État des lieux d’entrée et de sortie : différences et comparaison

Vous préparez l’arrivée ou le départ d’un locataire et vous vous demandez en quoi les deux documents diffèrent ? L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie forment une paire : le premier décrit l’état de départ, le second le compare au jour du départ. Ce guide de nos guides sur l’état des lieux les met côte à côte, avec les règles wallonnes et bruxelloises. Pour le détail pratique de la fin du bail, voyez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Deux documents, deux objectifs

L’état des lieux d’entrée constate l’état exact du logement au moment où le locataire en prend possession. Il sert de « point zéro » : tout ce qui y est décrit, défauts compris, ne pourra pas être reproché au locataire à son départ.

L’état des lieux de sortie constate l’état du logement à la fin du bail, en le comparant point par point à l’entrée. La brochure wallonne sur le bail d’habitation résume son rôle : il peut mettre en évidence les dégâts ou manquements dont le locataire est responsable et qui sont intervenus pendant l’occupation. Il accompagne la libération des lieux, la remise des clés et la libération de la garantie locative.

Ce que disent les textes, entrée et sortie

En Wallonie

L’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation traite des deux documents :

• l’entrée : les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Un expert désigné ensemble est payé à frais communs et à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Le document est annexé au bail et soumis à enregistrement. En cas de désaccord, le juge de paix doit être saisi par requête dans les quinze jours qui suivent l’expiration du premier mois ;
• la sortie : chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

À Bruxelles

L’article 220 du Code bruxellois du logement suit la même logique : état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, y compris en sous-location ; état des lieux de sortie à la demande de chaque partie, contradictoire et à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés. Depuis le 1er novembre 2024, il doit être établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux. Si le logement a des compteurs individuels, les deux documents mentionnent les index, les numéros de compteurs et les codes EAN ou autres codes d’identification de l’eau, du gaz et de l’électricité.

Le contenu, ce qui change entre l’entrée et la sortie

Le décret wallon fixe, sauf convention contraire, un contenu minimal pour chaque document. La comparaison montre bien leurs rôles différents.

À l’entrée, chaque pièce est inspectée en détail : sols, murs et plafonds, portes, fenêtres, poignées, interrupteurs, salle de bain, cuisine et électroménager fourni. En Wallonie, l’entrée mentionne aussi l’existence et la localisation des équipements de sécurité, comme les détecteurs de fumée.

À la sortie, on ne redécrit pas le logement à partir de rien : on reprend chaque élément de l’entrée et on note ce qui a changé. Trous dans les murs, équipements cassés ou absents, traces d’humidité, joints de salle de bain, grilles d’aération, odeurs persistantes, état des revêtements de sol : chaque écart est confronté à la durée d’occupation, qui pèse dans l’appréciation de l’usure.

Comparer les deux documents sans litige

La même trame, pièce par pièce

Le plus simple est d’utiliser la même structure à l’entrée et à la sortie : mêmes pièces, dans le même ordre, mêmes rubriques. Les observations de sortie se placent en regard de celles de l’entrée, ce qui rend chaque différence immédiatement lisible. Pour un logement en immeuble, avec cave, parlophone et parties communes, voyez nos conseils pour les états des lieux appartement.

Des photos datées, sous les mêmes angles

Chaque document a ses propres photos, prises le jour du constat. Reprendre les mêmes angles de vue qu’à l’entrée permet de comparer directement un mur ou un sol. Vérifiez aussi que l’identité complète des parties et l’adresse du bien figurent sur les deux documents.

Usure normale ou dégât

Le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu suivant l’état des lieux d’entrée, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28 du décret wallon) ; la brochure bruxelloise ajoute l’usage normal du bien. Un parquet légèrement marqué après plusieurs années de location peut relever de l’usure normale ; encore faut-il que l’entrée ait décrit son état de départ. Un défaut qui n’était pas visible à l’entrée et n’apparaît qu’ensuite pose une autre question, traitée dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Les risques d’un état des lieux absent ou incomplet

Sans état des lieux d’entrée

On lit parfois qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été reçu en bon état. C’est l’inverse : s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. Le bailleur doit alors prouver que les dégâts sont apparus pendant la location. L’absence d’état des lieux d’entrée pénalise donc surtout le bailleur.

Avec un état des lieux vague

Une clause de style comme « l’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas un état des lieux, rappelle la brochure bruxelloise. Un document trop général ne permet aucune comparaison utile à la sortie.

Les retenues sur la garantie

C’est en comparant l’entrée et la sortie que l’on chiffre d’éventuels dégâts locatifs. En Wallonie, la garantie n’est libérée que sur un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail ou sur une décision judiciaire. À Bruxelles, elle doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige. La question du coût et des factures après le départ est traitée dans notre article sur le délai facturation après état des lieux de sortie. Si le désaccord persiste, le juge de paix tranche sur la base des documents : une comparaison bien structurée pèse lourd.

Faire appel à un expert pour les deux constats

Les parties peuvent dresser elles-mêmes les deux documents. Elles peuvent aussi désigner ensemble un tiers, dont les honoraires sont partagés. La brochure wallonne recommande de faire appel à un expert pour la sortie, parce qu’il faut non seulement constater les dégâts, mais aussi les évaluer et les imputer avant de fixer une indemnité. Un expert commun n’est payé par aucune des deux parties seule : c’est ce qui fonde sa neutralité.

L’expert n’établit pas pour autant une expertise technique du bâtiment : la différence entre les deux missions est expliquée dans notre article expertise et état des lieux. Chez nous, l’état des lieux d’entrée ou de sortie commence à 80 € TVAC par partie.

En résumé : l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont deux constats distincts, l’un obligatoire et l’autre à la demande, mais ils ne prennent leur sens qu’ensemble. Une entrée détaillée rend la sortie simple ; une entrée absente fait peser la preuve sur le bailleur.