Droits et obligations du locataire en Wallonie

Vous louez un appartement à Liège, une maison à Verviers ou un studio à Namur ? Vos droits de locataire se lisent dans un seul texte : le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Ce guide de nos guides location et bail suit votre parcours, de la recherche du logement au départ, et renvoie à chaque fois à l’article du décret. Pour les principes communs aux autres Régions, commencez par notre article sur les droits et obligations du locataire.

Le décret wallon, votre texte de référence

Le décret s’applique aux baux relatifs à un logement ou une habitation légère situés en Wallonie, à l’exclusion notamment des hébergements touristiques. Il contient des règles générales pour tous les baux d’habitation, puis des règles particulières pour le bail de résidence principale, le bail de colocation et le bail étudiant. La version consolidée publiée sur Wallex, en vigueur depuis le 1er juillet 2024, fait foi.

Pour le bail de résidence principale, le cas le plus fréquent, les règles du chapitre III sont impératives, sauf si elles en disposent autrement, tout comme les articles sur les obligations du bailleur, la vétusté, la salubrité, la garantie des vices et les réparations locatives (article 52). Une clause contraire ne vous est pas opposable. Si votre logement se trouve à Bruxelles, d’autres règles s’appliquent : voyez le droit des locataires Bruxelles.

Vos droits avant de signer

Une annonce claire. Toute communication publique de mise en location mentionne au moins le loyer hors charges, le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges, ainsi que leur montant et leur nature (article 5). À défaut, la commune peut infliger une amende administrative au bailleur.

Un choix sans discrimination et des questions limitées. Le bailleur choisit librement son locataire, mais sans discrimination (article 6). Il ne peut demander que les données énumérées : identité, moyen de contact, adresse, date de naissance, composition de ménage, état civil en cas de mariage ou de cohabitation légale, montant des ressources, preuve du paiement des trois derniers loyers. Toute autre donnée doit poursuivre une finalité légitime et être justifiée.

Pas de frais d’agence à votre charge. Une clause qui met à charge du locataire les frais d’intervention d’un tiers pour la location est réputée non écrite, sauf si c’est vous qui avez commandé cette intervention (article 25/1).

Vos droits à la signature et à l’entrée

Un bail écrit. Tout bail est établi par écrit, avec des mentions minimales : identité des parties, date de prise de cours, durée, type de bail, pièces louées, loyer hors charges, charges, compteurs, et date du dernier certificat PEB lorsqu’il est requis (article 3). L’annexe explicative du Gouvernement wallon doit y être jointe. Le certificat énergétique est détaillé dans notre guide sur le certificat PEB location Wallonie.

Un logement salubre et en bon état. Le bailleur délivre le bien en bon état de réparations de toute espèce (article 7), et le logement répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon (article 9). À défaut, après une mise en demeure restée sans effet, vous pouvez demander au juge l’exécution des travaux ou la résolution du bail avec dommages et intérêts ; en attendant les travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Une garantie plafonnée. Si le bail prévoit une garantie, elle ne peut dépasser deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 (article 62). Vous choisissez entre un compte individualisé à votre nom, dont les intérêts vous reviennent, une garantie bancaire constituée progressivement, et une garantie bancaire obtenue par l’intermédiaire du CPAS.

Un état des lieux d’entrée contradictoire. Les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation (article 27). Un expert désigné conjointement est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie est à sa charge. L’état des lieux est annexé au bail et soumis à l’enregistrement.

Vos droits pendant la location

La jouissance paisible. Le bailleur vous fait jouir paisiblement du bien, l’entretient en état de servir et ne peut en changer la forme (article 7). Les réparations autres que locatives, et les réparations locatives dues uniquement à la vétusté ou à la force majeure, sont à sa charge (article 8).

Des travaux encadrés. Vous devez supporter les réparations urgentes et certains travaux économiseurs d’énergie, mais s’ils durent plus de quarante jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du bien dont vous êtes privé ; s’ils rendent le logement inhabitable, vous pouvez faire résilier le bail (article 21).

