Prix d’un état des lieux d’entrée : combien ça coûte ?

Au moment de signer un bail, une question revient souvent : faut-il payer l’état des lieux d’entrée, combien prévoir et qui règle la facture ? La réponse dépend d’abord de la personne qui le dresse. Cet article de nos guides sur l’état des lieux fait le point sur les frais, notre tarif et les règles de partage en Wallonie et à Bruxelles. Pour le rendez-vous lui-même, ses étapes et la préparation du logement, lisez notre article sur comment faire un état des lieux d’entrée.

Gratuit entre parties, payant avec un expert

La loi impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; elle n’impose pas d’en confier la rédaction à un professionnel. Le bailleur et le locataire peuvent donc parcourir le logement ensemble, rédiger le document et le signer : dans ce cas, il ne coûte rien d’autre que du temps.

Un état des lieux d’entrée devient payant dès qu’un expert intervient. Trois situations se présentent :

• un expert désigné ensemble, par une clause écrite du bail ou d’un commun accord : ses frais sont partagés entre le bailleur et le locataire ;
• un expert désigné par une seule partie : en Wallonie, le décret prévoit que cette partie en assume les frais ;
• un expert désigné par le juge de paix, lorsque les parties ne s’entendent pas : c’est l’exception.

Faire appel à un expert a un coût, mais aussi des avantages concrets : un regard neutre, qui ne défend ni le bailleur ni le locataire ; une description méthodique, pièce par pièce ; des photos datées ; un document prêt à être annexé au bail. Le choix se fait souvent selon le logement et la relation entre les parties : un studio vide et récent se décrit plus facilement qu’une maison meublée avec jardin, et un bailleur qui ne connaît pas encore son locataire préfère souvent un constat neutre.

Notre tarif pour un état des lieux d’entrée

Chez Mon état des lieux, l’état des lieux d’entrée est proposé dès 80 € TVAC par partie. C’est le même tarif de départ que pour l’état des lieux de sortie ; l’état des lieux avant travaux commence, lui, à 90 € TVAC. Le prix est exprimé par partie, parce que les frais d’un expert désigné ensemble se partagent en principe entre le bailleur et le locataire.

Le devis est gratuit et sans engagement. Il précise la mission, le bien concerné et le montant à payer par chacun. Nous ne publions pas les tarifs d’autres professionnels ou d’agences : pour comparer, demandez à chacun un devis écrit qui détaille ce qui est compris, en particulier le rapport, les photos, le relevé des compteurs et la liste des clés.

Ce que couvre le prix

Le prix d’un état des lieux d’entrée rémunère une mission précise, en trois temps :

1. La visite sur place, en présence des deux parties ou de leurs représentants, de préférence dans un logement vide, propre et éclairé.
2. La description, pièce par pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries, sanitaires, installations, équipements, avec les index des compteurs et la liste des clés, badges et télécommandes remis.
3. Le rapport, illustré de photos, qui recueille les remarques des parties et leurs signatures, et qui sera annexé au bail.

Un état des lieux d’entrée soigné a aussi une valeur pour plus tard : c’est la référence que l’on comparera au logement le jour de la sortie.

Ce qui fait varier le devis

Le prix d’un état des lieux d’entrée dépend surtout du temps passé sur place et du volume du rapport. Quatre éléments comptent :

1. La surface et le nombre de pièces : plus il y a de pièces, plus il y a d’éléments à décrire et à photographier.
2. Le mobilier : dans un logement meublé, chaque meuble et chaque équipement est inventorié, ce qui allonge la visite.
3. Les annexes : cave, grenier, garage, jardin, terrasse s’ajoutent au logement lui-même.
4. Les particularités du bien : équipements nombreux, accès, état général.

Selon le type de bien, les écarts peuvent être sensibles ; nous les détaillons dans notre article sur le prix d’un état des lieux d’un appartement. Pour obtenir un devis précis, préparez l’adresse du bien, son type, le nombre de pièces, le caractère meublé ou non et la liste des annexes.

Qui paie l’état des lieux d’entrée

Les deux Régions prévoient un partage des frais lorsque l’expert est commun, avec une nuance pour l’expert choisi par une seule partie.

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 fixe la règle, et son paragraphe 1er est impératif. Droits Quotidiens en tire la conséquence : chaque partie paie la moitié des frais de l’expert commun, même si le contrat prévoit que tous les frais sont à charge du locataire. Le même site rappelle qu’il n’existe pas de tarif uniforme.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement renvoie à l’article 1730 de l’ancien Code civil, qui prévoit un état des lieux d’entrée « à frais communs » et déclare nulles les dispositions contractuelles contraires. La Région indique que l’état des lieux est de préférence dressé par un expert dont les honoraires sont partagés, ou conjointement par le bailleur et le locataire.

Les autres frais liés à l’entrée

Le prix de l’état des lieux ne doit pas être confondu avec d’autres montants qui interviennent au même moment :

• la garantie locative, constituée par le locataire et plafonnée par la loi, qui n’a rien à voir avec les honoraires de l’expert ;
• l’enregistrement, obligation du bailleur : l’état des lieux d’entrée est annexé au bail et soumis, lui aussi, à l’enregistrement ;
• l’avenant, si des modifications importantes sont apportées au logement après l’entrée : chaque partie peut l’exiger, contradictoire et à frais communs.

Plus tard viendra l’état des lieux de sortie, avec ses propres règles de frais, présentées dans notre article sur le prix d’un état des lieux de sortie.

Comparer les devis sans se tromper

Deux offres affichant un chiffre proche ne couvrent pas toujours la même chose. Avant de choisir, posez quelques questions simples :

• Le prix est-il TVAC ou hors TVA ? Un montant hors taxe paraît plus bas, mais ce n’est pas celui que vous paierez.
• Est-il exprimé par partie ou pour l’ensemble ? Un tarif par partie se double lorsque le bailleur et le locataire partagent les frais.
• Qu’est-ce qui est compris ? Photos, relevé des compteurs, liste des clés, inventaire du mobilier pour un meublé, annexes comme la cave ou le garage.
• Sous quelle forme le rapport est-il remis ? Et à quel moment, pour qu’il puisse être signé et annexé au bail.
• Qui mandate l’expert ? Une désignation commune, prévue par une clause écrite du bail ou d’un commun accord, garantit le partage des frais et la neutralité du constat.

Posez aussi la question de la sortie : un état des lieux de sortie dressé dans le même format que l’entrée rend la comparaison plus simple et plus rapide. Enfin, gardez en tête que le moins cher n’est pas forcément le plus économique : un document incomplet peut coûter bien davantage au moment de discuter de la garantie locative.

Peut-on éviter les frais

Il est toujours possible de se passer d’expert. Pour que l’état des lieux amiable reste utile :

• faites-le avant la remise des clés, dans un logement vide et éclairé ;
• décrivez chaque pièce dans le même ordre, du sol au plafond, avec des termes précis ;
• photographiez les défauts et datez les photos ;
• relevez les index de tous les compteurs et listez les clés remises ;
• faites signer le document par les deux parties, chacune gardant un exemplaire.

Le vrai risque n’est pas le prix de l’expert, mais un état des lieux d’entrée sommaire. Le jour de la sortie, une mention « bon état général » ne permet pas de distinguer un dégât locatif d’un défaut ancien, et la discussion sur la garantie locative devient vite un litige.

En résumé : un état des lieux d’entrée est gratuit entre parties et payant avec un expert, dont les frais se partagent en principe entre le bailleur et le locataire. Chez nous, il est proposé dès 80 € TVAC par partie, sur devis selon la taille, le mobilier et les annexes du bien.