Droits et obligations du locataire

Signer un bail fait de vous un locataire, que la loi appelle « preneur ». Vous entrez dans une relation encadrée par des règles souvent impératives, c’est-à-dire auxquelles le contrat ne peut pas déroger, même si vous l’avez signé. Cet article de nos guides location et bail résume le droit du locataire en Belgique, de la visite au départ, et les obligations qui l’accompagnent.

Le bail d’habitation relève des régions : en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; à Bruxelles, le Code bruxellois du logement (CBL). Nous signalons chaque fois la région concernée.

Vos droits avant et à la signature

Un choix sans discrimination et des questions limitées

Le bailleur choisit son locataire librement, mais sans discrimination. En Wallonie, la liste des données qu’il peut vous demander est fixée par le décret (article 6) : identité, moyen de contact, adresse, date de naissance, composition de ménage, état civil si vous êtes marié ou cohabitant légal, montant de vos ressources et preuve du paiement de vos trois derniers loyers. Toute autre exigence doit poursuivre une finalité légitime et être justifiée par des motifs sérieux et proportionnés. Les candidats qui s’estiment discriminés peuvent s’adresser à Unia, rappelle l’annexe régionale au bail.

Un bail écrit, même quand il n’y en a pas

En Wallonie, « tout bail est établi par écrit » (article 3). À Bruxelles, les baux doivent en principe être écrits et signés par les deux parties (article 218 du CBL). Vous êtes locataire sans bail écrit ? Le bail verbal reste valable, mais il n’a jamais de date certaine et il est difficile à prouver. Dans les deux régions, vous pouvez mettre le bailleur en demeure, par recommandé ou exploit d’huissier, de dresser un écrit ; sans suite dans les huit jours, le juge peut l’y contraindre et même décider que le jugement vaut bail écrit.

À Bruxelles, certaines clauses sont réputées non écrites : celle qui vous interdirait de vous domicilier dans les lieux et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, celle qui interdirait purement et simplement tout animal de compagnie.

Un logement conforme, délivré en bon état

Le bailleur doit vous délivrer le bien « en bon état de réparations de toute espèce » et l’entretenir pour qu’il serve à l’usage prévu (article 7 du décret wallon). Le logement doit respecter les exigences régionales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité (article 9) ou, à Bruxelles, de sécurité, de salubrité et d’équipement (article 219 du CBL). S’il n’est pas conforme, vous mettez d’abord le bailleur en demeure ; à défaut de travaux, vous pouvez exiger leur exécution ou demander la résolution du bail avec dommages et intérêts, et le juge peut réduire le loyer en attendant.

Vos droits pendant le bail

La jouissance paisible

Le bailleur doit vous faire jouir paisiblement du bien et ne peut pas en changer la forme (article 7). Il peut toutefois réaliser les réparations urgentes qui ne peuvent attendre la fin du bail : vous devez les tolérer, mais si elles durent plus de quarante jours, le loyer est diminué à proportion de la privation subie ; si elles rendent le logement inhabitable, vous pouvez faire résilier le bail (article 21).

Un loyer encadré

L’indexation n’est possible qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail, selon la formule légale basée sur l’indice santé publié par Statbel. Si elle augmente le loyer, elle n’est due que si le bail est écrit et enregistré, après une demande écrite, et ne remonte au plus qu’aux trois mois qui précèdent la demande (article 57 du décret wallon). Le précompte immobilier ne peut jamais vous être réclamé pour un bail de résidence principale (article 59 ; article 226 du CBL). Pour les charges non forfaitaires, vous avez droit aux justificatifs des dépenses réelles (article 24).

Une garantie plafonnée

La garantie locative ne peut excéder deux mois de loyer en Wallonie (article 62, modifié en 2023) et, à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Elle est placée à votre nom ; les intérêts vous reviennent. Elle ne peut être libérée qu’avec un accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou une décision de justice.

Votre protection en cas de vente

Si le bien est vendu, le bail continue : en Wallonie, l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur lorsque le bail a date certaine, ou lorsque vous occupez le bien depuis six mois au moins (article 63). À Bruxelles, toute clause d’expulsion en cas de vente est réputée non écrite, et un droit de préemption du locataire (appelé droit de préférence dans le Code) existe pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus : le bailleur doit vous notifier son intention de vendre, et vous disposez de 30 jours pour vous prononcer.

Vos obligations de locataire

Payer, user du bien prudemment, prévenir

Vous devez payer le loyer aux termes convenus et user du bien « en bon père de famille », suivant la destination prévue au bail (article 14). Vous répondez des dégradations et pertes survenues pendant votre occupation, sauf si vous prouvez qu’elles ont eu lieu sans votre faute (article 16), y compris celles causées par les personnes de votre ménage (article 18). L’annexe wallonne rappelle que vous devez avertir le bailleur des dégradations et des réparations nécessaires.

Les réparations locatives et le menu entretien

Vous assumez les réparations « de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux » (article 15). La vétusté et la force majeure restent pour le bailleur. À Bruxelles, les exemples officiels incluent l’entretien et le contrôle périodique de la chaudière, le ramonage, le détartrage des robinets, le remplacement des ampoules et l’entretien du jardin (article 223 du CBL).

Ne pas sous-louer ni céder sans accord

En Wallonie, la sous-location et la cession du bail sont interdites sans l’accord écrit et préalable du bailleur (articles 47 et 49). En résidence principale, vous ne pouvez jamais sous-louer la totalité du logement (article 60).

Partir et récupérer sa garantie

Le congé du locataire

Un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans, mais vous pouvez y mettre fin « à tout moment, moyennant un congé de trois mois » (article 55, § 5, du décret wallon ; article 237 du CBL). Si vous partez pendant les trois premières années, vous devez une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon que vous partez pendant la première, la deuxième ou la troisième année. Si le bailleur vous a donné congé, vous pouvez partir avec un préavis d’un mois, sans indemnité.

Bail non renouvelé : un bail de courte durée (trois ans au plus) prend fin par un congé donné au moins trois mois avant l’échéance. Si aucun congé n’est donné à temps ou si vous restez dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début, aux mêmes conditions (article 55, § 6). Le décret wallon relatif au bail d’habitation et la brochure bruxelloise sur les baux d’habitation précisent les variantes régionales, que nous reprenons aussi dans nos guides droits et obligations en location en Wallonie : locataire et propriétaire et à Bruxelles.

L’état des lieux de sortie

Chaque partie peut exiger un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés (article 27 du décret wallon ; à Bruxelles, au plus tard dans le mois de la libération des lieux). Vous devez rendre le bien tel que vous l’avez reçu selon l’état des lieux d’entrée, sauf ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28). Pour vous y préparer, lisez notre guide sur l’état des lieux de sortie locataire.

En cas de désaccord, une conciliation devant le juge de paix est gratuite ; l’aide juridique de première ligne donne un premier avis sans condition de revenus. En résumé : un logement conforme, une jouissance paisible et une garantie plafonnée d’un côté ; le loyer, l’entretien courant et la restitution du bien de l’autre.