Procès-verbal d’état des lieux avant travaux : contenu et valeur

Avant une démolition, une excavation ou une rénovation lourde, on parle volontiers de « constat d’état des lieux avant travaux » ou de « procès-verbal ». Les deux désignent le même document : l’écrit signé qui fixe l’état des biens exposés au chantier. Cet article de nos guides sur l’état des lieux détaille son contenu et sa valeur. Pour la démarche d’ensemble et les relations avec les voisins, voyez notre dossier sur l’état des lieux avant travaux voisin.

Ce qu’est un procès-verbal avant travaux

Le procès-verbal consigne des constatations faites sur place, à une date donnée, en présence des parties ou après les avoir invitées. Il décrit ; il ne juge pas. Il dit qu’une fissure de telle longueur existe à tel endroit, pas pourquoi elle existe ni qui en est responsable.

Il obéit à la même logique que le procès-verbal d’état des lieux : contenu et valeur d’une location, mais son objet diffère. En location, on décrit le logement que le locataire reçoit. Avant travaux, on décrit des biens qui appartiennent souvent à des tiers, les voisins, pour pouvoir comparer leur état après le chantier.

Aucun texte belge ne fixe le contenu d’un procès-verbal avant un chantier privé. Pour la location, le décret wallon du 15 mars 2018 énumère les mentions minimales de l’état des lieux d’entrée (article 27, § 2) : date du constat, identité et qualité des auteurs, description de chaque pièce, signatures précédées de « lu et approuvé »… Cette liste est une bonne base de méthode, que le constat avant travaux adapte au chantier.

Le contenu, rubrique par rubrique

L’en-tête

• Date, heure de début et de fin de la visite, conditions météo et d’éclairage.
• Identité et qualité de l’auteur des constatations.
• Adresse de chaque bien décrit et, pour un immeuble à appartements, les lots et parties communes visités.
• Nombre d’originaux et nombre de pages, photos comprises.

Les parties

Le procès-verbal nomme le maître de l’ouvrage, chaque propriétaire voisin, les occupants s’ils sont différents, l’entrepreneur et, le cas échéant, le syndic. Pour chacun, il indique s’il était présent, représenté (par qui) ou absent, et renvoie à l’invitation envoyée : date, mode d’envoi, réponse éventuelle. Cette rubrique fonde le caractère contradictoire du document.

Le chantier prévu

Nature des travaux, date de début annoncée, position du chantier par rapport à chaque bien décrit, référence du permis s’il y en a un. C’est ce qui justifie les zones décrites en priorité : le mur mitoyen côté chantier, la façade exposée, la cave proche de l’excavation.

La description des biens

La description suit un ordre fixe, de l’extérieur vers l’intérieur, pièce par pièce, mur par mur. Pour chaque défaut, le procès-verbal note :

Les éléments sensibles aux mouvements méritent une mention : portes et châssis qui ferment mal, carrelages fissurés, plinthes décollées, joints de carrelage ouverts. Ils sont souvent les premiers signes d’un mouvement ultérieur.

L’aplomb des façades exposées

Pour une façade ou un mur mitoyen exposé à une démolition, une excavation ou des vibrations, un relevé de l’aplomb à des points repérés donne une référence chiffrée. On note le point de mesure, l’instrument utilisé et la valeur relevée, pour pouvoir refaire la même mesure au même endroit après le chantier. Aucun texte ne l’impose ; c’est une précaution de méthode. Le relevé ne dit rien de la stabilité du bâtiment : si un faux aplomb inquiétant est constaté, la question relève d’un ingénieur en stabilité.

Les photos

Les photos sont numérotées, légendées (pièce, mur, zone) et appelées dans le texte. D’abord une vue d’ensemble de chaque mur, puis chaque défaut de près, avec un repère d’échelle. Les fichiers d’origine sont conservés avec leurs métadonnées. Des photos seules, sans description, restent difficiles à exploiter ; un texte sans photos, difficile à vérifier. Le procès-verbal lie les deux.

Observations et signatures

Chaque partie peut faire noter ses remarques, y compris un désaccord (« le propriétaire estime cette fissure postérieure à 2024 »). Le procès-verbal mentionne aussi les zones non visitées et pourquoi. Il se termine par les signatures de toutes les parties présentes, précédées de « lu et approuvé », sur chaque original.

