Pas d’état des lieux d’entrée et de sortie : quelles conséquences ?

Pas d’état des lieux à l’arrivée, pas davantage au départ : entre particuliers qui se font confiance, la situation n’est pas rare. Elle se révèle au moment de rendre la garantie locative, quand le bailleur découvre une porte abîmée ou un parquet rayé et que le locataire affirme que tout était déjà ainsi. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique qui doit prouver quoi et ce que chacun peut encore faire. Pour la procédure normale de fin de bail, voyez le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Une double absence, deux obligations manquées

L’état des lieux d’entrée est obligatoire. En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose aux parties de le dresser contradictoirement et de manière détaillée, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. À Bruxelles, la brochure juridique de la Région rappelle la même obligation (article 220 du Code bruxellois du logement), dans le même délai.

L’état des lieux de sortie, lui, n’est pas automatique : chaque partie peut en demander l’établissement, de manière contradictoire et à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés. À Bruxelles, il doit en outre être établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Quand aucun des deux documents n’existe, le bail n’est pas nul pour autant. Le loyer était dû, la garantie reste une garantie. Ce qui change, c’est la preuve de l’état du logement.

La règle de preuve qui s’applique

La loi a prévu le cas où l’état des lieux d’entrée manque. En Wallonie, l’article 28 du décret dispose que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. À Bruxelles, la brochure juridique de la Région énonce la même règle : le preneur n’est pas responsable des dégâts éventuels, à moins que le bailleur ne prouve qu’ils ont été causés par le preneur, un membre de sa famille ou un sous-preneur.

Concrètement, l’état du logement à la fin du bail sert de point de départ : ce qui est constaté au départ est présumé avoir déjà existé à l’arrivée. C’est au bailleur de renverser cette présomption.

Et l’absence d’état des lieux de sortie

Sans état des lieux de sortie, il manque aussi la photographie du logement au départ. Le bailleur doit alors établir à la fois l’état du logement au moment où le locataire l’a quitté et le fait que les dégâts sont apparus pendant la location. Plus le temps passe après la remise des clés, plus cette démonstration devient fragile : des travaux, un nouvel occupant ou simplement le temps brouillent les pistes.

Ce que le bailleur peut encore prouver

La preuve contraire est libre : elle peut être apportée par toutes voies de droit. Les éléments utiles sont notamment :

• des photos datées du logement prises avant l’entrée, idéalement envoyées au locataire à l’époque ;
• des factures de travaux récents : peinture, revêtement de sol, cuisine, avec leur date ;
• l’annonce de location, si elle montrait des photos du logement ;
• des échanges écrits avec le locataire décrivant l’état des lieux ou un incident ;
• des photos prises le jour de la remise des clés ;
• des témoignages.

Aucun de ces éléments n’a la force d’un état des lieux détaillé et contradictoire. Le juge de paix les apprécie au cas par cas, et un dommage d’origine technique, comme une humidité ou une fissure, peut en outre demander un avis d’expert : notre page expertise et état des lieux explique la différence entre les deux démarches.

Ce que le locataire peut faire

La présomption joue en faveur du locataire, mais elle n’est pas une protection absolue : elle tombe si le bailleur apporte une preuve sérieuse. Le locataire a donc intérêt à constituer sa propre trace :

• photos datées de chaque pièce le jour du départ, compteurs compris ;
• courriel envoyé au bailleur à la remise des clés, avec ces photos et le relevé des index ;
• copie de tout échange signalant des défauts pendant la location.

Il peut aussi demander un état des lieux de sortie contradictoire avant de rendre les clés : c’est son droit, en Wallonie comme à Bruxelles. Pour un défaut apparu en cours de bail et dont l’origine est discutée, voyez notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Un exemple pour fixer les idées

Un appartement est loué pendant quatre ans, sans état des lieux d’entrée. Au départ, le locataire rend les clés dans la boîte aux lettres, sans rendez-vous. Le bailleur découvre ensuite un plan de travail brûlé, des trous dans les murs du séjour et une porte de placard arrachée.

• Le plan de travail : le bailleur dispose de la facture de la cuisine, posée un mois avant l’entrée du locataire, et de photos de l’annonce. Ces éléments peuvent convaincre le juge que la brûlure est apparue pendant la location, en tenant compte de l’usure normale.
• Les trous dans les murs : sans photo ni facture de peinture, le bailleur aura du mal à prouver qu’ils n’existaient pas déjà ; la présomption joue pour le locataire.
• La porte de placard : le bailleur a photographié le logement le lendemain de la remise des clés, mais rien ne montre l’état de la porte à l’arrivée. Là encore, la preuve est fragile.

Dans chaque cas, c’est la qualité des preuves qui décide, pas la conviction de l’une ou l’autre partie. Et le temps joue contre le bailleur : des photos prises plusieurs semaines après le départ, ou après l’arrivée d’un nouvel occupant, pèsent beaucoup moins.

La garantie locative dans ce cas

La garantie locative sert à couvrir les obligations du locataire. Pour en retenir une partie au titre de dégâts, le bailleur doit les établir, ce que la présomption légale rend difficile sans état des lieux d’entrée.

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement (article 249) prévoit que la garantie est libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. En cas de désaccord sur des dégâts, le juge de paix tranche.

Quand la situation peut encore être rattrapée

Si le bail est encore en cours, tout n’est pas perdu.

• Dans le premier mois d’occupation, l’état des lieux d’entrée peut encore être exigé ; notre article sur le bail sans état des lieux d’entrée détaille la marche à suivre. En Wallonie, faute d’accord sur un expert, le juge de paix le désigne sur requête introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration de ce délai d’un mois.
• Après le premier mois, la Région de Bruxelles-Capitale indique qu’aucune partie ne peut plus être contrainte à dresser l’état des lieux. Les parties peuvent toutefois s’entendre sur un constat contradictoire de l’état actuel du logement : il ne vaut pas état des lieux d’entrée, mais il fixe l’état à sa date.
• Avant la remise des clés, demandez l’état des lieux de sortie par écrit. À Bruxelles, en cas de désaccord, le juge peut être saisi avant la date de remise des clés pour désigner un expert.

Les frais d’un état des lieux de sortie demandé par une partie sont partagés ; notre article qui paie l’état des lieux détaille les règles de répartition.

En résumé : sans état des lieux d’entrée ni de sortie, le bail reste valable, mais la présomption légale protège le preneur et la charge de la preuve pèse sur le bailleur. Chacun a intérêt à rassembler ses traces écrites et datées, et à ne plus louer sans état des lieux.