Droits et obligations en location en Wallonie : locataire et propriétaire

Louer un logement en Wallonie engage deux parties aux devoirs réciproques. Le bailleur doit fournir et entretenir un logement conforme ; le locataire doit l’utiliser raisonnablement et payer ce qui est convenu. Ce guide de nos guides location et bail rassemble ces droits et obligations d’après le décret wallon du 15 mars 2018 et les documents officiels du Service public de Wallonie, puis indique vers qui se tourner en cas de désaccord.

Les textes qui s’appliquent en Wallonie

Depuis la régionalisation du bail, chaque Région a ses propres règles. Pour un logement situé en Wallonie, le contrat relève du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, publié et tenu à jour sur Wallex. Il règle tous les baux d’habitation et prévoit des régimes particuliers : résidence principale, bail étudiant, colocation, bail glissant.

La qualité du logement relève, elle, du Code wallon de l’habitation durable et de ses arrêtés, notamment celui du 30 août 2007 sur les critères minimaux de salubrité. Enfin, le Gouvernement wallon a publié des modèles de bail indicatifs, avec une annexe explicative à joindre obligatoirement au contrat, et une liste non limitative des réparations locatives.

Si le bien se situe à Bruxelles, les règles diffèrent sur plusieurs points : notre guide destiné à qui cherche un avocat droit locatif Bruxelles présente le cadre bruxellois.

Les obligations du propriétaire bailleur

Le propriétaire qui loue devient bailleur. L’article 7 du décret lui impose de :

1. délivrer le bien « en bon état de réparations de toute espèce » ;
2. l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et y faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives ;
3. en faire jouir paisiblement le locataire ;
4. ne pas changer la forme de la chose louée.

Un logement salubre et sûr

Sauf bail à rénovation, le logement loué doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon (article 9). Selon l’annexe explicative officielle, ces critères portent sur la stabilité, l’étanchéité, les installations électriques et de gaz, la ventilation, l’éclairage naturel, l’équipement sanitaire et le chauffage, la structure et la dimension du logement selon la composition du ménage, et la circulation au niveau des sols et des escaliers.

Tout logement est équipé d’au moins un détecteur d’incendie en parfait état de fonctionnement. Pour un petit logement individuel de moins de 28 m² ou un logement collectif, le bailleur doit en outre disposer d’un permis de location. Le bail mentionne enfin la date du dernier certificat PEB et l’indice de performance du logement lorsque ce certificat est requis : notre guide sur le certificat PEB location Wallonie en détaille les règles.

Si le logement ne répond pas aux exigences élémentaires, le locataire peut, après avoir mis le bailleur en demeure, saisir le juge de paix pour obtenir l’exécution des travaux, avec le cas échéant une diminution de loyer, ou la résolution du bail aux torts du bailleur avec des dommages et intérêts.

Les autres devoirs du bailleur

• Enregistrer le bail : l’obligation repose sur lui, et les frais d’un enregistrement tardif sont entièrement à sa charge (article 53).
• Payer le précompte immobilier : c’est la seule charge que l’annexe explicative interdit de reporter sur le locataire.
• Justifier les charges réelles : si les charges sont provisionnelles, elles correspondent aux dépenses réelles et le locataire peut exiger les justificatifs.
• Respecter la garantie légale : plafonnée à deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023.
• Ne pas discriminer : l’annexe rappelle que le bailleur auteur d’une discrimination peut être condamné à indemniser la victime, sur la base du dommage réel ou d’un forfait de 650 € ou 1 300 € selon les cas.

Les obligations du locataire

Le locataire paie le loyer et les charges convenus, et utilise le bien de façon raisonnable et prévoyante. Le décret précise ses responsabilités.

• Réparations locatives : il est tenu « des réparations locatives ou de menu entretien », c’est-à-dire des réparations de minime importance dues à l’utilisation normale des lieux (article 15). Celles causées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent au bailleur (article 8).
• Dégradations : il répond des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16).
• Incendie : il répond de l’incendie, sauf preuve contraire, et cette responsabilité doit être couverte par une assurance (article 17). Selon le modèle de bail, soit il souscrit l’assurance avant d’entrer et en prouve le paiement chaque année, soit le bailleur prend une assurance avec abandon de recours et en répercute le coût.
• Prévenir le bailleur : il signale dans un délai raisonnable toute défectuosité ou anomalie ; à défaut, rappelle la liste officielle des réparations, il s’expose à supporter l’aggravation des dommages causés par sa passivité.

