Pas d’état des lieux : quels risques pour la caution ?

Un bail signé sans état des lieux d’entrée, un départ sans rendez-vous, des clés glissées dans la boîte aux lettres : quand il n’y a pas d’état des lieux, la question surgit au moment de rendre la caution. Le bailleur constate des dégâts, le locataire affirme que tout était déjà ainsi, et personne n’a de document signé. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique, région par région, qui doit prouver quoi et ce que devient la garantie locative. Pour les règles générales, commencez par notre guide complet de l’état des lieux.

Trois situations à ne pas confondre

« Pas d’état des lieux » recouvre en réalité trois cas, dont les conséquences diffèrent.

• Pas d’état des lieux d’entrée : le logement a été remis au locataire sans constat détaillé. C’est le cas du bail sans état des lieux au sens strict.
• Pas d’état des lieux de sortie : un constat d’entrée existe, mais le locataire est parti sans que l’état du logement soit relevé à son départ.
• Aucun des deux : la situation la plus délicate pour le bailleur, détaillée aussi dans notre article sur l’entrée et la sortie sans constat.

Dans les trois cas, le bail reste valable, le loyer était dû et la garantie reste une garantie. Ce qui change, c’est la preuve de l’état du logement.

Ce que disent les textes, région par région

L’état des lieux d’un logement relève des Régions. On lit parfois qu’il faudrait appliquer « la loi ALUR » : c’est un texte français, sans effet en Belgique.

En Wallonie, l’article 28 du décret du 15 mars 2018 le dit en toutes lettres : s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, « sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit ». L’article 1731 de l’ancien Code civil contient la même règle pour les biens non résidentiels.

L’état des lieux de sortie, lui, n’est pas automatique. En Wallonie (art. 27, § 4 et 5) comme à Bruxelles (art. 220, § 3), chaque partie peut en exiger l’établissement, contradictoirement et à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés. À Bruxelles, il doit en outre être dressé au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Pas d’état des lieux d’entrée, la présomption qui protège le locataire

Concrètement, l’état du logement au départ devient le point de référence : ce qui est constaté à la sortie est présumé avoir déjà existé à l’arrivée. La brochure juridique de la Région bruxelloise le traduit simplement : le preneur n’est pas responsable des dégâts éventuels, à moins que le bailleur ne prouve qu’ils ont été causés par lui, un membre de sa famille ou un sous-preneur.

On lit parfois que, sans état des lieux, le bailleur « ne peut rien réclamer ». C’est trop absolu. La présomption peut être renversée, et la preuve est libre : photos datées prises avant l’entrée, factures de travaux récents, annonce de location illustrée, échanges écrits, témoignages. Aucun de ces éléments n’a la force d’un constat détaillé et contradictoire, mais le juge de paix les apprécie au cas par cas.

Si le bail vient de commencer, tout n’est pas perdu : dans le premier mois d’occupation, l’état des lieux d’entrée peut encore être exigé. Notre article sur le bail sans état des lieux d’entrée détaille la marche à suivre, y compris la requête au juge de paix.

Pas d’état des lieux de sortie, qui doit prouver quoi

Quand l’état des lieux d’entrée existe mais que la sortie n’a pas été constatée, la règle s’inverse en partie. Le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu suivant ce constat, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (art. 28, § 2, du décret wallon ; art. 1731, § 2, de l’ancien Code civil). Mais il faut encore établir comment il l’a rendu : c’est au bailleur qui réclame des réparations de le démontrer.

Le locataire parti sans état des lieux

Le scénario classique : le locataire quitte le logement, dépose les clés et ne répond plus. Le bailleur doit réagir vite.

