L’état des lieux côté locataire : droits et obligations

Pour le locataire, l’état des lieux n’est pas une simple formalité administrative. C’est le document qui, à la fin du bail, décidera de ce qu’on peut lui réclamer et de ce qu’il récupérera de sa garantie locative. Cet article de nos guides sur l’état des lieux se place de votre côté et fait le tour de vos droits et de vos obligations, en Wallonie et à Bruxelles. Pour l’ensemble des règles, voyez notre guide complet de l’état des lieux ; pour le point de vue du bailleur, lisez l’état des lieux côté propriétaire.

Vos droits à l’entrée

Un état des lieux détaillé et contradictoire

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement renvoie à l’ancien Code civil : état des lieux détaillé, contradictoire et à frais communs. Dans les deux Régions, il est dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail écrit et enregistré avec lui.

Concrètement, vous avez le droit :

• d’être présent, ou représenté par une personne munie d’une procuration ;
• de faire noter vos remarques avant de signer, et de refuser de signer un document que vous jugez inexact ;
• de demander un expert commun, dont les frais sont partagés ; en Wallonie, l’expert que le bailleur désigne seul reste à sa charge ;
• de recevoir votre exemplaire, le bail étant rédigé en un exemplaire par partie, plus un pour l’enregistrement ;
• de saisir le juge de paix si le bailleur refuse l’état des lieux : il peut désigner un expert ; en Wallonie, la requête est introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du premier mois.

Les détails du rendez-vous d’entrée, et ce qu’il faut vérifier pièce par pièce, sont réunis dans notre article sur l’état des lieux d’entrée côté locataire.

Si l’état des lieux ne vous a pas été remis

Un état des lieux non remis au locataire est un problème fréquent : il a été fait, signé, puis le bailleur ou l’agence ne l’a jamais envoyé. Demandez-en une copie par écrit, de préférence par recommandé. Le document est annexé au bail et soumis à l’enregistrement ; il doit donc exister en plusieurs exemplaires. S’il n’a jamais été dressé, la règle joue en votre faveur : le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire (article 28 du décret wallon ; article 1731 de l’ancien Code civil, applicable à Bruxelles).

Vos obligations pendant le bail

Le locataire a aussi des obligations, qui trouvent leur traduction à la sortie.

• Entretenir le logement : à Bruxelles, l’article 223 du Code met à charge du preneur les réparations locatives et le menu entretien, sauf ce qui résulte de la vétusté ou de la force majeure ; le bailleur est tenu de toutes les autres réparations. La Wallonie a adopté une liste des réparations locatives et travaux d’entretien.
• Signaler les problèmes au bailleur par écrit, dès leur apparition : votre courrier daté montrera, au départ, que le défaut ne venait pas de vous.
• Demander un avenant si des modifications importantes sont apportées au logement : chacune des parties peut exiger qu’il soit rédigé contradictoirement et à frais communs.
• S’assurer : à Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, doit être couvert par une assurance et en apporte la preuve du paiement des primes chaque année (article 220/1).

Ces règles sont détaillées, pour l’ensemble du bail, dans notre article sur les droits et obligations du locataire.

L’état des lieux de sortie, côté locataire

Un droit pour chacune des parties

Le locataire peut, comme le bailleur, requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code précise qu’il est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, et, depuis le 1er novembre 2024, au plus tard dans le mois de la libération ; à défaut d’accord, le juge, saisi avant la remise des clés, désigne un expert. Selon la page régionale be.brussels, il est de préférence dressé par un expert dont les frais sont partagés, ou conjointement par les deux parties.

Ce que vous devez rendre

S’il y a eu un état des lieux d’entrée détaillé, vous devez rendre le logement tel que vous l’avez reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. La brochure juridique bruxelloise ajoute l’usage normal du bien. L’usure liée au temps n’est donc pas à votre charge ; les dégâts, eux, le sont.

La question de la peinture revient à chaque départ : voyez notre article sur l’obligation de repeindre un appartement en location.

Les frais de l’état des lieux de sortie

Requis par l’une des parties, l’état des lieux de sortie contradictoire est établi à frais partagés. Si vous faites appel à votre propre expert pour vous accompagner, vous le payez seul. Relisez la clause de votre bail relative à l’état des lieux : elle prévoit souvent la désignation d’un expert commun.

Si vous n’êtes pas d’accord

Ne signez pas un document que vous jugez inexact : modifiez-le, ajoutez vos remarques et vos photos, ou proposez un expert commun. Selon Droits Quotidiens, la demande au juge de paix pour désigner un expert doit être faite avant de remettre les clés. Envoyez vos remarques par recommandé.

Préparer le départ

Un état des lieux de sortie se prépare plusieurs semaines à l’avance, pas la veille. Ressortez votre exemplaire de l’état des lieux d’entrée et ses éventuels avenants, et faites le tour du logement pièce par pièce, en comparant chaque mention avec l’état actuel. Vous verrez tout de suite ce qui relève de l’usure du temps et ce qui ressemble à un dégât.

Quelques réflexes utiles avant le rendez-vous :

• réparer ce qui peut l’être à moindre coût, comme une poignée desserrée, un joint de silicone noirci ou une ampoule grillée, plutôt que de laisser le bailleur chiffrer l’intervention ;
• reboucher proprement les trous de fixation si votre bail ou l’état d’entrée le justifie, sans repeindre un mur entier d’une teinte différente ;
• rassembler les attestations d’entretien demandées par le bail, chaudière ou ramonage par exemple, et les factures des réparations faites pendant l’occupation ;
• nettoyer à fond, appareils, vitres et sanitaires compris, et vider caves, greniers et jardin ;
• photographier le logement vide juste avant le rendez-vous, avec des vues d’ensemble et des gros plans.

Le jour même, relevez les compteurs avec le bailleur ou l’expert, notez leurs numéros et remettez toutes les clés, badges et télécommandes contre un reçu qui en précise le nombre. Si un point vous paraît injuste, faites-le noter dans le document plutôt que de le contester plus tard.

La garantie locative après l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie conditionne la libération de la garantie, mais le bailleur ne peut pas se servir seul.

Si le bailleur réclame des montants, demandez des devis ou des factures, et comparez chaque poste à l’état des lieux d’entrée. Un désaccord persistant se règle devant le juge de paix.

En résumé : côté locataire, l’état des lieux est d’abord un droit, celui d’un constat contradictoire et détaillé dont vous gardez un exemplaire ; c’est ensuite une obligation, celle de rendre le logement dans l’état décrit, usure normale exceptée.