Le bail, son enregistrement et l’état des lieux

Un bail écrit

Tout bail de résidence principale est écrit et contient des mentions minimales : identité des parties, date de prise de cours, durée, type de bail, désignation des locaux, loyer hors charges, charges et leur caractère forfaitaire ou provisionnel, compteurs, date du dernier certificat PEB et indice de performance. Il est établi en autant d’exemplaires que de parties, plus un pour l’enregistrement.

L’enregistrement, gratuit dans les deux mois

Beaucoup cherchent le « droit d’enregistrement » d’une location en Wallonie : pour un bail d’habitation, il n’y a rien à payer si l’enregistrement a lieu dans les deux mois de la signature. Selon l’annexe explicative officielle, le bailleur fait enregistrer le bail au bureau du SPF Finances dont dépend le logement, sur place, par courrier, même électronique, ou en ligne via l’application MyRent. L’état des lieux d’entrée, annexé au bail, est lui aussi soumis à l’enregistrement.

Un bail non enregistré a deux conséquences pour le bailleur. L’indexation du loyer n’est pas possible. Et le locataire peut partir à tout moment, sans préavis ni indemnité, si sa mise en demeure d’enregistrer le bail est restée sans suite pendant un mois.

L’état des lieux d’entrée, obligatoire

Les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, soit pendant que le logement est inoccupé, soit au cours du premier mois d’occupation. Un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. Si le document a été dressé mais jamais transmis, voyez notre guide sur l’état des lieux non remis au locataire.

Loyer, durée et révision

Le bail de résidence principale dure en principe neuf ans. Le loyer peut être indexé chaque année, à la date anniversaire, si le bail est enregistré ; demandée en retard, l’indexation ne rétroagit que sur les trois mois précédant la demande. Une révision du loyer est possible à la fin de chaque triennat, à la demande de l’une ou l’autre partie entre le neuvième et le sixième mois avant l’échéance ; à défaut d’accord, le juge de paix peut être saisi entre le sixième et le troisième mois, avec la valeur locative normale pour repère.

Le locataire wallon ne bénéficie pas, en revanche, d’une priorité d’achat si le logement est vendu : le droit de préférence créé par Bruxelles depuis le 6 janvier 2024, selon la page de la Région bruxelloise, n’a pas d’équivalent dans le décret wallon. L’acquéreur reprend toutefois le bail ayant date certaine (article 63).

En cas de litige, qui consulter

Le juge de paix du canton où se trouve le logement est compétent pour les litiges locatifs. Avant d’en arriver là, une mise en demeure écrite, puis une tentative de conciliation, règlent souvent le problème.

Beaucoup cherchent d’emblée un avocat en droit locatif à Liège, à Charleroi ou ailleurs en Wallonie. Selon l’annexe explicative du modèle de bail, il existe d’abord une aide juridique de première ligne : une brève consultation, gratuite et accessible à tous, sans condition de revenus et sans rendez-vous, lors de permanences dans les palais de justice, les justices de paix, les maisons de justice et auprès de certaines communes, CPAS ou associations. Les commissions d’aide juridique en publient les lieux et horaires.

Sous conditions de revenus, l’aide juridique de deuxième ligne permet d’obtenir la désignation d’un avocat, totalement ou partiellement gratuit ; ce sont les bureaux d’aide juridique des barreaux qui l’accordent. L’assistance judiciaire, demandée au juge de paix saisi, dispense en tout ou en partie des frais de justice.

Pour une vue comparée des deux côtés du bail, quelle que soit la Région, lisez notre guide sur les droits et obligations du locataire et du propriétaire.

En résumé : en Wallonie, le bailleur délivre et entretient un logement conforme, enregistre gratuitement le bail dans les deux mois et respecte le plafond de garantie ; le locataire paie, assure sa responsabilité incendie et assume les réparations locatives. L’état des lieux d’entrée, contradictoire et enregistré, reste la meilleure protection de l’un comme de l’autre.