• Tant que les clés ne sont pas remises, il peut demander par écrit un état des lieux de sortie contradictoire et, faute de réponse, saisir le juge de paix pour qu’il désigne un expert : en Wallonie comme à Bruxelles, la requête doit être introduite avant la date de remise des clés.
• Une fois les clés récupérées, il n’y a plus de constat contradictoire possible. Le bailleur rassemble alors des preuves datées : photos le jour même, constat d’huissier de justice, rapport d’un expert, avant toute intervention d’un entrepreneur ou l’arrivée d’un nouvel occupant.

Plus le temps passe, plus ces preuves perdent de leur valeur : un juge se demandera légitimement si les dégâts ne sont pas apparus après le départ.

Un état des lieux sans le locataire ou sans le propriétaire

Un document rédigé par une seule partie, ou par un expert désigné par une seule partie, n’est pas contradictoire. La brochure bruxelloise rappelle que, pour être valable, l’état des lieux doit être dressé en présence des deux parties ou de leurs représentants, daté et signé. Le constat unilatéral n’est pas inutile pour autant : il reste un élément de preuve, plus solide s’il est dressé par un huissier ou un expert et accompagné de photos.

L’inverse vaut aussi : un locataire qui fait seul un état des lieux sans le propriétaire n’obtient pas un état des lieux de sortie, mais une trace utile. Mieux vaut proposer une date par écrit et garder la preuve de cette proposition.

La caution sans état des lieux

La garantie locative n’appartient ni au bailleur ni à la banque : elle couvre les obligations du locataire. Le bailleur ne peut pas la retenir de lui-même.

• En Wallonie, l’article 62 du décret prévoit qu’il ne peut être disposé du compte ou de la garantie bancaire qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, sur production soit d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire.
• À Bruxelles, l’organisme financier ne rembourse la garantie que sur un accord écrit des deux parties établi après la fin du bail, ou sur un jugement exécutoire. L’article 249 du Code bruxellois ajoute que la garantie est libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

Sans état des lieux, une caution retenue ne se négocie donc qu’à l’amiable ou devant le juge de paix. Le bailleur qui réclame des dégâts devra les prouver ; le locataire qui conteste aura intérêt à montrer, photos à l’appui, l’état dans lequel il a rendu le logement. Le détail de la procédure de libération figure dans notre article sur la restitution de la garantie, proposé en bas de page.

Pas d’accord à la sortie

Un état des lieux de sortie peut aussi exister et ne pas être signé, parce que l’une des parties conteste une observation. Dans ce cas :

• signez en ajoutant vos réserves précises, ou refusez de signer et dites pourquoi par écrit ;
• proposez qu’un expert désigné en commun termine le constat, à frais partagés ;
• à défaut d’accord, faites désigner un expert par le juge de paix, saisi avant la remise des clés.

Un état des lieux de sortie pas d’accord n’est pas un état des lieux absent : les constats non contestés restent utiles, et seuls les points litigieux devront être tranchés.

Ce que chacun peut faire maintenant

Pour le locataire, le départ se prépare comme une étape du déménagement du locataire : nettoyage, réparations locatives, relevés, remise des clés contre un document daté.

Éviter la situation au prochain bail

La meilleure protection reste un constat d’entrée détaillé, contradictoire et annexé au bail. En Wallonie, si les parties désignent ensemble un expert, ses honoraires sont partagés à parts égales ; si une seule partie le désigne, elle en assume les frais. Pour le locataire qui arrive, notre article sur l’état des lieux locataire entrant détaille ce qu’il faut vérifier et faire noter.

Si le logement est vendu en cours de bail, le nouveau propriétaire reprend les droits et obligations du bailleur : le modèle de compromis bruxellois publié par notaire.be demande d’ailleurs au vendeur d’indiquer s’il existe un état des lieux d’entrée et de le remettre à l’acquéreur. Un bail sans état des lieux est donc aussi un point faible au moment de vendre.

Enfin, un mot sur le calendrier : un nouveau livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. D’ici là, les articles 1730 à 1732 de l’ancien Code civil restent applicables aux biens non résidentiels ; les décrets et ordonnances régionaux continuent de régir le logement.