Droits et obligations du locataire : cuisine équipée

Four encastré, hotte, taque vitrocéramique, frigo, lave-vaisselle : une location avec cuisine équipée est un vrai confort, mais aussi une source classique de litiges au moment de la sortie. Qui répare le four qui ne chauffe plus ? Qui paie la taque rayée ? Ce guide de nos guides location et bail répond à ces questions à partir des textes wallons et bruxellois. Il complète notre article général sur les droits et obligations du locataire.

Une cuisine équipée fait partie du bien loué

La « cuisine équipée » n’est pas une catégorie juridique à part. Les meubles, l’évier, la robinetterie et les appareils mis à disposition font partie de la chose louée, et les règles générales du bail s’y appliquent. Pour le locataire, c’est une bonne nouvelle : les obligations du bailleur couvrent aussi ces équipements.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation impose au bailleur (article 7) de délivrer le bien « en bon état de réparations de toute espèce », de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu, d’y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives et d’en faire jouir paisiblement le preneur. À Bruxelles, l’article 219 du Code bruxellois du Logement reprend la même obligation de délivrance en bon état de réparations de toute espèce.

Le bail doit par ailleurs désigner toutes les pièces et parties d’immeuble louées (article 3 du décret wallon, article 218 du Code bruxellois). Une précaution utile consiste à lister aussi les appareils de la cuisine dans le bail ou dans l’état des lieux : ce qui n’est pas mentionné est plus difficile à réclamer, ou à contester, trois ou neuf ans plus tard.

Qui répare quoi dans la cuisine

Le principe est le même dans les deux Régions : le locataire assume les réparations locatives et le menu entretien, le bailleur toutes les autres réparations. En Wallonie, les réparations locatives dues uniquement à la vétusté ou à la force majeure restent à charge du bailleur (article 8) ; à Bruxelles, l’article 223 prévoit la même exception.

Pour préciser ce partage, chaque Région a adopté une liste non limitative des réparations locatives. La liste publiée par le Service public de Wallonie consacre une rubrique entière aux appareils électroménagers : cuisinières, fours, tables de cuisson, hotte, réfrigérateurs, congélateurs, lave-vaisselle, lave-linge, séchoirs.

Ce qui revient au bailleur

Selon cette liste, le bailleur :

• transmet les modes d’emploi des appareils au locataire ;
• assume le remplacement des appareils, sauf faute du locataire ;
• peut remplacer un appareil par un modèle d’une autre marque, pourvu qu’il offre le même niveau de service que le précédent.

Plus largement, il répond de l’usure normale, de la vétusté, de la force majeure et des vices de placement, par exemple pour les éléments défectueux de la robinetterie de l’évier. Le décret wallon ajoute une garantie pour les vices ou défauts qui empêchent l’usage du bien, même si le bailleur ne les connaissait pas (article 10).

Ce qui revient au locataire

Le locataire assure l’entretien général des appareils, en suivant les notices qui lui ont été remises. La liste wallonne cite notamment :

• le nettoyage, le détartrage, le dégivrage et le dégraissage, spécialement des filtres et des gicleurs ;
• la préservation des joints d’étanchéité ;
• le menu entretien et les petites réparations : boutons de commande, lampes témoins, ampoules, poignées, joints de portes, loquets ;
• le remplacement des accessoires du réfrigérateur, comme les bacs à légumes ou le portillon du compartiment congélation.

Elle précise aussi que le locataire est responsable des griffures et cristallisations d’une table de cuisson en vitrocéramique, et des dégâts provoqués par l’absence d’utilisation. Côté robinetterie, il règle, nettoie et détartre, et remplace joints, filtres, mousseurs et flexibles. Pour le carrelage mural, il évite de percer les carreaux pour y fixer des armoires suspendues ou des accessoires, et répond des trous, éclats et fissures.

Ce tableau résume la liste wallonne. À Bruxelles, le Gouvernement a lui aussi arrêté une liste non limitative des réparations et travaux d’entretien impérativement à charge de l’une ou l’autre partie (article 223, § 3, du Code) ; la brochure régionale de janvier 2025 cite par exemple, à charge du preneur, le détartrage des robinets, le nettoyage des joints et des filtres, et le remplacement des ampoules des équipements mis à disposition.

