Prix d’un état des lieux d’une maison : combien ça coûte ?

Maison mitoyenne en ville, quatre façades avec jardin ou fermette rénovée : au moment de louer ou de rendre une maison, la question du coût de l’état des lieux revient souvent. Est-il payant, combien prévoir, qui règle la facture ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux fait le point pour la Wallonie et Bruxelles. Pour le contenu du document lui-même, niveau par niveau, et le déroulement du rendez-vous, lisez notre article sur l’état des lieux d’une maison.

Gratuit entre parties, payant avec un expert

Aucun texte n’oblige à faire appel à un professionnel. Le bailleur et le locataire peuvent dresser l’état des lieux ensemble, eux-mêmes ou par l’intermédiaire d’un représentant. Dans ce cas, il ne coûte rien d’autre que du temps. Droits Quotidiens le rappelle : l’état des lieux est gratuit si les parties le font elles-mêmes ; il devient payant si l’on fait appel à un expert.

Pour une maison, la tentation de s’en passer est pourtant plus risquée que pour un petit logement. Il y a davantage de pièces, davantage d’équipements, et souvent des extérieurs qui évoluent avec les saisons. Un état des lieux d’une habitation par un professionnel apporte :

• un regard neutre, qui ne défend ni le bailleur ni le locataire ;
• une méthode constante, du grenier à la cave, sans pièce oubliée ;
• des photos datées pour chaque constat ;
• un document qui servira de référence à la sortie, parfois neuf ans plus tard.

La Région de Bruxelles-Capitale recommande d’ailleurs que l’état des lieux soit de préférence dressé par un expert, dont les frais sont partagés, ou conjointement par le bailleur et le locataire.

Notre tarif pour une maison

Chez Mon état des lieux, l’état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie, et l’état des lieux avant travaux dès 90 €. Le prix est exprimé par partie, parce que les frais d’un expert désigné ensemble se partagent entre le bailleur et le locataire.

C’est un tarif de départ. Une maison demande en général plus de temps sur place qu’un petit logement, et le montant exact figure dans un devis gratuit et sans engagement, établi d’après la description du bien. Nous ne publions ni grille par type de bien ni tarifs d’autres professionnels : pour comparer, demandez à chacun un devis écrit qui détaille ce qui est compris.

On cherche parfois un montant forfaitaire tout fait pour « une maison ». Il n’existe pas de tarif officiel : les textes wallons et bruxellois que nous avons lus organisent l’état des lieux et le partage de ses frais, mais ne fixent aucun prix.

Ce que couvre le prix

Le prix d’un état des lieux de maison rémunère une mission en trois temps :

• la visite sur place, en présence des deux parties ou de leurs représentants ;
• la description de chaque pièce, de chaque niveau, des équipements, des annexes et des extérieurs, avec le relevé des compteurs et la liste des clés, badges et télécommandes remis ;
• le rapport, illustré de photos, qui recueille les remarques et les signatures des parties.

Pourquoi une maison demande plus de temps

Le prix dépend avant tout du temps passé sur place et du volume du rapport. Or une maison additionne des éléments qu’un appartement n’a pas, ou pas tous. Le modèle-type d’état des lieux d’entrée publié par la Région bruxelloise en donne une bonne idée : après les pièces de vie, il prévoit des rubriques pour les escaliers et paliers, le grenier, le garage, les caves, le jardin, les terrasses, les « autres » annexes comme une cabane de jardin, le contenu de la citerne à mazout et les attestations d’entretien.

1. Les niveaux et les escaliers : chaque étage ajoute un palier, un escalier, parfois une rampe ou une trappe de grenier à décrire.
2. Le grenier et la cave : souvent encombrés ou peu éclairés, ils demandent du temps, notamment pour relever d’éventuelles traces d’humidité.
3. Le jardin et les abords : pelouse, haies, arbres, clôtures, portail, terrasse, abri. Le modèle bruxellois prévoit même une mention sur l’élagage récent des arbres.
4. Le garage et les annexes : porte motorisée, télécommandes, éclairage, dépendances.
5. Les équipements techniques : chaudière, citerne et son contenu, compteurs, installations de ventilation ou d’alarme, et les documents d’entretien qui les accompagnent.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 énumère le contenu minimal de l’état des lieux d’entrée, sauf convention contraire : il comprend notamment le relevé des documents d’entretien des équipements, le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes, et la localisation des équipements de sécurité. Dans une maison, ces rubriques sont presque toujours bien remplies.

