, le preneur rend les lieux tels qu’il les a reçus, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’en existe pas, il est présumé les avoir reçus dans l’état où ils se trouvent à la fin du bail, sauf preuve contraire. L’article 1732 ajoute qu’il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Le coût

L’article 1730 prévoit des frais communs. Si bailleur et preneur dressent l’état des lieux eux-mêmes, il ne coûte rien ; s’ils confient la mission à un expert choisi ensemble, ses honoraires se partagent. Pour un local professionnel, le prix dépend surtout de la surface, du nombre de niveaux et des installations à décrire : nous établissons un devis gratuit après un premier échange sur le bien.

En résumé : pour des bureaux, un entrepôt ou un atelier, l’état des lieux d’entrée est obligatoire, se dresse idéalement avant tout aménagement, se complète d’un avenant après travaux et sert de référence unique à la sortie.