Prix d’un état des lieux par l’agence immobilière : combien ça coûte ?

Lorsque le logement est mis en location ou géré par une agence immobilière, c’est souvent elle qui organise l’état des lieux d’entrée et de sortie. La question du prix se pose alors de deux façons : combien facture l’agence, et qui doit payer. Cet article de nos guides sur l’état des lieux répond à ces deux questions pour la Wallonie et Bruxelles. Pour le rôle de l’agence, sa neutralité et le déroulement du rendez-vous, lisez d’abord notre article sur l’état des lieux par l’agence immobilière.

Aucun tarif légal pour l’état des lieux d’agence

Aucun texte belge ne fixe le prix d’un état des lieux, qu’il soit dressé par une agence, un expert ou un autre professionnel. Chaque agence fixe librement ses honoraires. En pratique, on rencontre plusieurs formules :

• l’état des lieux compris dans un forfait, par exemple dans le mandat de mise en location ou de gestion confié par le bailleur ;
• l’état des lieux facturé à part, comme une prestation distincte, à l’entrée, à la sortie ou aux deux ;
• l’état des lieux sous-traité à un expert extérieur, dont l’agence répercute ou non la facture.

L’Institut professionnel des agents immobiliers cite d’ailleurs la rédaction d’un état des lieux parmi les tâches qu’un propriétaire peut confier au régisseur qui gère son bien, à côté de la constitution de la garantie locative et de l’enregistrement du bail. C’est donc une prestation courante dans les agences, mais son prix n’est encadré par aucun barème.

Nous ne publions pas les tarifs d’autres professionnels, et les montants qui circulent en ligne proviennent souvent de sites étrangers, sans rapport avec le marché belge. Le seul moyen fiable de connaître le coût est de demander un devis écrit.

Qui paie l’état des lieux fait par l’agence

C’est la vraie question, et la réponse ne dépend pas du montant, mais du mandat : pour qui l’agence travaille-t-elle ?

L’agence du bailleur

Selon Droits Quotidiens pour la Wallonie et pour Bruxelles, le locataire ne peut pas être obligé de payer les frais d’une agence à laquelle le bailleur a fait appel, même si le bail contient une clause en ce sens : cette clause est réputée non écrite. Lorsque l’agence représente uniquement le bailleur pour l’état des lieux, le bailleur en supporte tous les frais. L’IPI rappelle la même logique pour l’intermédiation locative : les frais ne peuvent pas être mis à charge du locataire, sauf s’il est lui-même le véritable commanditaire de la mission.

En Wallonie, cette interdiction ne visait au départ que le bail de résidence principale. Selon Droits Quotidiens, elle s’applique depuis le 1er juin 2024 à tous les contrats de bail d’habitation, y compris le bail étudiant et la colocation hors résidence principale.

L’agence désignée par les deux parties

Si le bailleur et le locataire demandent ensemble à l’agence de dresser l’état des lieux, chacun paie la moitié des frais. Cette solution rejoint les règles régionales sur l’expert : en Wallonie, l’expert désigné conjointement est payé à parts égales, alors qu’un expert désigné par une seule partie reste à sa charge ; à Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement prévoit que l’état des lieux se dresse contradictoirement et à frais communs.

Dans ce cas, précisez par écrit que l’agence intervient pour les deux parties, et non comme mandataire du seul bailleur. C’est cette mention qui justifie le partage de la facture.

L’agence du locataire

Plus rare, le locataire peut mandater lui-même une agence, par exemple pour rechercher un logement ou pour se faire représenter à l’état des lieux. Il en paie alors les honoraires, puisqu’il est le véritable client de la mission.

