Procès-verbal d’état des lieux de sortie : contenu et valeur

À la fin d’une location, tout se joue sur un document : le procès-verbal d’état des lieux de sortie. Il décrit le logement tel que le locataire le rend, le compare à l’état des lieux d’entrée, consigne les clés et les compteurs, et sert de base au règlement des dégâts et de la garantie locative. Ce guide fait partie de nos guides sur l’état des lieux ; pour les étapes pratiques de la visite elle-même, voyez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie. Ici, nous nous concentrons sur l’écrit : ce qu’il doit contenir, ce que vaut la signature et ce qui se passe quand les parties ne sont pas d’accord.

Procès-verbal, constat ou rapport, un même document

Les mots varient : procès-verbal, constat, rapport, PV d’état des lieux de sortie. Dans la pratique, ils désignent le même écrit, celui qui fixe l’état du bien à la fin du bail. La brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation parle du « procès-verbal d’état des lieux de sortie » et précise qu’il « constatera la remise des clés ». Le décret wallon, lui, évoque « la date du procès-verbal d’état des lieux locatif » pour désigner l’état des lieux d’entrée auquel la sortie se réfère.

Le principe du procès-verbal est le même à l’entrée, à la sortie ou avant des travaux. Pour une vue d’ensemble de ce type de document, consultez notre article sur le PV état des lieux. Le constat dressé avant un chantier obéit à d’autres logiques, que nous détaillons dans le procès-verbal d’état des lieux avant travaux : contenu et valeur.

Ce qui distingue le procès-verbal de sortie, c’est sa fonction de clôture. Selon la brochure wallonne, l’état des lieux de sortie, « daté et signé par les parties ou leurs représentants », permet la libération des lieux, la remise des clés et la libération de la garantie locative ; il marque aussi le point de départ de la période de chômage locatif du bailleur.

Le contenu minimal en Wallonie

Le décret wallon du 15 mars 2018 est le seul texte régional qui détaille le contenu de l’état des lieux de sortie. Son article 27, § 5, prévoit que, « sauf convention contraire », il comporte au minimum :

1. la date des constatations ;
2. l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations ;
3. la désignation du bien ;
4. les références à la date du bail, à la date du procès-verbal d’état des lieux d’entrée, à la durée d’occupation et à tout avenant ;
5. la référence à l’éventuel établissement des constatations matérielles des manquements et dégâts imputables au preneur ;
6. le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes ;
7. la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur ;
8. les éventuelles observations sur des éléments ou documents restant à remettre ;
9. le lieu et la date de signature ;
10. les signatures, précédées de la mention « lu et approuvé », des parties présentes ou de leur mandataire ;
11. la ou les signatures du ou des auteurs des constatations.

Le texte complet est consultable dans la version consolidée du décret sur Wallex. La formule « sauf convention contraire » signifie que les parties peuvent s’écarter de cette liste, mais en pratique, un procès-verbal qui omet la durée d’occupation, les compteurs ou les clés perd beaucoup de son utilité.

Les règles à Bruxelles

Le Code bruxellois du logement ne fixe pas de liste de mentions pour la sortie. Son article 220 exige en revanche que, si le logement a des compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprennent le relevé des index de consommation, les numéros de compteurs et les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Le même article, en son § 3, prévoit que chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, et, depuis le 1er novembre 2024, au plus tard dans le mois de la libération des lieux. La liste wallonne reste un bon guide de rédaction à Bruxelles : elle reprend ce qu’un juge s’attendra à trouver dans un constat sérieux.

La valeur du procès-verbal de sortie

Une comparaison avec l’entrée

Le procès-verbal de sortie n’a de sens que rapproché de l’état des lieux d’entrée. En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit que, s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». S’il n’y a pas eu d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. À Bruxelles, les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil, rendus applicables par l’article 220 du Code bruxellois, posent les mêmes règles.

Autrement dit, le procès-verbal de sortie ne prouve pas à lui seul un dégât locatif : il montre une différence entre deux états. Une trace qui figurait déjà à l’entrée n’est pas imputable au locataire ; une usure liée à l’âge des matériaux non plus. Un défaut qui n’apparaît qu’après la sortie pose d’autres questions, abordées dans notre guide sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

La signature « lu et approuvé »

Signé par les deux parties, ou par leur mandataire, le procès-verbal traduit un accord sur les constats. Selon la brochure wallonne, signé par l’expert et confirmant l’accord des parties, il met fin à la sortie des lieux : le bailleur peut alors disposer du logement. Contester ensuite un constat que l’on a approuvé sans réserve devient difficile.

C’est pourquoi Droits Quotidiens conseille de ne jamais signer un document avec lequel on n’est pas d’accord et de consigner ses remarques par écrit. Une solution fréquente consiste à signer en indiquant des réserves précises, pièce par pièce, sur le document lui-même.

Un document unilatéral pèse moins

Un constat dressé par une seule partie, en l’absence de l’autre, n’a pas la même force qu’un procès-verbal contradictoire : l’autre partie n’a pas pu faire valoir ses observations et peut le contester. Les textes wallon et bruxellois prévoient précisément un état des lieux de sortie contradictoire. Si l’autre partie ne vient pas ou refuse, la voie prévue est le juge de paix, qui désigne un expert.

En cas de désaccord sur le procès-verbal

En Wallonie comme à Bruxelles, à défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux ; le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. La brochure wallonne précise que l’expert a d’abord pour mission d’établir la matérialité des faits en présence des parties ou de leurs représentants.

Ce calendrier a une conséquence pratique : une fois les clés remises, cette procédure spécifique n’est plus ouverte. La brochure recommande d’ailleurs que la remise des clés s’accompagne d’un reçu en double exemplaire et que le bailleur, en cas de litige, indique que les clés sont acceptées sous réserve des dégâts locatifs.

Du procès-verbal à la garantie locative

Le procès-verbal de sortie constate les dégâts ; il ne libère pas la garantie. En Wallonie (article 62 du décret) comme à Bruxelles (article 249 du Code), la garantie placée sur un compte ne peut être libérée qu’au vu d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision judiciaire.

À Bruxelles, sous réserve d’une procédure contentieuse, la garantie doit être libérée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés ; à défaut, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois commencé. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, elle peut être partiellement bloquée dans l’attente de la clôture annuelle des comptes, comme le prévoit l’article 249 du Code bruxellois du logement.

Un procès-verbal utile, en pratique

Un bon procès-verbal de sortie est précis et vérifiable. Quelques habitudes font la différence :

• suivre l’ordre des pièces de l’état des lieux d’entrée, pour faciliter la comparaison ;
• décrire plutôt que qualifier : « trou de cheville non rebouché, mur gauche, à côté de la fenêtre » plutôt que « mur abîmé » ;
• joindre des photos datées, rattachées à chaque constat ;
• relever tous les compteurs et, à Bruxelles, les codes EAN ;
• lister les clés, badges et télécommandes rendus, et les documents restant à remettre, comme une attestation d’entretien de chaudière ;
• séparer les constats, qui décrivent, de l’éventuelle évaluation chiffrée des dégâts.

Sur ce dernier point, la brochure wallonne rappelle que l’évaluation des dégâts tient compte notamment de la vétusté des équipements et du degré d’amortissement des décors, et que l’indemnité due au bailleur peut inclure, outre les réparations, une indemnité pour l’indisponibilité des lieux pendant les travaux.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie n’est donc pas une formalité : c’est la pièce qui permet de tourner la page d’une location sans litige, ou de le trancher sur des bases solides lorsqu’il survient.