État des lieux d’entrée côté locataire

Le jour où vous recevez les clés, vous pensez surtout à l’emménagement. C’est pourtant ce jour-là que se joue une bonne partie du sort de votre garantie locative. L’état des lieux d’entrée fixe l’état du logement au moment où vous en prenez possession ; au départ, c’est à lui qu’on comparera tout. Cet article de nos guides sur l’état des lieux se place de votre côté, en Wallonie et à Bruxelles. Pour la méthode générale, pièce par pièce, lisez notre article sur comment faire un état des lieux d’entrée.

Pourquoi l’état des lieux d’entrée protège d’abord le locataire

La règle est simple : s’il a été fait un état des lieux détaillé, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Tout défaut noté à l’entrée ne pourra donc pas vous être reproché à la sortie. À l’inverse, un défaut oublié risque d’être considéré comme un dégât locatif.

La brochure du Service public de Wallonie le dit aussi : le preneur peut avoir intérêt à un état des lieux d’entrée pour démontrer une éventuelle dégradation du logement pendant la location, ou s’il réalise des travaux d’amélioration pour lesquels le bail prévoit une indemnisation.

Sans état des lieux détaillé, la loi est plutôt favorable au locataire : en Wallonie, l’article 28 du décret prévoit qu’il est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. Mais c’est une protection fragile. Le bailleur peut apporter cette preuve contraire par toutes voies de droit, et vous perdez le moyen de démontrer qu’un défaut existait déjà. Nous faisons le point sur ces situations dans notre article sur l’état des lieux côté locataire.

Vos droits en Wallonie et à Bruxelles

En Wallonie

L’article 27 du décret wallon du 15 mars 2018 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail écrit et soumis à l’enregistrement. Un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; celui que désigne une seule partie reste à sa charge. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois, désigne un expert.

À Bruxelles

L’article 220 du Code bruxellois du logement rend applicables à tous les baux d’habitation, sous-locations comprises, les règles du Code civil : un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs. Selon la brochure juridique de Bruxelles Logement, si l’une des parties ne donne pas suite à la demande de l’autre, celle-ci peut demander au juge de paix de désigner un expert. Au-delà du premier mois d’occupation, les parties ne peuvent plus être contraintes de le faire.

Avant le rendez-vous

Un état des lieux se prépare aussi côté locataire.

• Demandez la date par écrit si elle n’est pas fixée, idéalement avant la remise des clés et avant l’arrivée de vos meubles. La brochure wallonne déconseille d’attendre l’occupation : les lieux déjà meublés rendent un véritable constat difficile.
• Relisez votre bail : désignation des locaux loués, cave, garage, jardin, équipements fournis. Tout ce qui est loué doit être décrit.
• Prévoyez de quoi vérifier : lampe de poche, téléphone chargé pour les photos, bloc-notes.
• Venez vous-même ou désignez un représentant : un état des lieux contradictoire se fait en présence des deux parties ou de leurs mandataires. Pour savoir qui doit être présent à l’état des lieux, consultez notre article dédié.

Le jour de l’état des lieux, ce qu’il faut vérifier

Prenez votre temps : c’est votre seule occasion de faire consigner les défauts existants. Parcourez chaque pièce du plafond au sol, puis testez.

Ouvrez les placards, regardez derrière les portes, sous l’évier, dans la cave. Le modèle wallon comporte une remarque préalable selon laquelle, si aucun dégât n’est mentionné, les parties reconnaissent que ce qui est décrit est intact et que les appareils fonctionnent parfaitement. Autrement dit, le silence vous engage. Si un appareil n’a pas pu être testé, faites-le écrire.

Dans un immeuble, pensez aussi aux parties propres à l’appartement : boîte aux lettres, cave, emplacement de parking, calorimètres. Notre article sur l’état des lieux d’entrée d’un appartement les détaille.