Des charges justifiées. Sauf forfait expressément convenu, les frais et charges correspondent à des dépenses réelles, dans un compte distinct, documents à l’appui (article 24). Les sommes payées en trop vous sont remboursées sur demande par recommandé, pour les montants échus et payés au cours des cinq ans précédant la demande (article 25). À tout moment, vous pouvez demander au juge de paix la révision d’un forfait ou sa conversion en charges réelles (article 58, § 3).

Un loyer encadré. L’indexation n’a lieu qu’une fois par an, à la date anniversaire, sur demande écrite, et seulement si le bail est écrit et enregistré (articles 26 et 57). La révision du loyer n’est possible qu’en fin de triennat et se fonde sur la « valeur locative normale » du bien (article 58). Le précompte immobilier ne peut jamais vous être réclamé (article 59).

La protection en cas de vente. Si le bail a date certaine antérieure à la vente, ou si vous occupez le bien depuis six mois au moins, l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur (article 63). Le décret wallon ne prévoit pas, en revanche, de droit de préférence pour acheter le logement, contrairement au Code bruxellois : voyez notre guide sur le droit de préemption, dans les articles liés.

Vos obligations de locataire

Le décret met en face de ces droits des obligations claires :

• payer le loyer aux termes convenus et user du bien en bon père de famille, selon sa destination (article 14) ;
• assumer les réparations locatives et le menu entretien, c’est-à-dire les réparations de minime importance dues à l’utilisation normale des lieux (article 15) ; la liste officielle des réparations locatives les détaille, équipement par équipement ;
• répondre des dégradations survenues pendant l’occupation, sauf preuve qu’elles ont eu lieu sans votre faute, y compris celles causées par les personnes de votre ménage ou vos sous-locataires (articles 16 et 18) ;
• vous assurer : vous répondez de l’incendie, et cette responsabilité est couverte par une assurance souscrite avant l’entrée, sauf accord contraire ; vous prouvez chaque année le paiement des primes (article 17) ;
• ne pas sous-louer ni céder le bail sans l’accord écrit et préalable du bailleur ; dans un bail de résidence principale, seule une partie du bien peut être sous-louée, avec son accord (articles 47, 49 et 60) ;
• rendre le bien tel que reçu d’après l’état des lieux, sauf vétusté et force majeure (article 28).

Pour la vue croisée, côté locataire et côté propriétaire, voyez nos droits et obligations en location en Wallonie : locataire et propriétaire.

Quitter le logement

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans (article 55). Vous pouvez y mettre fin à tout moment avec un préavis de trois mois ; pendant les trois premières années, le bailleur a droit à une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon l’année. Si c’est le bailleur qui a donné congé pour occupation personnelle, travaux ou sans motif, vous pouvez partir avec un préavis d’un mois, sans indemnité. Dans un bail de courte durée (trois ans au plus), le préavis est de trois mois et l’indemnité d’un mois de loyer.

Le congé se notifie par recommandé, par exploit d’huissier ou par remise contre signature, et le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit (article 30). En cas de circonstances exceptionnelles, vous pouvez demander une prorogation au plus tard un mois avant la fin du bail (article 56). Si le bail n’est pas enregistré, une mise en demeure d’enregistrer restée sans effet pendant un mois vous permet de partir sans préavis ni indemnité (article 54).

À la sortie, chaque partie peut exiger un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés (article 27, § 4 et § 5). Notre guide sur l’état des lieux de sortie locataire vous aide à le préparer. La garantie ne peut ensuite être libérée que sur accord écrit des parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision judiciaire (article 62, § 3).

Où vous faire aider en Wallonie

Le Service public de Wallonie renseigne locataires et bailleurs par sa cellule Info Bail et ses permanences Info-Conseils Logement ; les coordonnées figurent sur la page régionale S’informer sur le bail d’habitation. Des associations de locataires accompagnent aussi les ménages : notre guide qui leur est consacré figure dans les articles liés.

En résumé : en Wallonie, le locataire a droit à un bail écrit, à un logement salubre, à une garantie limitée à deux mois, à un état des lieux contradictoire et à un loyer encadré ; en retour, il paie, entretient, s’assure et rend le bien dans l’état reçu.