Pas d’état des lieux d’entrée : quelles conséquences ?

Les clés ont été remises, le locataire a emménagé, et personne n’a dressé d’état des lieux d’entrée. La situation est plus fréquente qu’on ne le croit, surtout entre particuliers qui se font confiance. Elle a pourtant des conséquences précises, qui se révèlent le jour de la sortie. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique ce que prévoit la loi, qui en profite, ce que chacun peut encore prouver et comment régulariser. Pour la bonne méthode, lisez notre article sur comment faire un état des lieux d’entrée.

Le bail reste valable, mais la preuve change de camp

Première certitude : l’absence d’état des lieux d’entrée ne rend pas le bail nul. Le loyer reste dû, le bail produit ses effets, et la garantie locative constituée reste une garantie. Ce qui change, c’est la question de la preuve à la fin du bail.

En Wallonie comme à Bruxelles, l’état des lieux d’entrée est pourtant obligatoire. L’article 27 du décret wallon du 15 mars 2018 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, et cette règle est impérative. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement rend applicable l’article 1730 de l’ancien Code civil, qui impose le même document et déclare nulles les clauses contraires. Les deux textes fixent le même délai : pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation.

La présomption légale, expliquée simplement

Que se passe-t-il quand ce document manque ? La loi répond par une présomption.

• En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
• À Bruxelles, la même règle découle de l’article 1731 de l’ancien Code civil, auquel renvoie l’article 220 du Code bruxellois du logement.

Concrètement, l’état du logement à la sortie sert de point de départ. Un mur taché, une porte abîmée ou un parquet rayé à la sortie sont présumés avoir déjà été dans cet état à l’entrée. Ce n’est donc pas au locataire de prouver qu’il n’a rien abîmé : c’est au bailleur de démontrer que le dégât est apparu pendant la location.

Les conséquences pour le bailleur

C’est le bailleur qui supporte l’essentiel du risque. Sans document de référence, il lui est très difficile de chiffrer des dégâts locatifs et de les retenir sur la garantie. Il n’est pas pour autant sans ressources, puisque la preuve contraire peut être apportée par toutes voies de droit :

• des photos datées du logement prises juste avant l’entrée, idéalement communiquées au locataire ;
• des factures de travaux récents, par exemple une remise à neuf des peintures ou un nouveau revêtement de sol ;
• des échanges écrits avec le locataire qui décrivent l’état du logement ;
• des témoignages.

Ces éléments sont appréciés au cas par cas, et aucun n’a la force d’un état des lieux détaillé et contradictoire. Un logement remis à neuf juste avant la location illustre bien le problème : sans état des lieux, le bailleur devra prouver que les peintures étaient neuves à l’entrée, factures et photos à l’appui.

Les conséquences pour le locataire

La présomption joue en sa faveur, mais elle n’est pas une protection absolue. Si le bailleur apporte des preuves sérieuses, le locataire pourra devoir réparer. Il a aussi intérêt à disposer de sa propre trace de l’état initial : des photos datées à l’emménagement, un courriel signalant les défauts constatés dans les premiers jours.

Le locataire a en outre un intérêt direct à un état des lieux d’entrée : c’est lui qui prouve les défauts existants, et qui évite qu’on lui impute un dégât ancien si le bailleur parvient à renverser la présomption.

Ce raisonnement vaut quel que soit le type de logement, du studio à l’état des lieux d’entrée d’un appartement en copropriété, où les parties communes compliquent parfois l’appréciation.

La garantie locative sans état des lieux d’entrée

Une caution sans état des lieux d’entrée n’est pas perdue pour le locataire, ni acquise pour le bailleur. La garantie sert à couvrir les obligations du locataire ; pour en retenir une partie au titre de dégâts, le bailleur doit les établir. Sans état des lieux d’entrée, cette démonstration se heurte à la présomption légale.

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement (article 249) prévoit en outre que la garantie est libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. En cas de désaccord sur des dégâts, c’est le juge de paix qui tranche. Quand ni l’entrée ni la sortie n’ont été documentées, la situation est encore plus délicate : voyez notre article sur le cas où il n’y a pas d’état des lieux d’entrée et de sortie : quelles conséquences.

Que faire si le premier mois n’est pas écoulé

Tant que le premier mois d’occupation n’est pas terminé, il est encore temps de faire les choses dans les règles.

1. Demandez l’état des lieux par écrit, en proposant plusieurs dates. Gardez une copie de votre demande.
2. Dressez-le ensemble, ou désignez ensemble un expert, dont les frais seront partagés.
3. En cas de blocage, saisissez le juge de paix, qui désigne un expert. En Wallonie, la requête est introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois ; à Bruxelles, l’article 1730 de l’ancien Code civil vise une requête introduite avant l’expiration du délai.

Un état des lieux fait après l’emménagement doit décrire l’état réel du logement à la date du constat, en tenant compte des meubles déjà installés. Indiquez la date réelle dans le document et signalez les zones inaccessibles. Un logement sans électricité ou sans éclairage ne permet pas de tester les installations : mentionnez-le plutôt que de cocher « en ordre ».

Que faire après le premier mois

La Région de Bruxelles-Capitale indique qu’après le premier mois d’occupation, aucune partie ne peut plus être contrainte à dresser l’état des lieux. Rien n’empêche cependant les parties de s’entendre sur un constat contradictoire de l’état actuel du logement :

• il n’a pas d’effet rétroactif et ne vaut pas état des lieux d’entrée ;
• il fixe au moins l’état du logement à sa date, ce qui limite les discussions futures ;
• il est d’autant plus utile que le bail est long.

Faire appel à un expert neutre pour ce constat en cours de bail évite qu’il soit rédigé par une seule partie. Pour un défaut technique dont l’origine est discutée, comme une humidité ou une fissure, un constat ne suffit pas toujours : notre page expertise et état des lieux explique la différence.

Trois idées reçues à corriger

Plusieurs affirmations circulent sur l’absence d’état des lieux d’entrée :

Préparer la sortie malgré tout

Sans état des lieux d’entrée, la sortie se prépare encore plus soigneusement. Le locataire a intérêt à demander un état des lieux de sortie contradictoire, que chaque partie peut exiger, et à rendre un logement propre, photographié le jour de la remise des clés. Les relevés de compteurs du jour du départ servent aussi au transfert des contrats d’énergie, une étape à prévoir dans le déménagement du locataire.

En résumé : pas d’état des lieux d’entrée ne signifie pas un bail nul, mais une preuve plus difficile pour le bailleur. La loi présume que le locataire a reçu le logement dans l’état où il le rend ; tant que le premier mois n’est pas écoulé, le mieux reste de faire dresser l’état des lieux sans attendre.