Droits et obligations du propriétaire bailleur

Mettre un logement en location fait du propriétaire un bailleur, avec des droits, mais surtout des obligations que la loi rend souvent impératives. Cet article de nos guides location et bail fait le point sur ce que la loi impose au propriétaire bailleur d’un bail d’habitation et sur ce qu’elle lui garantit en retour.

Le bail d’habitation est une compétence régionale. En Wallonie, il est régi par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; en Région de Bruxelles-Capitale, par le Code bruxellois du logement (CBL). Les principes se ressemblent, mais les détails diffèrent : nous précisons chaque fois la région concernée. Le bail commercial obéit à d’autres règles, qui ne sont pas traitées ici.

Avant la signature, annoncer et choisir sans discriminer

L’annonce et le choix du locataire

En Wallonie, toute annonce de mise en location doit mentionner au moins le loyer hors charges et le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges, ainsi que leur montant et leur nature (article 5). Le bailleur ou son mandataire qui ne le fait pas s’expose à une amende administrative communale de 50 à 200 €.

Le bailleur « choisit le preneur librement et sans discrimination » (article 6). Il peut demander au candidat son nom, un moyen de le contacter, son adresse, sa date de naissance, sa composition de ménage, son état civil s’il est marié ou cohabitant légal, le montant de ses ressources et la preuve du paiement des trois derniers loyers. « Aucune autre donnée ne peut être exigée » sans finalité légitime et motifs sérieux et proportionnés : cet article est d’ordre public.

À Bruxelles, le bailleur doit communiquer au candidat, au plus tard à la conclusion du bail, une série d’informations : description et adresse exacte du logement, loyer hors charges, compteurs individuels ou non, charges et leur mode de calcul, certificat PEB, mode de gestion de l’immeuble (article 217 du CBL). Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 s’ajoutent la surface habitable et le loyer de référence. Le détail du certificat se trouve dans notre guide certificat PEB Bruxelles location.

Un bail écrit, avec ses annexes

En Wallonie, « tout bail est établi par écrit » (article 3) et doit contenir notamment l’identité des parties, la date de prise de cours, la durée, le type de bail, le loyer hors charges, les charges et, lorsqu’il est requis, la date du dernier certificat PEB et l’indice de performance du bien. Les règles du certificat sont expliquées dans notre article PEB pour location. L’annexe explicative régionale est obligatoirement jointe au contrat. Bruxelles impose le même principe d’un écrit signé par les deux parties, accompagné d’une annexe explicative (article 218 du CBL).

Une question revient souvent de la part des candidats : peut-on revenir sur un bail signé ? Aucun des textes régionaux que nous avons consultés ne prévoit de délai de réflexion après la signature ; nous détaillons ce point dans notre article sur le droit de rétractation location appartement.

Délivrer un logement conforme et l’entretenir

Les quatre obligations de base

Le décret wallon les énumère à l’article 7 : le bailleur délivre le bien « en bon état de réparations de toute espèce », l’entretient « en état de servir à l’usage pour laquelle [il] a été loué », y fait « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives », en fait jouir paisiblement le preneur et n’en change pas la forme. Il doit aussi garantie au locataire pour les vices ou défauts qui empêchent l’usage du bien, même s’il ne les connaissait pas (article 10).

Sécurité, salubrité et habitabilité

En Wallonie, le logement doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon de l’habitation durable (article 9). Ces critères portent notamment sur la stabilité, l’étanchéité, les installations électriques et de gaz, la ventilation, l’éclairage naturel, l’équipement sanitaire et le chauffage. L’annexe régionale rappelle que tout logement doit être équipé d’au moins un détecteur d’incendie en parfait état de fonctionnement, et qu’un permis de location est requis pour un petit logement individuel de moins de 28 m² ou un logement collectif.

Si le bien n’est pas conforme et que le bailleur, mis en demeure, ne fait pas les travaux, le locataire peut exiger leur exécution ou demander la résolution du bail avec dommages et intérêts ; en attendant, le juge peut réduire le loyer. À Bruxelles, la règle est la même (article 219 du CBL), et le juge peut en outre mettre à charge du bailleur les frais de relogement du locataire dans certains cas.

Qui répare quoi

Le locataire assume les réparations locatives et le menu entretien, le bailleur toutes les autres. Les réparations réputées locatives causées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent à charge du bailleur (article 8 du décret wallon). À Bruxelles, la répartition des réparations entre locataire et bailleur est fixée par l’article 223 du CBL, et « les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition ».