Avant de signer

• Relisez tout avant de signer : vous pouvez faire ajouter une remarque ou une réserve.
• Refusez les formules vagues : une clause du type « le locataire déclare avoir reçu les lieux en parfait état locatif » ne constitue pas un état des lieux détaillé, rappelle la brochure wallonne.
• Vérifiez les relevés : les index de compteurs serviront aussi à ouvrir vos contrats d’énergie. Pensez à prévenir vos fournisseurs et administrations ; notre modèle de lettre pour déménagement locataire peut vous y aider.
• Signez avec la mention « lu et approuvé » et gardez votre exemplaire. La brochure wallonne conseille d’en prévoir deux pour le preneur : l’un remis avant l’enregistrement, l’autre une fois enregistré.

Si l’état des lieux d’entrée n’est pas remis au locataire

C’est une situation fréquente : la visite a eu lieu, mais le document signé ne vous parvient jamais, ou il n’a tout simplement pas été fait.

1. Réclamez-le par écrit, au bailleur, à l’agence ou à l’expert, en rappelant la date de la visite. Gardez une trace de votre demande.
2. S’il n’a jamais été dressé et que vous êtes encore dans le premier mois, demandez qu’il le soit. En cas de refus, le juge de paix peut désigner un expert ; en Wallonie, dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois.
3. En attendant, prenez vos propres photos datées et adressez au bailleur, par écrit, la liste des défauts constatés. Ce n’est pas un état des lieux, mais c’est un élément de preuve.

À Bruxelles, le modèle de bail régional prévoit que, lorsque l’état des lieux est dressé dans un logement inoccupé, le preneur dispose d’un mois pour notifier ses remarques complémentaires. Vérifiez si votre bail contient cette clause.

Si le locataire a perdu son état des lieux d’entrée

Pas de panique. Le document existe en plusieurs exemplaires : le bailleur conserve le sien, et l’état des lieux annexé au bail est soumis à l’enregistrement. Demandez une copie au bailleur, à l’agence ou à l’expert qui l’a rédigé. Une fois retrouvé, numérisez-le avec ses photos et conservez-le jusqu’à la restitution de votre garantie locative.

Pendant le bail, faire évoluer l’état des lieux

L’état des lieux d’entrée n’est pas figé si le logement change. En Wallonie, l’article 27 du décret prévoit que, si des modifications importantes sont apportées aux lieux loués après son établissement, chacune des parties peut exiger qu’un avenant soit rédigé contradictoirement et à frais communs. La brochure bruxelloise décrit la même possibilité : l’avenant est établi de commun accord ou, en cas de désaccord, par un expert désigné par le juge.

Pour le locataire, c’est utile dans deux cas : lorsque le bailleur réalise des travaux (nouvelle cuisine, remplacement des châssis), et lorsque vous réalisez vous-même des aménagements autorisés. Un avenant daté et signé évite qu’au départ, ces changements soient confondus avec des dégâts ou oubliés dans le calcul.

Pensez enfin à la sortie dès l’entrée : dans les deux Régions, l’état des lieux de sortie se fait après la libération des lieux et avant la remise des clés, en comparaison avec celui d’entrée. Un bon document de départ rend ce second rendez-vous beaucoup plus simple.

Un expert, pour qui et à quel prix

Faire appel à un expert désigné ensemble donne un document neutre : il ne penche d’aucun côté. En Wallonie, ses frais sont partagés à parts égales ; le modèle de bail bruxellois prévoit aussi le partage des frais. Chez nous, l’état des lieux d’entrée est proposé dès 80 € TVAC par partie. Si vous vous demandez ce qui distingue ce constat d’un rapport technique plus poussé, notre page expertise et état des lieux fait la différence.

En résumé : en tant que locataire, exigez un état des lieux d’entrée détaillé dans le premier mois, faites noter chaque défaut, relisez avant de signer et gardez précieusement votre exemplaire. C’est lui qui protégera votre garantie au moment du départ.