État des lieux d’un appartement (entrée et sortie)

Studio, duplex, appartement de deux chambres dans une petite copropriété ou dans une tour : la majorité des logements loués en ville sont des appartements. Leur état des lieux suit les mêmes règles que celui d’une maison, mais il comporte des points propres à la vie en immeuble, que l’on oublie facilement le jour de la remise des clés. Ce dossier de nos guides sur l’état des lieux rassemble ce qu’il faut savoir pour l’entrée et pour la sortie. Pour les principes généraux, valeur du document, contenu et preuve, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Ce que dit la loi pour un appartement loué

Il n’existe pas de règle spéciale pour les appartements : ce sont les règles du bail d’habitation de la Région où se trouve le logement qui s’appliquent.

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire. Si les parties désignent ensemble un expert, il est payé à frais communs et à parts égales ; si une seule partie désigne un expert, elle en supporte le coût. À défaut d’accord, le juge de paix peut être saisi pour désigner un expert, par une requête introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du premier mois.

À Bruxelles, selon la brochure juridique de la Région, le preneur et le bailleur rédigent contradictoirement un état des lieux détaillé, pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Si l’une des parties ne donne pas suite, l’autre peut demander au juge de paix de désigner un expert. Au-delà du premier mois, personne ne peut plus être contraint à cette formalité.

Dans les deux Régions, le document doit être daté et signé par les deux parties. Une clause de style comme « l’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas un état des lieux, rappelle la brochure bruxelloise.

Ce que l’état des lieux d’un appartement doit contenir

Le décret wallon dresse la liste des mentions minimales de l’état des lieux d’entrée : la date du constat, l’identité de ses auteurs, les références du bail, un aperçu de l’état général, la description détaillée de chaque pièce, l’état des équipements, le relevé des index des compteurs, les clés et dispositifs remis au locataire, et les signatures précédées de « lu et approuvé ». Cette liste est une bonne trame partout en Belgique.

Les pièces et les équipements

Pour chaque pièce, l’état des lieux décrit les murs, le sol, le plafond, les portes, les châssis et vitrages, les prises et interrupteurs, les radiateurs. Dans un appartement, la cuisine équipée et la salle de bain concentrent souvent les enjeux : plan de travail, électroménager, joints, robinetterie, ventilation. Un appartement neuf ou entièrement rénové mérite la même précision qu’un logement ancien : une rayure sur un parquet neuf se discute aussi.

Les annexes louées avec l’appartement

Tout ce que le bail met à disposition du locataire doit être décrit : cave, grenier, garage ou emplacement de parking, local vélo privatif, boîte aux lettres. Ces annexes sont souvent visitées en dernier, en hâte, voire pas du tout. Or un local oublié à l’entrée ne peut pas être comparé à la sortie.

Les compteurs

Pour des compteurs individuels, notez leur numéro et leur index le jour de l’état des lieux, entrée comme sortie. À Bruxelles, la brochure régionale ajoute les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Dans beaucoup d’immeubles, certains compteurs sont communs : le chauffage ou l’eau sont alors répartis par le syndic dans le décompte des charges, et l’état des lieux se limite à mentionner leur existence.

Les clés, badges et télécommandes

Porte d’entrée de l’immeuble, porte de l’appartement, boîte aux lettres, cave, badge du parking, télécommande de la porte de garage : comptez-les et inscrivez-les dans le document. C’est l’une des premières sources de litige à la sortie.

Les points propres à la vie en immeuble

Quelques éléments n’existent pas, ou rarement, dans une maison individuelle :

• le parlophone ou vidéophone et la sonnette, à tester devant le locataire ;
• les détecteurs de fumée installés dans l’appartement ;
• les traces d’humidité au plafond, souvent liées à un appartement voisin : leur présence à l’entrée doit être notée, pour éviter qu’on les impute plus tard au locataire ;
• les parties communes (hall, cage d’escalier, ascenseur), qui ne sont pas louées au locataire et relèvent de la copropriété ; il peut être utile d’en photographier l’état aux abords de l’appartement, sans les intégrer à la description du logement.