Pendant le bail, le bailleur peut exécuter les réparations urgentes qui ne peuvent attendre la fin du contrat ; le locataire doit les tolérer. Si elles durent plus de quarante jours, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie du bien dont il est privé (article 21 du décret wallon ; même principe à Bruxelles).

Les obligations administratives et financières

Enregistrer le bail

L’obligation d’enregistrer le bail « repose sur le bailleur » dans les deux régions. L’enregistrement est gratuit s’il est fait dans les deux mois de la signature. En Wallonie, il se fait auprès du SPF Finances (sur place, par courrier ou via MyRent) ; à Bruxelles, auprès du Service régional de l’enregistrement des baux, notamment via la plateforme IRISrent, avec l’état des lieux d’entrée. Sans enregistrement, le locataire d’un bail de résidence principale peut, sous conditions, partir sans respecter de délai de congé ni payer d’indemnité ; à Bruxelles, le loyer ne peut alors être ni indexé ni révisé à la hausse.

Précompte immobilier, charges et garantie

Pour un bail de résidence principale, le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire (article 59 du décret wallon ; article 226 du CBL). Les charges doivent figurer dans un compte distinct ; si elles ne sont pas forfaitaires, elles correspondent aux dépenses réelles, et le bailleur doit en produire les justificatifs (article 24 du décret wallon).

La garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer en Wallonie depuis le décret du 19 mai 2023 (article 62), et à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024. Un bailleur qui garde lui-même la garantie au lieu de la placer sur un compte au nom du locataire lui doit des intérêts. La garantie ne peut être libérée que sur accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision judiciaire.

Indexer le loyer

L’indexation est un droit du bailleur, pas une obligation : elle se calcule une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sur la base de l’indice santé publié par Statbel. Elle suppose un bail écrit et enregistré, n’agit qu’après une demande écrite et ne rétroagit que sur les trois mois qui précèdent (article 57 du décret wallon). À Bruxelles, un certificat PEB valable doit en outre avoir été communiqué au locataire.

Les droits du propriétaire bailleur

Être payé et retrouver son bien en bon état

Le locataire doit payer le loyer aux termes convenus, user du bien « en bon père de famille » et suivant sa destination (article 14 du décret wallon), et répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16). En Wallonie, il doit couvrir sa responsabilité en cas d’incendie par une assurance souscrite avant l’entrée dans les lieux et en prouver le paiement chaque année (article 17) ; à Bruxelles, l’assurance incendie et dégâts des eaux est obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.

Ce droit à la restitution en bon état dépend d’une pièce : l’état des lieux d’entrée. S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend (article 28 du décret wallon). Les parties le dressent contradictoirement, pendant que le logement est vide ou au cours du premier mois d’occupation (article 27).

Contrôler la sous-location et la cession

En Wallonie, la sous-location et la cession du bail sont interdites sans l’accord écrit et préalable du bailleur (articles 47 et 49). Un locataire en résidence principale ne peut jamais sous-louer la totalité du bien (article 60).

Mettre fin au bail, dans un cadre strict

Un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. Le bailleur peut y mettre fin moyennant un congé de six mois dans trois cas : pour occuper le bien lui-même ou y loger un proche, à tout moment ; pour des travaux importants, à l’expiration d’un triennat ; ou sans motif, à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, contre une indemnité de neuf ou six mois de loyer (article 55 du décret wallon ; article 237 du CBL à Bruxelles). S’il ne réalise pas l’occupation ou les travaux annoncés sans circonstance exceptionnelle, il doit une indemnité de dix-huit mois de loyer. Les règles propres à chaque région sont détaillées dans nos guides droits et obligations en location en Wallonie : locataire et propriétaire et à Bruxelles.

En cas de vente du bien loué

Vendre un bien loué ne fait pas disparaître le bail. En Wallonie, si le bail a date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur (article 63). À Bruxelles, le vendeur doit informer le candidat acquéreur que le bien est loué et lui remettre une copie du bail ; toute clause autorisant l’expulsion du locataire en cas de vente est réputée non écrite (article 229 du CBL). Le texte complet du décret wallon relatif au bail d’habitation et la brochure bruxelloise sur les baux d’habitation détaillent chacune de ces règles.

En résumé : un logement conforme, un bail écrit et enregistré, les grosses réparations et une garantie plafonnée d’un côté ; le loyer, l’usage prudent du bien et sa restitution en bon état de l’autre. Entre les deux, l’état des lieux fait la preuve.