Procès-verbal d’état des lieux : contenu et valeur

On l’appelle procès-verbal, PV, rapport ou constat d’état des lieux : c’est le document qui fixe, par écrit et sous la signature des deux parties, l’état d’un logement à l’entrée ou à la sortie du locataire. Sa qualité conditionne toute la fin du bail. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique ce qu’il doit contenir, comment le signer et ce qu’il vaut comme preuve. Pour la démarche complète, de la préparation au rendez-vous de sortie, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Un document écrit, contradictoire et détaillé

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose aux parties de dresser « un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire ». À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement exige lui aussi un état des lieux d’entrée détaillé, établi contradictoirement et à frais communs. Le procès-verbal est la forme écrite de ce constat.

Trois qualités en font un document utile :

• il est détaillé : chaque pièce et chaque équipement sont décrits, avec leurs défauts localisés ;
• il est contradictoire : il est établi en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants, qui le signent ;
• il est daté : il fige l’état du bien à un moment précis, avant l’occupation ou au cours du premier mois.

Le procès-verbal peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un expert désigné ensemble. Dans ce dernier cas, en Wallonie, ses frais sont partagés à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge.

Le contenu minimum prévu par la loi

Le décret wallon est le texte le plus précis sur le contenu du procès-verbal d’entrée. Son article 27 prévoit notamment :

À Bruxelles, l’article 220 impose de reprendre, en présence de compteurs individuels, les index de consommation et les numéros d’identification des compteurs. La trame wallonne reste une bonne base pour tout procès-verbal, quelle que soit la Région.

Le modèle officiel wallon, rubrique par rubrique

Le Service public de Wallonie publie un modèle-type d’état des lieux d’entrée, à valeur indicative. Il est instructif à plusieurs égards.

Il commence par des remarques préalables. L’une d’elles précise qu’aucun examen n’a été fait de ce qui se trouve à l’intérieur des murs, des sols et des plafonds : le procès-verbal décrit l’état apparent, pas la structure cachée. Une autre prévoit que, si aucun dégât n’est mentionné, les parties reconnaissent que ce qui est décrit est intact et en bon état, et que les appareils fonctionnent. Autrement dit, un défaut oublié à l’entrée pourra être imputé au locataire à la sortie.

Il décrit ensuite chaque espace, du hall d’entrée aux annexes et au jardin, avec la mention « Description détaillée + photos » à chaque rubrique. Suivent le relevé des compteurs (eau froide, eau chaude, gaz, électricité jour et nuit, avec leur numéro et leur index), les attestations d’entretien (chauffage central, cheminée, chauffe-eau, attestation PEB), l’état de propreté, les détecteurs incendie et une rubrique pour les remarques, par exemple les travaux que le bailleur s’engage à réaliser.

Photos et annexes

Les photos sont devenues indispensables, mais elles ont une place précise. Le modèle wallon prévoit d’indiquer le nombre de pages numérotées et le nombre de photos du reportage joint à chaque exemplaire. Il demande aussi que les photos, ou leur support, soient signées par les preneurs, et rappelle qu’elles « ne dispensent pas les parties de remplir le présent formulaire de manière précise ».

En pratique, une bonne photo d’état des lieux :

• est prise de manière à situer le défaut dans la pièce (vue d’ensemble puis détail) ;
• est rattachée à une ligne précise de la description écrite ;
• est datée et conservée dans un format que les deux parties ont reçu.

D’autres annexes peuvent compléter le procès-verbal : inventaire du mobilier pour un logement meublé, copies des modes d’emploi remis au locataire, attestations d’entretien.

Signature, exemplaires et enregistrement

Le modèle wallon se termine par une formule qui résume les formalités : l’état des lieux contradictoire est établi de bonne foi, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties présentes, plus un destiné à l’enregistrement, et chaque partie reconnaît avoir reçu le sien. Les signatures sont précédées de la mention manuscrite « lu et approuvé », et chaque page est paraphée par les deux parties.

Le procès-verbal d’entrée est annexé au bail. Le SPF Finances précise que le bailleur doit faire enregistrer l’état des lieux, soit avec le bail, soit après celui-ci, avec une copie du bail déjà enregistré. L’enregistrement est gratuit pour un bien affecté exclusivement à l’habitation ; sinon, un droit de 50 € est dû.

Que faire en cas de désaccord

Signer, c’est approuver. Droits Quotidiens conseille de ne pas signer un état des lieux que l’on conteste, notamment s’il a été rédigé sans vous, et d’y faire ajouter ses remarques avant de signer, en joignant ses propres preuves. À défaut d’accord :

• en Wallonie, le juge de paix désigne un expert sur requête introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois ;
• à Bruxelles, pour la sortie, le juge est saisi avant la date de remise des clés et désigne un expert.

La valeur probante du procès-verbal

Le procès-verbal n’est pas une formalité administrative : c’est la preuve de référence de l’état du bien. En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit que, s’il a été dressé, le preneur doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu selon cet état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire par toute voie de droit. À Bruxelles, la même règle découle de l’article 1731 de l’ancien Code civil.

La force du document dépend de sa précision :

• un procès-verbal vague (« bon état général ») ne permet pas de comparer l’entrée et la sortie ;
• un procès-verbal signé par les deux parties, détaillé et photographié, offre une base solide pour comparer l’entrée et la sortie ;
• un état des lieux dressé par un expert désigné par le juge de paix s’impose aux deux parties, selon Droits Quotidiens.

Lorsqu’il faut aller au-delà du constat, par exemple pour déterminer l’origine d’une fissure ou d’une infiltration, le procès-verbal ne suffit plus : c’est le rôle d’une expertise, dont nous expliquons la différence dans notre page expertise et état des lieux.

Le PV de sortie et les autres procès-verbaux

À la fin du bail, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais communs. En Wallonie, l’article 27 prévoit qu’il reprend des éléments comparables à ceux de l’entrée, avec une référence à la durée d’occupation et l’état des équipements. Il se dresse l’état des lieux d’entrée sous les yeux, rubrique par rubrique. Nous y consacrons un article : procès-verbal d’état des lieux de sortie : contenu et valeur.

Le procès-verbal existe aussi hors du bail. Avant des travaux importants sur un chantier voisin, un constat contradictoire décrit l’état des bâtiments exposés, pour pouvoir attribuer plus tard les fissures ou dégradations apparues pendant le chantier. Son contenu et ses règles sont différents : voyez le procès-verbal d’état des lieux avant travaux : contenu et valeur.

En résumé : le procès-verbal d’état des lieux est le document signé qui sert de preuve jusqu’à la fin du bail. Son contenu est largement fixé par le décret wallon, les photos le complètent sans le remplacer, et sa valeur dépend avant tout de sa précision.