Une répartition que le bail ne peut pas contourner

Beaucoup de baux contiennent une clause du type « le locataire prend à sa charge l’entretien et le remplacement de tous les appareils ». Pour un bail de résidence principale, elle ne tient pas.

En Wallonie, l’article 52 du décret rend impératifs, pour les baux de résidence principale, les articles 7, 8, 9, 10 et 15, c’est-à-dire les obligations du bailleur, la vétusté, la salubrité, la garantie des vices et les réparations locatives. La liste officielle le rappelle : il ne peut pas être dérogé à la répartition des travaux dès que les lieux loués sont affectés à la résidence principale du locataire. À Bruxelles, la page de la Région sur le partage des réparations indique de même que les parties ne peuvent pas s’écarter de ce partage.

Le raisonnement vaut dans l’autre sens : le locataire ne peut pas exiger du bailleur qu’il paie le détartrage ou le remplacement d’une ampoule du four.

Panne, casse ou usure, les cas courants

Le frigo tombe en panne après huit ans. Sauf mauvais usage, c’est l’usure : le remplacement revient au bailleur. Prévenez-le rapidement, par écrit. La liste wallonne rappelle que le locataire doit signaler toute défectuosité dans un délai raisonnable, sous peine de supporter l’aggravation des dommages causés par sa passivité.

Le moteur de la hotte a lâché, filtre saturé. Le défaut d’entretien pèse sur le locataire. Garder une trace du nettoyage des filtres aide en cas de discussion.

La taque est rayée. Griffures et cristallisations sont expressément à charge du locataire, sauf si elles figuraient déjà dans l’état des lieux d’entrée.

Le lave-vaisselle fuit et abîme le meuble voisin. Tout dépend de la cause : joint usé par l’âge (bailleur) ou flexible jamais contrôlé, filtre bouché (locataire). En Wallonie, le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16).

Si le bailleur tarde à intervenir sur un appareil indispensable, mettez-le en demeure par écrit. En cas de blocage, la conciliation devant le juge de paix reste la voie la plus simple ; à Bruxelles, si le dossier se complique, notre guide sur le choix d’un avocat droit locatif Bruxelles peut vous aider. Pour la vue d’ensemble wallonne, côté locataire et côté propriétaire, voyez nos droits et obligations en location en Wallonie : locataire et propriétaire.

À l’entrée, décrire chaque appareil

L’état des lieux d’entrée est la pièce qui tranchera ces discussions. En Wallonie, l’article 27 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Sauf convention contraire, il comporte notamment l’état et le fonctionnement apparent des équipements présents et le relevé des documents d’entretien des équipements. Un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À Bruxelles, l’article 220 du Code renvoie à l’article 1730 de l’ancien Code civil : état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs.

Pour la cuisine, un bon constat d’entrée mentionne :

1. la marque et le type de chaque appareil ;
2. son fonctionnement, testé sur place (four, plaques, hotte, frigo, lave-vaisselle) ;
3. les défauts visibles : rayures de la taque, éclats d’émail, joints fendus, poignées cassées ;
4. l’état des façades, du plan de travail, de l’évier et du carrelage mural ;
5. les notices et accessoires remis (grilles, plaques de cuisson, bacs du frigo).

Pensez aussi au certificat énergétique : les appareils ne sont pas visés, mais le document fait partie des informations à fournir au locataire, comme l’explique notre guide sur le PEB pour location.

À la sortie, rendre la cuisine telle que reçue

En Wallonie, s’il a été fait un état des lieux détaillé, le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28). Sans état des lieux détaillé, il est présumé l’avoir reçu dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. La comparaison entre les deux constats décidera donc de ce qui peut être retenu sur la garantie : une cuisine grasse, un frigo non dégivré ou une taque rayée se paient, l’usure normale non.

Avant de rendre les clés, nettoyez et dégraissez à fond, dégivrez le frigo, nettoyez les filtres et remettez notices et accessoires. Notre guide sur l’état des lieux de sortie locataire détaille la préparation de ce rendez-vous.

En résumé : dans une location avec cuisine équipée, le bailleur répond du remplacement et de l’usure des appareils, le locataire de leur entretien et des dégâts qu’il cause, et un état des lieux d’entrée précis reste la meilleure protection des deux côtés.