Si un dégât apparaît en cours de bail à cause d’un autre appartement, une fuite par exemple, le locataire a intérêt à le signaler par écrit au bailleur sans attendre : à la sortie, une trace non signalée se discute beaucoup plus difficilement.

L’état des lieux d’entrée de l’appartement

Le plus simple est de dresser l’état des lieux pendant que l’appartement est encore vide, juste avant l’emménagement : tout est visible, rien n’est caché par les meubles. Pour un appartement meublé, l’inventaire du mobilier s’ajoute à la description des pièces.

Le déroulement, la check-list et les délais sont détaillés dans notre article sur l’état des lieux d’entrée d’un appartement. Si un défaut n’était pas visible le jour de l’entrée et n’apparaît qu’en cours de bail, la question est différente : voyez notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

L’état des lieux de sortie de l’appartement

À la fin du bail, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Il se fait après la libération des lieux et avant la remise des clés ; à Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, au plus tard dans le mois de la libération des lieux. En cas de désaccord, le juge de paix peut être saisi avant la remise des clés pour désigner un expert.

S’il y a eu un état des lieux d’entrée détaillé, le locataire rend l’appartement dans l’état où il l’a reçu, sauf ce qui résulte de la vétusté, de la force majeure ou de l’usage normal du bien, précise la brochure bruxelloise. S’il n’y en a pas eu, il est présumé l’avoir reçu dans l’état où il se trouve à la fin du bail.

Nous détaillons la préparation, le nettoyage et la comparaison avec l’entrée dans notre article sur l’état des lieux de sortie d’un appartement.

La garantie locative en copropriété

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie est libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige. La brochure régionale prévoit une nuance propre aux appartements : dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, un syndic par exemple, une partie de la garantie peut rester bloquée dans l’attente de la clôture annuelle des comptes. En Wallonie, la garantie n’est libérée que sur un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail ou sur une décision judiciaire (article 62, § 3, du décret).

Faire soi-même ou faire appel à un expert

Le bailleur et le locataire peuvent dresser l’état des lieux eux-mêmes, éventuellement sur le modèle régional, que la brochure bruxelloise présente comme non obligatoire et qui « ne remplace donc pas la compétence et l’expérience pratique d’un expert ». Ils peuvent aussi désigner ensemble un tiers, dont les honoraires sont partagés.

Un expert indépendant apporte deux choses : la neutralité, puisqu’il ne travaille pour aucune des deux parties, et la méthode, pièce par pièce, photos datées à l’appui. Chez nous, l’état des lieux d’entrée ou de sortie commence à 80 € TVAC par partie ; le prix exact dépend de la taille de l’appartement et de son ameublement. Pour distinguer cette mission d’une expertise technique, voyez notre article sur l’expertise et état des lieux.

En cas de désaccord sur le document, Droits Quotidiens conseille de ne pas signer en l’état, d’ajouter ses remarques et ses photos, de proposer un expert commun et, à défaut d’accord, de saisir le juge de paix dans les délais.

Pour aller plus loin

Ce dossier se prolonge dans trois articles :

• si le locataire ne lit pas le français, notre article sur l’état des lieux d’un appartement en anglais : traduction et modèle bilingue donne le vocabulaire et une trame ;
• pour rédiger le document vous-même, voyez notre modèle d’état des lieux d’un appartement gratuit ;
• pour le budget, lisez notre article sur le prix d’un état des lieux d’un appartement : combien ça coûte.

En résumé : l’état des lieux d’un appartement obéit aux règles régionales du bail d’habitation, mais il demande une attention particulière pour les annexes, les compteurs, les clés et les traces liées à l’immeuble. Bien fait à l’entrée, il rend la sortie beaucoup plus simple.