Prix d’un état des lieux d’un appartement : combien ça coûte ?

Studio en ville, deux chambres avec terrasse ou duplex sous les toits : au moment de louer ou de rendre un appartement, la question du coût de l’état des lieux revient souvent. Est-il payant, combien prévoir, et qui règle la facture ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux fait le point pour la Wallonie et Bruxelles. Pour le contenu du document, pièce par pièce, et le déroulement du rendez-vous, lisez notre article sur l’état des lieux d’un appartement.

Gratuit entre parties, payant avec un expert

Aucun texte n’oblige à faire appel à un professionnel. Le bailleur et le locataire peuvent dresser l’état des lieux eux-mêmes, ensemble, ou se faire représenter. Dans ce cas, il ne coûte rien d’autre que du temps. Droits Quotidiens le rappelle : l’état des lieux est gratuit si les parties le font elles-mêmes, mais il faut payer si l’on prend un expert.

La Région de Bruxelles-Capitale recommande pour sa part que l’état des lieux soit de préférence dressé par un expert, dont les frais sont partagés entre les parties, ou conjointement par le bailleur et le locataire. Faire appel à un expert a un coût, mais aussi des avantages concrets :

• un regard neutre, qui ne défend ni le bailleur ni le locataire ;
• une description méthodique, pièce par pièce et équipement par équipement ;
• des photos datées qui complètent chaque constat ;
• un document qui servira de référence à la sortie, parfois des années plus tard.

Dans un appartement, ce dernier point compte particulièrement : les petits défauts (joints de salle de bain, traces sur les murs, rayures sur le parquet) sont nombreux et faciles à oublier. Un état des lieux d’entrée précis évite qu’ils soient reprochés au locataire au moment de partir.

Notre tarif pour un appartement

Chez Mon état des lieux, l’état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie, et l’état des lieux avant travaux dès 90 €. Le prix est exprimé par partie, parce que les frais d’un expert désigné ensemble se partagent entre le bailleur et le locataire.

Il s’agit d’un tarif de départ. Le montant exact dépend de l’appartement et figure dans un devis gratuit et sans engagement, qui précise la mission, le bien concerné et la part de chacun. Nous ne publions pas les tarifs d’autres professionnels : pour comparer, demandez à chacun un devis écrit qui détaille ce qui est compris.

Ce que couvre le prix

Le prix d’un état des lieux d’appartement rémunère une mission en trois temps :

• la visite sur place, en présence des deux parties ou de leurs représentants ;
• la description de chaque pièce, des équipements (cuisine, sanitaires, chauffage), des annexes privatives, avec le relevé des index des compteurs et la liste des clés, badges et télécommandes remis ;
• le rapport, illustré de photos, qui recueille les remarques et les signatures des parties.

Ce qui fait varier le devis d’un appartement

Le prix dépend du temps passé sur place et du volume du rapport. Pour un appartement, cinq éléments comptent surtout.

1. La surface et le nombre de pièces : un studio se décrit plus vite qu’un appartement de trois chambres avec deux salles d’eau.
2. Le duplex ou le triplex : plusieurs niveaux, un escalier, souvent une mezzanine ou une terrasse, autant d’éléments à décrire et à photographier.
3. Le mobilier : dans un appartement meublé, chaque meuble et chaque appareil doit être inventorié, puis comparé à la sortie.
4. Les annexes privatives : cave, emplacement de parking ou box, grenier, terrasse ou jardin privatif.
5. Les particularités de la mission : accès, présence d’un état des lieux d’entrée à comparer pour une sortie, nombre de constats à documenter.

Si vous souhaitez que certains éléments des parties communes de l’immeuble soient aussi décrits (hall, boîte aux lettres, local vélos), signalez-le dans votre demande : cela élargit la mission et doit figurer dans le devis.

Selon le type de bien, les écarts peuvent être importants. Une maison, avec ses façades visibles, son jardin et ses installations, demande un travail différent ; nous le détaillons dans notre article sur le prix d’un état des lieux d’une maison.

