L’état des lieux côté propriétaire (bailleur)

On pense souvent que l’état des lieux protège surtout le locataire. C’est au moins autant l’affaire du bailleur : sans état des lieux d’entrée détaillé, il lui sera très difficile de faire payer un dégât à la sortie. Cet article de nos guides sur l’état des lieux se place du côté du propriétaire qui loue, en Wallonie et à Bruxelles. Pour l’ensemble des règles, du rendez-vous d’entrée à la sortie, voyez notre guide complet de l’état des lieux.

Pourquoi l’état des lieux protège d’abord le bailleur

La règle est la même dans les deux Régions. S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit (article 28 du décret wallon ; article 1731 de l’ancien Code civil, applicable à Bruxelles). Autrement dit, un bailleur sans état des lieux devra prouver lui-même que les dégâts sont apparus pendant l’occupation.

S’il a été fait un état des lieux détaillé, le locataire doit au contraire rendre le logement tel qu’il l’a reçu, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’état des lieux d’entrée est donc la pièce maîtresse de toute réclamation future.

Les obligations du bailleur à l’entrée

Un état des lieux détaillé et contradictoire

L’article 27 du décret wallon du 15 mars 2018 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; l’article 220 du Code bruxellois du logement renvoie à l’ancien Code civil, qui exige un état des lieux détaillé, contradictoire et à frais communs. Il est dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, et annexé au bail écrit.

En Wallonie, le décret énumère les mentions minimales de l’état des lieux d’entrée, sauf convention contraire : date du constat, identité et qualité des auteurs, références du bail, note générale sur l’état du bien, description de chaque pièce, état et fonctionnement apparent des équipements, documents d’entretien, index des compteurs et jauges des citernes, clés et badges remis, équipements de sécurité, signatures. À Bruxelles, si le logement a des compteurs individuels, l’état des lieux comprend les index, les numéros de compteurs et les codes EAN.

Amiable, expert commun ou expert du bailleur

Trois options s’offrent à vous :

En Wallonie, l’expert commun est mandaté soit par une clause écrite du bail, soit par les deux parties d’un commun accord. Si vous rédigez le bail, prévoyez cette clause.

Préparer le rendez-vous d’entrée

Un bon état des lieux se prépare avant l’arrivée du locataire. Faites réparer ce qui doit l’être, nettoyez le logement et rassemblez les documents que l’état des lieux devra mentionner, comme les attestations d’entretien de la chaudière ou du chauffe-eau. Testez vous-même les équipements, robinets, chauffage, volets, prises, électroménager, pour ne pas découvrir une panne le jour de la visite. Prévoyez assez de temps pour parcourir chaque pièce avec le locataire, et préparez le trousseau complet des clés, badges et télécommandes, dont le nombre sera noté.

Si le locataire ne donne pas suite

Lorsque l’une des parties ne répond pas à la demande de l’autre, celle-ci peut demander au juge de paix de désigner un expert. En Wallonie, la requête est introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois ; le jugement n’est pas susceptible d’appel. À Bruxelles, la brochure juridique de Bruxelles Logement précise qu’au-delà du premier mois d’occupation, les parties ne peuvent plus être contraintes de remplir cette formalité. La même voie est ouverte au locataire dont le propriétaire ne répond pas pour l’état des lieux. Le rendez-vous vu de l’autre côté est décrit dans notre article sur l’état des lieux d’entrée côté locataire.

L’enregistrement

L’état des lieux d’entrée est annexé au bail et enregistré avec lui ; l’obligation d’enregistrer repose sur le bailleur. En Wallonie, l’enregistrement se fait auprès du SPF Finances. À Bruxelles, le Code soumet depuis le 1er janvier 2025 les baux d’habitation à un enregistrement régional (article 228/1) : selon la brochure régionale, il s’effectue par le dépôt sur la plateforme IRISrent du bail signé, de ses annexes et de l’état des lieux d’entrée.

Pendant le bail

Si vous faites des travaux importants dans le logement loué, chacune des parties peut exiger un avenant à l’état des lieux, rédigé contradictoirement et à frais communs (article 27, § 3, du décret wallon ; article 1730, § 2, de l’ancien Code civil). Sans avenant, l’état décrit à l’entrée ne correspond plus au logement, et la comparaison à la sortie devient délicate.

Votre couverture d’assurance mérite aussi d’être vérifiée : à Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le locataire doit s’assurer contre l’incendie et le dégât des eaux et en apporter la preuve chaque année, et le bailleur peut, à défaut, faire ajouter une clause d’abandon de recours à sa propre police (article 220/1). Les options sont présentées dans notre article sur l’assurance propriétaire appartement en location.

L’état des lieux de sortie, côté bailleur

Chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. À Bruxelles, il est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, et depuis le 1er novembre 2024 au plus tard dans le mois de la libération ; à défaut d’accord, le juge, saisi avant la remise des clés, désigne un expert. Ne reprenez pas les clés sans avoir fait ce constat : une réclamation formulée après la relocation sera beaucoup plus difficile à prouver.

Pour chaque dégât, vous devrez montrer qu’il n’existait pas à l’entrée et qu’il ne résulte ni de la vétusté ni de la force majeure. Justifiez les montants par des devis ou des factures : selon Droits Quotidiens, c’est la première chose que le locataire est invité à demander. Le déroulement complet est détaillé dans notre article sur l’état des lieux de sortie côté propriétaire.

La garantie locative

Le bailleur ne se paie pas lui-même sur la garantie. En Wallonie, elle est libérée sur un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur copie d’une décision judiciaire (article 62). À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, elle doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé (article 249).

Changement de propriétaire et état des lieux

La vente d’un bien loué ne met pas fin au bail. En Wallonie, l’acquéreur ne peut expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins que ce droit ne lui ait été réservé par le contrat (article 40 du décret). À Bruxelles, selon la brochure régionale, le bailleur doit informer le candidat acquéreur que le bien est loué et lui fournir une copie du bail ; le nouveau titulaire est subrogé pour l’avenir dans les droits et obligations du bailleur, et une clause autorisant l’expulsion du preneur en cas d’aliénation est réputée non écrite (article 229).

Les textes consultés ne prévoient pas de nouvel état des lieux d’entrée à l’occasion d’un changement de propriétaire : c’est celui dressé avec le locataire qui restera la référence à sa sortie. Si vous achetez un bien loué, demandez au vendeur l’état des lieux d’entrée, ses avenants et les photos, en même temps que le bail. Si vous vendez, transmettez-les. La même question se pose lorsque la propriété est démembrée : voyez notre article sur l’usufruit et location.

En résumé : côté propriétaire, l’état des lieux n’est pas une contrainte imposée au profit du locataire, mais la preuve sans laquelle aucune réclamation ne tient à la sortie.