Ce que le devis de l’agence doit préciser

Pour savoir ce que vous payez réellement, demandez à l’agence un devis ou une offre écrite qui réponde à ces questions :

1. Le montant TVAC, et s’il s’agit d’un prix global ou d’un prix par partie.
2. Le moment : entrée seule, sortie seule, ou les deux ; un état des lieux de sortie est-il compris dans le prix de l’entrée ?
3. Le contenu du rapport : description pièce par pièce, photos datées, relevé des index des compteurs, liste des clés remises.
4. La personne qui se déplace : un collaborateur de l’agence ou un expert extérieur.
5. La qualité de l’intervention : pour le bailleur seul ou pour les deux parties.
6. Le destinataire de la facture, et la répartition prévue si les frais sont partagés.

Le prix dépend aussi du bien. Comme pour tout état des lieux, la surface, le nombre de pièces, le mobilier à inventorier et les annexes (cave, garage, jardin) font varier le temps passé sur place et le volume du rapport. Nous détaillons ces facteurs dans notre article sur le prix d’un état des lieux d’un appartement.

L’état des lieux de sortie par l’agence

À la fin du bail, la même règle vaut : les frais suivent le mandat. À Bruxelles, l’article 220 prévoit un état des lieux de sortie dressé après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés ; à défaut d’accord des parties, le juge compétent, saisi avant cette date, désigne un expert.

Si l’agence du bailleur a dressé l’entrée, le locataire peut se faire assister ou représenter à la sortie. Les chiffres et les règles de partage sont détaillés dans notre article sur le prix d’un état des lieux de sortie.

Attention à ne pas confondre deux montants : le prix de l’état des lieux rémunère un constat, tandis que le coût des dégâts locatifs éventuels se discute séparément et peut être retenu sur la garantie locative, avec l’accord des parties ou une décision du juge de paix.

Agence ou expert indépendant, comment comparer

Le choix ne se résume pas au prix. Une agence connaît souvent bien le logement qu’elle gère et peut enchaîner la remise des clés, l’enregistrement du bail et l’état des lieux. Mais lorsqu’elle agit pour le bailleur, elle reste son mandataire. Le code de déontologie de l’IPI impose d’ailleurs à l’agent immobilier d’éviter tout conflit d’intérêts et d’indiquer sans équivoque en quelle qualité il intervient.

Un expert indépendant désigné par les deux parties n’a pas ce lien avec l’une d’elles. Pour comparer utilement :

• mettez les devis côte à côte, en vérifiant ce que chacun comprend : photos, relevé des compteurs, sortie comprise ou non ;
• raisonnez par partie : un expert désigné ensemble est payé moitié par le bailleur, moitié par le locataire ;
• tenez compte de la cohérence entre l’entrée et la sortie : un même format de rapport facilite la comparaison à la fin du bail.

Chez Mon état des lieux, l’état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie, et l’état des lieux avant travaux dès 90 €. Le devis est gratuit et précise la mission et le montant à payer par chacun. Pour une expertise plus large, par exemple en cas de dégâts importants ou de litige, le prix est établi sur devis : voyez notre article qui explique combien coûte une expertise immobilière.

Contester une facture d’état des lieux

Si un locataire reçoit une demande de paiement pour l’état des lieux dressé par l’agence du bailleur, il peut rappeler par écrit la règle : ces frais ne sont pas à sa charge, et une clause contraire du bail est réputée non écrite. En cas de retenue sur la garantie locative pour ce motif, la discussion se poursuit avec le bailleur, puis, à défaut d’accord, devant le juge de paix.

Côté bailleur, la meilleure prévention reste un mandat clair : précisez par écrit si l’état des lieux est compris dans la mission de l’agence, à quel prix, pour l’entrée seule ou aussi pour la sortie. Vous éviterez ainsi une facture inattendue et une discussion avec le locataire.

Si l’agent immobilier ne respecte pas ses obligations professionnelles, il est aussi possible de s’adresser à l’IPI, qui agrée les agents immobiliers et les soumet à son code de déontologie.

En résumé : le prix d’un état des lieux par une agence n’est fixé par aucun texte, mais la personne qui le paie l’est. Demandez un devis écrit, vérifiez le mandat et comparez avec un expert indépendant, en raisonnant toujours par partie.