Droits et obligations du locataire et du propriétaire

Un bail d’habitation lie un locataire, que la loi appelle « preneur », et un propriétaire, le « bailleur ». Chacun a des droits qui sont, pour l’essentiel, les obligations de l’autre. Cet article de nos guides location et bail les met face à face pour que vous sachiez, avant un désaccord, qui doit quoi.

Le bail d’habitation relève des régions. En Wallonie, il est régi par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; en Région de Bruxelles-Capitale, par le Code bruxellois du logement (CBL), complété par l’ancien Code civil sur certains points. Nous précisons chaque fois la région : les règles ne se mélangent pas.

Le cadre, des règles souvent impératives

Une règle impérative s’applique même si le contrat prévoit autre chose : la clause contraire est nulle ou réputée non écrite. À Bruxelles, les dispositions du Code relatives aux baux d’habitation sont impératives, sauf lorsqu’elles précisent le contraire (article 216 du CBL). En Wallonie, pour un bail de résidence principale, les règles du chapitre qui lui est consacré sont impératives sauf disposition contraire, tout comme les articles sur la délivrance, les réparations, la conformité du logement et les réparations locatives (article 52, §§ 5 et 6).

Autrement dit, signer un bail qui met les grosses réparations à charge du locataire ou qui lui fait payer le précompte immobilier ne rend pas ces clauses valables pour une résidence principale.

Les obligations du propriétaire, les droits du locataire

Le décret wallon consacre une section entière aux « droits et obligations du bailleur ». Le propriétaire :

• délivre le bien « en bon état de réparations de toute espèce » et l’entretient pour qu’il serve à l’usage prévu (article 7) ;
• fait toutes les réparations nécessaires « autres que locatives », y compris les réparations locatives dues uniquement à la vétusté ou à la force majeure (articles 7 et 8) ;
• fait jouir paisiblement le locataire et ne change pas la forme du bien (article 7) ;
• garantit le locataire contre les vices ou défauts qui empêchent l’usage du bien (article 10) ;
• loue un logement conforme aux exigences régionales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité (article 9), ou de sécurité, de salubrité et d’équipement à Bruxelles (article 219 du CBL) ;
• établit un bail écrit, le fait enregistrer dans les deux mois et supporte le précompte immobilier d’une résidence principale (articles 3, 53 et 59 ; articles 218, 226 et 228/5 du CBL).

À Bruxelles, le bailleur doit en plus fournir des informations précises avant la signature, dont le certificat PEB (article 217 du CBL) ; notre guide sur l’obligation PEB location Bruxelles les détaille. Pendant le bail, le propriétaire garde certains droits d’intervention. En Wallonie, le locataire doit souffrir les réparations urgentes et, dans les conditions fixées par le Gouvernement, certains travaux économiseurs d’énergie (article 21). À Bruxelles, pour les baux de neuf ans ou plus, le bailleur peut, au maximum une fois tous les trois ans, réaliser des travaux non urgents d’amélioration énergétique ou d’adaptation à une situation de handicap, en prévenant le locataire par recommandé au moins un mois à l’avance ; ces travaux ne peuvent pas dépasser nonante jours, et le logement doit rester occupable (article 221 du CBL). Au-delà, une diminution de loyer est due. Le détail de ces devoirs, et des droits qui les accompagnent, figure dans notre article sur les droits et obligations du propriétaire bailleur.

Les obligations du locataire, les droits du propriétaire

La section suivante du décret wallon porte sur les « droits et obligations du preneur ». Le locataire :

• use du bien « en bon père de famille » et suivant la destination prévue au bail (article 14) ;
• paie le loyer aux termes et délais convenus (article 14), ainsi que les charges prévues ;
• assume les réparations locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire « de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux » (article 15) ;
• répond des dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16), et de celles causées par les personnes de son ménage (article 18) ;
• répond de l’incendie et couvre cette responsabilité par une assurance souscrite avant l’entrée dans les lieux (article 17) ; à Bruxelles, l’assurance incendie et dégâts des eaux est obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 (article 220/1 du CBL) ;
• tolère les réparations urgentes du bailleur ; si elles durent plus de quarante jours, le loyer est diminué à proportion (article 21).

Qui paie quoi, le tableau de synthèse

Les exemples de réparations sont ceux de la Région bruxelloise, où la répartition des réparations entre locataire et bailleur est fixée par l’article 223 du CBL et ne souffre aucune dérogation. En Wallonie, le Gouvernement a arrêté une liste non limitative des réparations locatives (article 8). Pour la ligne de l’état des lieux, la règle wallonne est précise : un expert désigné conjointement est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge (article 27).

Droit au bail, cession, sous-location et rétractation

Le droit au bail en location

Le droit au bail, c’est le droit du locataire d’occuper le logement pendant toute la durée convenue. Un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans ; le bailleur ne peut y mettre fin que dans les cas prévus par la loi (occupation personnelle, travaux, congé sans motif avec indemnité à la fin des deux premiers triennats), avec un congé de six mois (article 55 du décret wallon ; article 237 du CBL). Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un congé de trois mois, et une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer s’il part pendant les trois premières années.

Ce droit survit à la vente du bien : en Wallonie, l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur si le bail a date certaine antérieure à la vente ou si le locataire occupe les lieux depuis six mois au moins (article 63) ; à Bruxelles, toute clause d’expulsion en cas de vente est réputée non écrite (article 229 du CBL).

Céder le bail ou sous-louer

En Wallonie, la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur ; le locataire qui cède est alors déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire (article 49). La sous-location obéit à la même exigence d’accord écrit (article 47), et un locataire en résidence principale ne peut jamais sous-louer la totalité du logement (article 60). À Bruxelles, la cession est réglée par l’article 230 du CBL. Le bail commercial, où la cession du droit au bail suit d’autres règles, n’est pas traité ici.

Le droit de rétractation

Ni le décret wallon ni la brochure officielle bruxelloise que nous avons consultés ne prévoient de délai de rétractation pour un bail d’habitation signé. Une fois engagé, le locataire sort du bail par les voies du congé, et le propriétaire uniquement dans les cas légaux. Relisez donc le contrat, ses annexes et l’état du logement avant de signer.

Fin de bail, peintures et garantie

Rendre le bien dans l’état reçu

S’il a été fait un état des lieux détaillé, le locataire « doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 28 du décret wallon). Sans état des lieux d’entrée détaillé, il est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend. D’où la question fréquente de l’obligation de repeindre un appartement en location : il n’existe pas d’obligation générale de repeindre ; tout dépend de l’état décrit à l’entrée et de ce qui relève de l’usure normale. Notre guide sur l’état des lieux côté locataire explique comment s’y préparer.

Libérer la garantie

La garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer en Wallonie (article 62) et à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Elle ne peut être libérée qu’avec l’accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision judiciaire.

Les variantes régionales, durées et délais complets sont exposés dans nos guides droits et obligations en location en Wallonie : locataire et propriétaire et à Bruxelles, ainsi que dans le décret wallon relatif au bail d’habitation et la brochure bruxelloise sur les baux d’habitation.