Pour un logement plus compact, les écarts de temps sont nettement moindres ; nous détaillons ce cas dans notre article sur le prix d’un état des lieux d’un appartement.

Qui paie l’état des lieux de la maison

Les règles sont proches dans les deux Régions francophones, et elles ne changent pas selon qu’il s’agit d’une maison ou d’un appartement.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement prévoit aussi qu’à défaut d’accord, le juge compétent, saisi avant la remise des clés, désigne un expert pour l’état des lieux de sortie.

Rien n’empêche une partie de proposer de prendre tous les frais à sa charge, si l’autre l’accepte. Mettez-le par écrit, dans le bail ou dans l’échange qui désigne l’expert, pour éviter toute discussion au moment de la facture. Et si chacune des parties préfère se faire assister de son propre expert, la Région bruxelloise rappelle, dans sa brochure sur le bail, que chacune paie alors seule celui qu’elle a choisi.

Les coûts à ne pas confondre

Trois montants se mélangent souvent dans les recherches sur le prix d’un état des lieux de maison.

Le nettoyage et l’entretien du jardin. L’état des lieux constate l’état de la maison et de ses abords ; il ne les remet pas en ordre. Le nettoyage de fin de bail, la tonte ou la taille des haies sont à organiser séparément. Une maison rendue sale ou un jardin laissé à l’abandon seront simplement constatés comme tels.

Les réparations. À la sortie, le prix de l’état des lieux rémunère la comparaison avec l’entrée, pas la remise en état. Le coût d’éventuels dégâts se discute sur la base de cette comparaison et peut être retenu sur la garantie locative, avec l’accord des parties ou une décision du juge de paix. Les règles de partage à la sortie sont détaillées dans notre article sur le prix d’un état des lieux de sortie.

Un diagnostic technique. L’état des lieux décrit l’état apparent des lieux ; il ne sonde ni les murs, ni la toiture, ni les canalisations. Le modèle bruxellois le précise d’ailleurs dans ses remarques préalables : aucun examen n’est fait de ce qui se trouve à l’intérieur des murs, des sols et des plafonds. Si une question technique se pose, c’est une autre mission, sur devis.

Entrée et sortie, deux rendez-vous distincts

L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont deux missions différentes, chacune avec son rendez-vous et son rapport. Leur tarif de départ est le même chez nous, dès 80 € TVAC par partie, mais leur contenu diffère.

• À l’entrée, l’expert décrit la maison telle qu’elle est remise au locataire. En Wallonie, l’état des lieux se dresse pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation ; il est annexé au bail et enregistré avec lui.
• À la sortie, il compare la maison à cette référence, pièce par pièce et annexe par annexe. À Bruxelles, l’état des lieux de sortie se fait après la libération des lieux et avant la remise des clés, et au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Un état des lieux d’entrée précis rend la sortie plus rapide, donc moins coûteuse en temps. À l’inverse, sans état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire : le bailleur a alors du mal à faire valoir des dégâts.

Maison meublée ou non meublée

Le caractère meublé change surtout le volume du rapport. Dans une maison vide, l’expert décrit murs, sols, plafonds, menuiseries et équipements fixes. Dans une maison meublée, il ajoute l’inventaire des meubles, de la literie, des appareils et parfois du mobilier de jardin, avec leur état. Signalez-le toujours dans votre demande, et joignez l’inventaire existant s’il y en a un.

Préparer le rendez-vous pour limiter la durée

Un rendez-vous bien préparé se déroule plus vite et produit un rapport plus clair :

• rendez tous les locaux accessibles, grenier, cave, garage et abri de jardin compris, avec leurs clés ;
• assurez-vous que l’électricité et l’eau sont ouvertes, pour tester les équipements ;
• rassemblez les attestations d’entretien (chaudière, ramonage) et le dernier relevé de la citerne ;
• à la sortie, videz et nettoyez la maison et remettez le jardin en ordre avant l’heure fixée ;
• préparez le bail, l’état des lieux d’entrée et les relevés de compteurs précédents.

En résumé : l’état des lieux d’une maison est gratuit entre parties et payant avec un expert, dès 80 € TVAC par partie chez nous pour une entrée ou une sortie. Le devis dépend des niveaux, des annexes, du jardin et des équipements ; les frais d’un expert désigné ensemble se partagent entre le bailleur et le locataire.