État des lieux de sortie contradictoire : définition et valeur

À la fin d’un bail, bailleur et locataire ont des intérêts opposés : l’un cherche des dégâts, l’autre veut récupérer sa garantie. C’est précisément pour cela que la loi mise sur un constat fait ensemble. Cet article de nos guides sur l’état des lieux définit l’état des lieux de sortie contradictoire, explique qui peut l’exiger et qui le paie, et mesure sa valeur de preuve. Pour les étapes pratiques du jour J, lisez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Définition, un constat fait à deux

Un état des lieux est contradictoire lorsqu’il est dressé en présence des deux parties, ou de leurs représentants, et signé par elles. La brochure juridique de la Région de Bruxelles-Capitale le dit simplement : l’état des lieux doit être « dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du preneur et du bailleur, ou de leurs représentants », puis daté et signé par eux.

Le mot ne signifie donc pas que les parties se contredisent. Il renvoie au principe du contradictoire, bien connu en procédure : chacun peut voir ce qui est constaté, formuler ses observations et les faire consigner. Le constat qui en sort n’est pas celui du bailleur ni celui du locataire, mais un document commun.

Il s’oppose au constat unilatéral, dressé par une seule partie, ou par un expert qu’une seule partie a mandaté, sans que l’autre y participe. Ce n’est pas la présence d’un professionnel qui rend un état des lieux contradictoire : c’est la participation des deux camps.

La même logique vaut à d’autres moments de la vie d’un bien. Nos articles sur l’état des lieux contradictoire ou amiable et sur l’état des lieux avant travaux contradictoire, dressé avant un chantier voisin, montrent que le principe est le même : un document établi ensemble vaut mieux que deux versions opposées.

Ce que prévoient les textes

En Wallonie

L’article 27, § 4, du décret wallon du 15 mars 2018 dispose que « chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés ». Le § 5 en fixe le contenu minimal, sauf convention contraire : date et auteurs des constatations, désignation du bien, références du bail et de l’état des lieux d’entrée, relevé des compteurs, clés remises, éléments restant à remettre, lieu et date de signature, et les signatures « précédées de la mention « lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire ».

Le même article précise le moment : après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête avant la date de remise des clés, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux.

À Bruxelles

L’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement reprend la même règle : chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés. Depuis le 1er novembre 2024, il doit l’être au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur. À défaut d’accord, le juge compétent, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

Un expert commun ou deux experts

Le constat contradictoire peut être dressé de plusieurs façons, sans perdre ce caractère :

1. Par les parties elles-mêmes, qui parcourent le logement ensemble et rédigent le document.
2. Par un expert commun, désigné d’un commun accord : ses honoraires se partagent, et c’est la formule qui correspond le mieux à l’idée de frais partagés.
3. Avec deux experts, chacun assistant une partie. La brochure bruxelloise précise que chaque partie peut se faire accompagner d’un expert de son choix, « qu’elle est alors seule à payer ». Les deux experts constatent ensemble et le document est signé par tous.

La formule des deux experts se rencontre surtout quand la relation est tendue ou que l’enjeu est important. Elle coûte davantage et suppose que les deux professionnels s’accordent sur chaque constat. Un expert commun, neutre par construction, suffit dans la plupart des cas.

Ce qui fait perdre le caractère contradictoire, c’est l’absence d’une partie qui n’a pas été invitée, ou un expert mandaté par un seul camp qui constate hors de la présence de l’autre. La brochure bruxelloise le souligne : un état des lieux « dressé par une des parties ou par un expert désigné par une seule des parties peut toujours être contesté par l’autre partie ».

La valeur d’un état des lieux de sortie contradictoire

Une comparaison avec l’entrée

L’état des lieux de sortie n’a de sens que rapproché de l’état des lieux d’entrée. En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit que, s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. À Bruxelles, l’article 1731 de l’ancien Code civil, rendu applicable par l’article 220 du Code du logement, pose la même règle. La brochure wallonne le résume : les parties, ou l’expert mandaté par elles, constatent l’existence de dégâts « en prenant comme point de comparaison l’état des lieux d’entrée ».

Un constat contradictoire de sortie, face à un constat contradictoire d’entrée, permet donc d’établir sans discussion ce qui a changé. Reste ensuite à distinguer dégâts locatifs et usure normale, ce qui relève souvent d’une appréciation d’expert : nous l’expliquons dans notre article sur l’expertise et état des lieux.

Une signature qui engage

En signant « lu et approuvé », chaque partie reconnaît l’exactitude des constatations. Revenir ensuite sur un constat signé devient difficile. Il reste possible de faire valoir un défaut qui ne pouvait pas être vu le jour du constat : c’est la question du vice caché après état des lieux d’entrée, qui obéit à ses propres règles. Pour le reste, les réserves se formulent avant de signer, pas après.

La clé de la garantie locative

La brochure wallonne rappelle que le procès-verbal d’état des lieux de sortie, daté et signé par les parties ou leurs représentants, permet la libération des lieux, la remise des clés et la libération de la garantie locative. En Wallonie, l’article 62 du décret ne permet de disposer de la garantie qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, sur production d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision judiciaire. Un état des lieux de sortie contradictoire, avec l’accord des parties sur les montants, prépare directement cet accord écrit.

Si l’autre partie refuse ou ne vient pas

Un refus n’empêche pas d’avancer, mais il impose d’agir vite. Invitez l’autre partie par écrit à une date précise, en gardant la preuve de l’envoi. Si elle refuse ou ne se présente pas, la voie prévue par les textes est la requête au juge de paix, avant la remise des clés, pour faire désigner un expert. Une fois les clés rendues sans état des lieux et sans saisine du juge, cette voie se ferme.

Un constat dressé malgré l’absence de l’autre partie, même par un professionnel, reste utile comme élément de preuve, mais il n’aura pas la valeur d’un constat contradictoire : le juge l’appréciera avec les autres éléments du dossier.

Bien préparer un constat contradictoire

• Relisez l’état des lieux d’entrée et apportez-en une copie : c’est la base de comparaison.
• Libérez entièrement le logement avant le constat : les textes le placent après la libération des lieux.
• Prévoyez la remise des clés à la fin du constat, et notez chaque clé, badge ou télécommande rendu.
• Faites noter vos désaccords dans le document plutôt que de refuser de signer : un constat signé avec réserves reste contradictoire sur tout le reste.
• Gardez un exemplaire signé avec les photos, jusqu’à la libération de la garantie.

En résumé : un état des lieux de sortie contradictoire est un constat fait ensemble, que chaque partie peut exiger à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés. Comparé à l’état des lieux d’entrée, il fixe ce qui a changé et prépare la libération de la garantie.