Changement de propriétaire en cours de bail : vos droits

Votre propriétaire vend la maison que vous louez, ou vous envisagez l’achat d’un appartement avec un bail en cours. Dans les deux cas, la même question se pose : que devient le bail ? En droit belge du bail d’habitation, la réponse est nette : la vente ne rompt pas la location. Ce guide de nos guides location et bail explique les règles applicables en Wallonie et à Bruxelles, ce que peut faire l’acquéreur et ce que conserve le locataire.

Le bail continue avec le nouveau bailleur

L’adage « vente passe location » ne décrit pas le droit actuel. En Wallonie, l’article 63 du décret du 15 mars 2018 prévoit que, si le bail a une date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur, à titre gratuit ou onéreux, « est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation ».

À Bruxelles, l’article 229 du Code bruxellois du logement, dans sa version en vigueur depuis le 1er novembre 2024, va plus loin. Avant de signer, le bailleur informe le candidat acquéreur que le bien est loué et lui remet une copie du bail ; l’acte de vente mentionne la location et reprend les données du bail. Le nouveau titulaire du droit réel est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur, et toute clause du bail permettant l’expulsion en cas de vente est réputée non écrite.

Concrètement, pas de « nouveau propriétaire, nouveau bail » : le locataire garde le même loyer, la même durée et les mêmes échéances. Il paie désormais son loyer à l’acquéreur, à partir de l’acte authentique. Un échange écrit qui confirme la date du transfert et le nouveau compte bancaire évite les malentendus.

En Wallonie, tout dépend de la date certaine

La date certaine est la date opposable aux tiers. Selon la brochure du SPW, un bail notarié l’a toujours ; un bail écrit sous seing privé l’acquiert le jour de son enregistrement, le jour du décès de l’un des signataires, ou le jour où son existence est constatée par un jugement ou un acte d’officier public. L’enregistrement est donc la voie la plus simple : le SPF Finances rappelle que le nouveau propriétaire devra respecter le bail enregistré.

Dans le deuxième cas, l’acquéreur peut mettre fin au bail « pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, § 2 à 4 » : occupation personnelle ou familiale, travaux importants, ou congé sans motif avec l’indemnité prévue. Le congé, de trois mois, doit être notifié « à peine de déchéance » dans les trois mois qui suivent l’acte authentique. Passé ce délai, la brochure du SPW le rappelle, l’acquéreur doit respecter les conditions ordinaires d’un bail de neuf ans.

Pour un bail de courte durée ayant date certaine, la même brochure indique que l’acquéreur peut y mettre fin dès la deuxième année pour occuper les lieux, moyennant un congé de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer ; elle ajoute qu’on considère généralement qu’il en va de même sans date certaine.

À Bruxelles, information et droit de préférence

La Région bruxelloise encadre la mise en vente elle-même.

Le droit d’information. En cas de vente de gré à gré, le bailleur notifie au locataire son intention de vendre, par lettre recommandée ou par exploit d’huissier, avant toute communication publique sur la mise en vente (article 242). Si le logement est loué à plusieurs preneurs, chacun d’eux reçoit la notification (article 243). Le locataire ne peut pas renoncer d’avance à ce droit (article 247).

Le droit de préférence. Pour un bail de résidence principale, le locataire domicilié dans le logement bénéficie d’un droit de préférence, pour lui-même ou pour certains proches domiciliés avec lui (article 247/1). Il ne vaut pas pour les baux de courte durée, sauf s’ils sont devenus des baux de neuf ans. Sont notamment exclues les ventes entre conjoints, cohabitants ou parents et alliés jusqu’au troisième degré, les ventes de nue-propriété, d’usufruit ou en viager, et la vente de la totalité d’un immeuble à logements multiples occupés par différents locataires.

La procédure. Le bailleur informe le locataire, par recommandé avec accusé de réception, de son intention de vendre, du prix et des conditions ; cette notification vaut offre de vente, sauf vente publique. Le locataire a trente jours pour répondre, en joignant la preuve de sa domiciliation ; son silence vaut renonciation. Si le bien est ensuite proposé à un prix ou à des conditions plus avantageux, une nouvelle offre lui est notifiée, valable sept jours (article 247/2).

Acheter un logement avec bail en cours

L’achat d’un appartement avec bail en cours, ou d’une maison louée, est un achat comme un autre, à une différence près : l’acquéreur hérite d’un contrat qu’il n’a pas négocié. Avant de signer le compromis, réclamez :

• le bail, ses avenants et la preuve de son enregistrement ;
• l’état des lieux d’entrée, et ses éventuels avenants ;
• la forme et le montant de la garantie locative ;
• le dernier loyer appliqué, l’historique des indexations et le décompte des charges.

Si vous achetez pour y habiter, vous pouvez, comme l’ancien bailleur, donner congé pour occupation personnelle avec un préavis de six mois dans un bail de neuf ans, en Wallonie (article 55, § 2) comme à Bruxelles (article 237, § 2). Les proches visés ne sont pas tout à fait les mêmes : pour le partenaire, le décret wallon cite le conjoint ou le cohabitant légal, le Code bruxellois seulement le conjoint. Pour un bail de courte durée bruxellois, le bailleur ne peut y mettre fin qu’après la première année, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer (article 238).

Les droits du locataire face au nouveau bailleur

La vente ne réduit pas les droits du locataire. Il garde son bail, son loyer et ses propres facultés de congé. Le nouveau bailleur reprend aussi les obligations de l’ancien : notamment entretenir le logement et y faire les réparations autres que locatives.

La garantie locative n’est pas touchée par la vente. Placée sur un compte individualisé au nom du preneur, elle y reste bloquée jusqu’à la fin du bail. Si l’ancien bailleur avait reçu la somme en mains propres, la brochure wallonne conseille au locataire de garder un reçu ou la preuve du versement ; au moment de la vente, un écrit précisant qui en répond désormais est indispensable.

Locataire sans bail écrit

Un bail verbal n’a jamais de date certaine. En Wallonie, le locataire n’est alors protégé que s’il occupe le logement depuis six mois au moins, avec la faculté de congé de trois mois ouverte à l’acquéreur. À Bruxelles, le Code impose un bail écrit et chaque partie peut contraindre l’autre à le formaliser. La question se pose souvent en cas de colocation sans bail, où plusieurs occupants partagent un logement sans contrat clair.

L’état des lieux, pièce maîtresse du changement

À la fin de la location, c’est l’état des lieux d’entrée qui permettra de comparer l’état du logement et d’imputer d’éventuels dégâts locatifs. Le nouveau bailleur, qui n’était pas présent à l’entrée, en dépend entièrement. S’il n’existe pas, ou s’il est trop sommaire, la comparaison devient difficile : en Wallonie, sans état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

Rien n’empêche l’ancien bailleur, l’acquéreur et le locataire de convenir d’un constat contradictoire au moment du transfert, surtout si l’entrée remonte à plusieurs années ou si des travaux ont été réalisés entre-temps. Ce constat ne remplace pas l’état des lieux d’entrée, mais il fixe l’état du bien à la date de la vente.

Bail commercial et autres situations

Les règles décrites ici concernent le bail d’habitation. La vente d’un bien loué sous bail commercial relève d’autres textes, fédéraux, avec leurs propres conditions. De même, une « location avec option d’achat » n’est pas un changement de propriétaire en cours de bail : c’est un montage contractuel distinct, à faire rédiger avec un notaire.

En cas de désaccord persistant avec l’acquéreur ou le vendeur, le juge de paix est compétent ; notre guide « avocat droit locatif Bruxelles » explique quand se faire accompagner.