État des lieux de sortie côté propriétaire

Quand un locataire s’en va, le bailleur a peu de temps pour faire constater l’état de son bien, récupérer les clés et régler la garantie locative. Tout repose sur l’état des lieux de sortie, qu’il est le premier intéressé à bien préparer. Ce guide fait partie de nos guides sur l’état des lieux et suit le point de vue du propriétaire ; pour les étapes générales de la visite, voyez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Le point de vue du bailleur tout au long du bail, de l’entrée à la sortie, est détaillé dans notre guide sur l’état des lieux côté propriétaire. Ici, nous nous concentrons sur la fin de la location.

Ce que la loi prévoit pour le bailleur

Un état des lieux contradictoire, à frais partagés

En Wallonie, l’article 27, § 4, du décret du 15 mars 2018 prévoit que chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement dit la même chose. Le bailleur n’a donc pas à attendre la demande du locataire : il peut prendre l’initiative.

Le moment est fixé par les textes : après la libération des lieux par le locataire et avant la remise des clés au bailleur. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, l’état des lieux doit en outre être établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Le juge de paix en cas de blocage

Si le locataire refuse, ne répond pas ou conteste, à défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Ce recours se prépare donc avant de reprendre les clés.

Ce que le locataire doit rendre

En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit que, s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Sans état des lieux d’entrée détaillé, il est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. À Bruxelles, les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil s’appliquent via l’article 220 du Code du logement, et l’article 1732 de l’ancien Code civil rend le preneur responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conséquence directe : un bailleur sans état des lieux d’entrée détaillé aura beaucoup de mal à faire payer des dégâts.

Préparer la sortie, étape par étape

1. Rassembler le dossier

Avant la visite, réunissez :

• le bail et ses éventuels avenants ;
• l’état des lieux d’entrée et ses photos, ainsi que tout avenant à l’état des lieux après des travaux ;
• les échanges écrits avec le locataire pendant le bail (signalements de problèmes, accords sur des travaux) ;
• la liste des clés, badges et télécommandes remis à l’entrée ;
• les attestations d’entretien attendues, par exemple celle de la chaudière.

Si le bien est en usufruit, vérifiez qui a la qualité de bailleur et qui doit signer : les règles propres à la location d’un bien démembré entre usufruitier et nu propriétaire sont expliquées dans notre guide usufruitier et nu propriétaire.

2. Fixer la date et convoquer

Proposez une date par écrit, dès que la date de départ est connue, en tenant compte des délais : après le déménagement complet et avant la remise des clés. Si vous faites appel à un expert, proposez au locataire un expert commun : ses frais seront partagés. La brochure du Service public de Wallonie recommande d’ailleurs de faire appel à un expert pour cette « étape délicate à négocier ».

3. Constater, pièce par pièce

Le jour du constat, suivez l’ordre de l’état des lieux d’entrée. Pour chaque pièce, comparez l’état décrit à l’entrée et l’état actuel. Relevez les index de tous les compteurs et, à Bruxelles, les numéros et codes EAN des compteurs individuels, exigés par l’article 220 du Code. Pour un appartement, pensez aussi à la cave, au garage et aux parties privatives annexes : nos conseils spécifiques figurent dans l’article sur l’état des lieux de sortie d’un appartement.

4. Récupérer les clés contre reçu

La brochure wallonne conseille que la remise des clés s’accompagne d’un reçu en double exemplaire et que le bailleur, en cas de litige, indique que les clés sont acceptées sous réserve des dégâts locatifs et dans l’attente des décomptes de frais et de charges.

5. Régler la garantie

La garantie placée sur un compte ne peut être libérée qu’au vu d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision judiciaire (article 62 du décret wallon, article 249 du Code bruxellois).

Dégâts, usure normale et vétusté

C’est la source principale des désaccords. Un propriétaire jugé « trop gourmand » est souvent un propriétaire qui compare le logement rendu à un logement neuf, et non à l’état des lieux d’entrée.

Selon la brochure wallonne, l’évaluation chiffrée des dégâts tient compte notamment de la vétusté des équipements et du degré d’amortissement des décors. L’indemnité due au bailleur peut comprendre le coût des réparations et une indemnité pour l’indisponibilité des lieux pendant les travaux. Demandez des devis réels plutôt que des montants forfaitaires : Droits Quotidiens conseille d’ailleurs au locataire de demander la justification des montants réclamés, devis à l’appui.

Un défaut qui n’était pas visible à l’entrée et se révèle ensuite pose des questions de preuve particulières, examinées dans notre guide sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

La garantie locative après la sortie

À Bruxelles, un délai de deux mois

L’article 249 du Code bruxellois du logement prévoit que, sous réserve d’une procédure contentieuse, la garantie est libérée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés. À défaut, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois commencé. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, la garantie peut être partiellement bloquée dans l’attente de la clôture annuelle des comptes.

Un locataire qui reste « sans nouvelles » de son propriétaire après l’état des lieux de sortie peut donc, à Bruxelles, invoquer ce délai. Pour le bailleur, la leçon est simple : conclure rapidement l’accord écrit ou, en cas de désaccord réel, engager la procédure.

En Wallonie, accord écrit ou jugement

L’article 62 du décret wallon ne fixe pas de délai comparable ; il exige un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou une décision judiciaire. Tant que ni l’un ni l’autre n’existe, la garantie reste bloquée, ce qui n’arrange aucune des parties.

Faire appel à un expert, et à quel coût

La brochure wallonne recommande de faire appel à un expert pour l’état des lieux de sortie, parce qu’il faut non seulement constater les dégâts, mais aussi les évaluer et, le cas échéant, les imputer à l’une ou l’autre des parties. Pour le bailleur, l’intérêt est double : un constat dressé par un tiers neutre se conteste moins, et la comparaison avec l’état des lieux d’entrée est faite par quelqu’un qui en a l’habitude.

Les frais d’un expert désigné ensemble sont partagés entre le bailleur et le locataire, puisque l’état des lieux de sortie contradictoire se fait à frais partagés en Wallonie comme à Bruxelles. Chez Mon état des lieux, l’état des lieux de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie ; le montant exact dépend du bien et figure dans un devis gratuit.

Les erreurs qui coûtent cher au bailleur

• Reprendre les clés sans constat : la procédure devant le juge de paix pour désigner un expert n’est plus ouverte après la remise des clés.
• Relouer ou faire des travaux trop vite : la brochure wallonne juge dangereux de relouer immédiatement en cas de litige et conseille de saisir le juge de paix à bref délai.
• Réclamer le neuf : la vétusté n’est pas à charge du locataire.
• Chiffrer sans justificatif : un montant non étayé se conteste facilement.
• Laisser traîner la garantie : à Bruxelles, le retard est sanctionné par une majoration.

En résumé : côté propriétaire, l’état des lieux de sortie se prépare dès l’annonce du départ, se dresse contradictoirement avant la remise des clés et se clôture par un accord écrit sur la garantie. En cas de blocage, le juge de paix reste le recours prévu, à condition d’agir à temps.