État des lieux contradictoire ou amiable : définition et valeur

« Contradictoire » est le mot qui revient dans tous les textes sur l’état des lieux, et celui qu’on comprend le moins. Il ne veut pas dire que les parties se contredisent, mais qu’elles participent toutes les deux au constat. Cet article de nos guides sur l’état des lieux définit le terme, le distingue de l’état des lieux « amiable » et explique sa valeur, en Wallonie et à Bruxelles. Pour l’ensemble des règles, du rendez-vous d’entrée à la sortie, voyez notre guide complet de l’état des lieux.

Définition de l’état des lieux contradictoire

Un état des lieux est contradictoire lorsqu’il est établi en présence des deux parties, ou de leurs représentants, et qu’il est daté et signé par elles. Chacune a pu voir le logement, faire ses remarques et faire corriger ce qu’elle jugeait inexact avant de signer. En droit, une procédure « contradictoire » est celle où chaque partie a pu faire valoir son point de vue : l’état des lieux applique cette idée au constat de l’état du logement.

La brochure juridique de Bruxelles Logement énumère trois conditions pour qu’un état des lieux soit valable :

• contradictoire : dressé en présence du preneur et du bailleur, ou de leurs représentants ;
• daté et signé par le preneur et le bailleur, ou par leurs représentants ;
• détaillé, c’est-à-dire précis : une clause de style comme « l’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas un état des lieux.

Le décret wallon va dans le même sens. Parmi les mentions minimales de l’état des lieux d’entrée, son article 27 cite l’identité et la qualité des auteurs des constatations, la description de l’état apparent de chaque pièce, et « les signatures précédées de la mention « lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire ».

Une obligation légale

L’état des lieux contradictoire n’est pas une option. L’article 27 du décret wallon du 15 mars 2018 impose aux parties de dresser « un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire ». À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement renvoie à l’article 1730 de l’ancien Code civil : les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs. Dans les deux Régions, il est dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, puis annexé au bail et enregistré avec lui.

Contradictoire et amiable, deux notions différentes

On oppose souvent l’état des lieux « amiable » à l’état des lieux « contradictoire ». C’est une confusion : les deux mots ne répondent pas à la même question.

« Amiable » décrit donc la manière de faire : sans expert, entre les parties. Le modèle de bail bruxellois emploie d’ailleurs les deux mots ensemble : les parties s’engagent à « dresser contradictoirement un état des lieux détaillé, à l’amiable ou par un expert ». « Contradictoire » décrit la qualité du document : les deux parties y ont pris part.

L’état des lieux amiable, entre particuliers

Le bailleur et le locataire peuvent tout à fait faire l’état des lieux eux-mêmes. Selon Droits Quotidiens, il est alors gratuit ; il doit être écrit, décrire chaque pièce et chaque équipement, et peut être accompagné de photos. Chaque Région a arrêté un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative. La brochure bruxelloise rappelle que ce modèle n’est pas obligatoire et qu’il « ne remplace pas la compétence et l’expérience pratique d’un expert ».

L’état des lieux par un expert commun

Les parties peuvent aussi désigner ensemble un tiers spécialisé, comme un expert immobilier, un architecte ou un géomètre-expert. En Wallonie, l’expert commun est mandaté soit par une clause écrite du bail, soit par les deux parties d’un commun accord, et ses frais sont partagés à parts égales. Le constat reste contradictoire : les parties sont convoquées, assistent à la visite, font leurs remarques et signent. Chacune peut aussi se faire accompagner d’un expert de son choix, qu’elle paie alors seule.

La valeur d’un état des lieux contradictoire

L’état des lieux contradictoire fixe l’état du logement au jour de l’entrée, et c’est à lui qu’on comparera tout au départ. S’il a été fait de manière détaillée, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28 du décret wallon, article 1731 de l’ancien Code civil). La brochure bruxelloise ajoute l’usage normal du bien.

Signé par les deux parties, il vaut reconnaissance de son contenu par chacune. Il n’est pas impossible de le contester ensuite, mais il faudra prouver l’erreur, et les délais pour faire désigner un expert par le juge sont courts.

L’état des lieux non contradictoire

Un état des lieux non contradictoire est celui qu’une seule partie a établi : le bailleur qui fait le tour du logement seul et remet le document au locataire, ou l’expert mandaté par une seule partie sans que l’autre ait été convoquée. Selon la brochure bruxelloise, ce document « peut toujours être contesté par l’autre partie ». Il ne remplit pas l’obligation légale et ne vaut que comme un élément de preuve parmi d’autres.

Sans état des lieux détaillé, la règle est connue : le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. Concrètement, le bailleur aura du mal à faire payer des dégâts qu’il ne peut pas dater.

Les photos ne remplacent pas le contradictoire

Les photos sont précieuses, mais des photos prises par une seule partie n’ont pas été reconnues par l’autre. Elles complètent l’état des lieux ; elles ne le remplacent pas. Le meilleur usage est de les joindre au document signé, ou de les faire mentionner dans celui-ci, pour que les deux parties les reconnaissent.

Une précaution simple rend les photos bien plus utiles. Numérotez-les ou classez-les par pièce, conservez les fichiers d’origine qui portent leur date, et faites indiquer dans l’état des lieux qu’un reportage photographique y est joint. Le locataire comme le bailleur pourront alors s’y référer sans discussion sur leur origine.

Si l’autre partie refuse d’y participer

Lorsque l’une des parties ne donne pas suite à la demande de l’autre, celle-ci peut demander au juge de paix de désigner un expert. En Wallonie, la requête est introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois ; l’expert ainsi désigné dresse l’état des lieux, et le jugement n’est pas susceptible d’appel. À Bruxelles, la brochure régionale précise qu’au-delà du premier mois d’occupation, les parties ne peuvent plus être contraintes.

Le contradictoire à chaque étape

Le principe ne vaut pas seulement à l’entrée.

• Avenant : si des modifications importantes sont apportées aux lieux loués après l’état des lieux d’entrée, chacune des parties peut exiger un avenant rédigé contradictoirement et à frais communs (article 27, § 3, du décret wallon ; article 1730, § 2, de l’ancien Code civil).
• Sortie : chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés ; à Bruxelles, il est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, et depuis le 1er novembre 2024 au plus tard dans le mois de la libération. Notre article sur l’état des lieux de sortie contradictoire détaille cette étape.
• Avant travaux : hors bail, le même principe protège le voisin d’un chantier et le maître de l’ouvrage, chacun ayant pu faire ses remarques sur le constat ; voyez notre article sur l’état des lieux avant travaux contradictoire.

En résumé : un état des lieux est contradictoire quand les deux parties y participent et le signent, qu’il soit fait à l’amiable ou par un expert commun. C’est ce qui lui donne sa force ; un constat établi par une seule partie reste contestable.