Qui paie l’état des lieux de l’appartement

Les règles sont proches dans les deux régions francophones.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement prévoit un état des lieux d’entrée détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs ; à défaut d’accord des parties, le juge compétent désigne un expert.

Quand une agence gère l’appartement

Beaucoup d’appartements sont loués par l’intermédiaire d’une agence. Selon Droits Quotidiens pour Bruxelles et pour la Wallonie, si l’agence représente uniquement le bailleur, celui-ci paie tous les frais de l’état des lieux ; si les deux parties demandent ensemble l’état des lieux à l’agence, chacun paie la moitié. Une clause du bail qui ferait payer au locataire les frais de l’agence du bailleur est réputée non écrite.

Les coûts à ne pas confondre

Trois montants se mélangent souvent dans les recherches sur le prix d’un état des lieux d’appartement.

Le nettoyage. L’état des lieux constate l’état du logement ; il ne le nettoie pas. Le nettoyage de fin de bail est à organiser par le locataire, lui-même ou par une entreprise, sur devis séparé. Un appartement rendu sale sera constaté comme tel, et la remise en état se discute ensuite entre les parties.

Les dégâts locatifs. À la sortie, le prix de l’état des lieux rémunère la comparaison avec l’entrée, pas les réparations. Le coût d’éventuels dégâts se discute sur la base de cette comparaison et peut être retenu sur la garantie locative, avec l’accord des parties ou une décision du juge de paix. Les règles de partage à la sortie sont détaillées dans notre article sur les frais état des lieux sortie.

L’assurance. Le budget d’entrée dans un appartement comprend souvent aussi l’assurance du locataire, obligatoire dans certains cas ; c’est un poste distinct, que nous traitons dans notre article combien coûte l’assurance d’un appartement en location.

Entrée et sortie, deux rendez-vous distincts

L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont deux missions différentes, chacune avec son propre rendez-vous et son propre rapport. Leur tarif de départ est le même chez nous, dès 80 € TVAC par partie, mais leur contenu diffère.

• À l’entrée, l’expert décrit l’appartement tel qu’il est remis au locataire. C’est le document de référence pour toute la durée du bail.
• À la sortie, il compare l’état du logement à cette référence, pièce par pièce, et relève les différences. Un état des lieux d’entrée précis rend cette comparaison plus rapide.

En Wallonie, l’état des lieux d’entrée se dresse pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. À Bruxelles, l’état des lieux de sortie se fait après la libération des lieux par le locataire et avant la remise des clés. Réserver l’expert tôt permet de trouver un créneau qui convient aux deux parties.

Appartement meublé ou non meublé

Le caractère meublé change surtout le volume du rapport. Dans un appartement vide, l’expert décrit les murs, les sols, les plafonds, les menuiseries et les équipements fixes. Dans un appartement meublé, il ajoute l’inventaire de chaque meuble, de la literie, de la vaisselle éventuelle et des appareils, avec leur état et parfois leur fonctionnement.

Cet inventaire prend du temps sur place, mais il protège les deux parties. À la sortie, une chaise abîmée ou un appareil manquant se discute sur la base d’une liste signée, et non de souvenirs. Signalez donc toujours dans votre demande si l’appartement est loué meublé, et joignez l’inventaire existant s’il y en a un.

Préparer le rendez-vous pour limiter la durée

Un rendez-vous bien préparé se déroule plus vite et produit un rapport plus clair :

• rendez tous les locaux accessibles, cave et parking compris, avec les clés ou badges correspondants ;
• assurez-vous que l’électricité et l’eau sont ouvertes, pour tester les équipements ;
• à l’entrée, laissez le logement vide ou le mobilier à inventorier en place, selon le bail ;
• à la sortie, videz et nettoyez l’appartement avant l’heure fixée ;
• rassemblez les documents utiles : bail, état des lieux d’entrée, relevés de compteurs précédents.

En résumé : l’état des lieux d’un appartement est gratuit entre parties et payant avec un expert, dès 80 € TVAC par partie chez nous pour une entrée ou une sortie. Le devis dépend de la surface, du duplex, du mobilier et des annexes ; les frais d’un expert désigné ensemble se partagent entre le bailleur et le locataire.