Qui rédige le procès-verbal

Aucun texte ne réserve la rédaction d’un constat amiable avant travaux à une profession. Les parties peuvent le dresser elles-mêmes, avec une trame et beaucoup de rigueur. Elles peuvent aussi confier la mission à un expert indépendant, désigné ensemble ou mandaté par le maître de l’ouvrage avec l’accord des voisins. L’intérêt n’est pas de rendre le document « officiel », ce qu’il ne devient pas, mais d’obtenir une description neutre et complète, rédigée par quelqu’un qui n’a pas d’intérêt dans le chantier.

Lorsque plusieurs voisins sont concernés, un seul procès-verbal peut couvrir tous les biens, à condition que chaque propriétaire soit invité et signe la partie qui le concerne. Pour un immeuble à appartements, les parties communes se visitent avec le syndic ou son représentant, les lots privatifs avec leurs propriétaires ou occupants.

La valeur du procès-verbal

Une preuve libre

Le livre 8 du Code civil sur la preuve pose que celui qui veut faire valoir une prétention en justice doit prouver les faits qui la fondent (article 8.4) et, hormis les cas où la loi en dispose autrement, que la preuve peut être apportée par tous modes de preuve (article 8.8). Le procès-verbal n’est donc pas la seule preuve possible, mais c’est la plus structurée. Face à un trouble de voisinage, que l’article 3.101 du livre 3 du Code civil répute imputable au propriétaire qui a autorisé les travaux, il permet de départager ce qui existait avant et ce qui est apparu pendant le chantier.

Un écrit signé

Signé par les parties, le procès-verbal est un acte sous signature privée, qui fait foi entre ceux qui l’ont signé (article 8.18). Le voisin qui a signé sans réserve la description d’une fissure existante pourra difficilement soutenir ensuite qu’elle est apparue pendant les travaux. Par prudence, établissez un original par partie, chacun mentionnant le nombre d’originaux, comme l’article 8.20 l’exige pour les contrats synallagmatiques.

Une date à sécuriser

À l’égard des tiers, un acte sous signature privée n’acquiert date certaine que dans les cas prévus par l’article 8.22, notamment son enregistrement. Entre les parties qui l’ont signé, la date indiquée et les photos datées suffisent en pratique. Si un assureur ou un tiers doit s’appuyer sur le document, parlez-en à votre conseil.

Contradictoire, unilatéral ou judiciaire

Un procès-verbal dressé sans le voisin, parce qu’il a refusé ou n’a pas répondu, reste un élément de preuve, mais il pourra être discuté. Pour les enjeux importants, l’article 962 du Code judiciaire permet au juge, en cas de menace objective et actuelle d’un litige, de charger un expert de constatations avant tout procès ; il n’est pas tenu de suivre son avis. Notre bureau n’est pas expert judiciaire : il dresse des constats amiables.

Ce que le procès-verbal ne fait pas

Le procès-verbal ne recherche pas l’origine d’un désordre, ne se prononce pas sur la stabilité d’un bâtiment et ne chiffre pas un dommage. Si l’une de ces questions se pose, avant ou après le chantier, c’est le rôle d’une expertise avant travaux, voire d’un ingénieur en stabilité.

Il ne remplace pas non plus les autres constats imposés par un texte. À Bruxelles, pour un chantier en voirie, l’article 90 de l’ordonnance du 3 mai 2018 impose à l’impétrant de charger dans le système informatique des photos des dégâts existants sur l’emprise et ses abords immédiats ; à défaut, ils sont réputés en bon état au début du chantier.

Après le chantier, le procès-verbal de comparaison

Le procès-verbal avant travaux prend tout son sens à la fin du chantier. Un second procès-verbal, dressé dans le même ordre et avec les mêmes points de mesure, note pour chaque ligne : inchangé, aggravé ou nouveau. C’est la même méthode que le procès verbal état des lieux de sortie en location, qui se dresse l’état des lieux d’entrée sous les yeux.

En résumé : le procès-verbal d’état des lieux avant travaux vaut ce que vaut sa précision. Localisé, mesuré, photographié et signé par toutes les parties invitées, il devient la pièce qui départage les voisins si une fissure apparaît pendant le chantier.